Шпаргалка по дисциплине "Экономика недвижимости"

Сущ-ют  также несколько  принципов, явл-ся  общими для всех видов стоимости недвижимости:  остаточной продуктивности;  вклада наилучшего и наиболее эффек испол-ия;  сбалансированности;  оптимальной экономической величины; экономического разделения.

 

 

 

12. Эконом содерж, область применения и алгоритм затрат подхода к оценке недв-ти.

Осн. харак-ки затрат. подхода: 1) оценка имущест-го комплекса, сост-го из зем. участка и создан на нем улучш-й, на основе расчета затрат, необход-х при его воссоздании на конкрет. дату (дату оценки); 2) учет износа, оцениваемых улучй в период эксплуатации под воздейств различ факторов; 3) принцип «замещения».

Основные  этапы применения затратного подхода:

1. Оценка восстановит-й  стои-ти оцениваемого зд; 2. Оценка  величины предприним-кой прибыли; 3 Расчет  выявленных видов износа; 4 Оценка рыноч стои-ти зем участка; 5 Расчет итоговой стои-ти объекта оценки путем корректировки восстановит-й стои-ти на износ с послед увеличен. получ. величины на ст-ть зем участка.

Применение затрат. подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в случаях: 1. Когда оцен-ся новые или недавно постр-ные объекты. Тогда сто-ть строит-ва таких объектов , как правило, более близка к рын. сто-ти.2. Когда необходим анализ наилуч. и наибо. эффектив. использ. зем. участка. 3. Когда необходимо ТЭО нового строит-ва. 4. Для оценки объектов незаверш. стр-ва. 5. Для оценки в целях выдел-я объектов налого-я  6. Для оценки в целях страхования. 7. Для переоценки осн-х фондовп/п.

Алгоритм  включает в себя следующие этапы:

1. Составляется прогноз  потока будущих доходов в период  владения объектом недвижимости.

2. Рассчитывается стоимость  оцениваемого объекта на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи, даже если в действительности продажа не планируется.

3. Выводится ставка  дисконта для оцениваемой недвижимости  на существующем рынке.

4. Производится приведение  будущей стоимости доходов в  период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

13. Расчет восст-й сто-ти объектов недв-ти. Методы оценки их износа

Восст-ая стои-ть (ВС) строит-ва оцениваемого объекта недвиж. рассчит-ся в тек. ценах как нового износа и соотнесения к дате оценки.Она м. б. рассчит-а на базе ст-ти воспроизводства или ст-ти замещения. Ст-ть воспроизводства – затраты на строит-во в текущих ценах на дату оценки точной копии оценив-го зд, используя так же строит. мат-лы, стандарты и проект. Ст-ть замещения – затраты на строит-во в текущ ценах на действит дату оценки объекта одинаковой полезности с использ-ем соврем. матер-в, стандартов, проектов, и архитек-х решений.

Полная восстановит-я  ст-ть (ПВС) – восст-ная ст-ть ОФ с  уч сопутствующих затрат, необх-х для начала эксплуатации активов, и отраж. в балансовой ст-ти.

Способы опред. восстановит-й ст-ти: Метод сравнительной единицы; Метод разбивки по компонентам; Метод количественного исследования.

1). Метод сравнит  ед предпол-т расчет сто-ти строит-тва сравнит ед аналогич зд. Со=См²*So*Kп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс, Со-стоимость оцениваемого объекта; См2-стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату; Sо-площадь оцениваемого объекта; Кп-коэфф-т учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных БТИ, и строительной площади (Кп=1,1-1,2); Кн-коэфф-т, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кп=1); Км-коэфф-т, учитывающий местоположение объекта; Кв-коэфф-т времени, учит-й изменение стоимости СМР в период м/у базовой датой и датой на момент оценки; Кз-коэфф-т, учитывающий прибыль застройщика (%); Кндс-коэфф-т, учит-й НДС (%).

2) Метод разбив по  компон отлич-ся от предыдущ. тем, что ст-ть всего зд. рассч-ся как сумма стоим-ей его отдель-х строит компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т. п. Сзд = ∑ (Vi * Сj) * Кн, Сзд-стоимость строительства здания в целом; Vi-объем j-го компонента; Cj-стоимость единицы объема; n-количество выделенных компонентов здания; Кн-коэфф-т, учит-й имеющееся несоответствие м/у оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта =1).

3) Метод количе-го  обследов основан на детальных колич. и стоим. расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудов и стр-ва зд в целом.

Методы оценки износа. Износ харак-ся уменьшением полезности объекта недв-и, его потребит-кой привлекательности с т зре потенц-го инвестора и выр-ся в снижении со временем ст-ти.

Износ: физ (устраним, неустран), функц (устраним, неустраним), внешний  или эконом (неустраним).

Методы расчета  физич износа :1)нормативный; 2)стоимостной; 3)метод срока жизни.

Нормативный:  F  = (∑Fi*Li)*100% , Fф- физич износ зд, %; Fi-физ износ i-го конструктивного элемента (%); Li- коэфф-т, соответствующий доле восс-ной ст-ти i-го конструктивного элемента в общей восст-ной сто-ти зд; n-количество конструктивных элементов в здании.

В основе стоимостного метода лежит физ износ, выраженный на момент его оценки соотн-ем стоимости объективно необх-х ремонтных меропр-й, устраняющих повреж-я конструкций, элемента, сис-мы или зд в целом, и их восст-ной сто-ти.

Метод срока  жизни. И = (ЭФ/ФЖ) = (ЭФ/(ЭФ+ОСФЖ))*100%,  И- износ, %; ЭВ-эффект возраст, опреде экспертом; ФЖ- типичный срок физич жизни; ОСФЖ- оставшийся срок физич жизни.

Функцион.И-несоотв-е объемно – планировочного и конструктивного реш-я соврем. стандартам. Устранимый – опред-ся затратами на необход-ю реконстр-ию. Неустранимый – призн-м явл-ся эк. нецелесообразность осущ-я затрат на устранение этих недостатков. 2 способа опред-ия стои-ти неустран. функц. и:1)капитализация потерь в арендной плате; 2)капитализация избыточ эксплуатац-ых затрат, необх-х для содерж-я зд в надлежащем виде.

Методы расчета  внешнего износа:1)капитализации потерь; 2)парных продаж (основан на анализе имеющ-ся ценовой информац-и по недавно проданным аналогич объекта); 3)срока жизни

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

14. Рын подход к оц. объектов  недв-ти. Общ. алгоритм и инфор-ое обесп-е расчетов. Выбор единиц и элементов сравнения. Способ и техника корректировок. Привед-е цен аналогов к оцениваемому объекту нед-и.

Рын. подход оц-ки ОН исходит из след. предпосылки: ст-ть оценив-го им-ва опред-ся ценами недавних сделок по схожему своими хар-ками им-ву. Данный подход наиб-ее надежен в усл-ях актив. р-ка по оцениваемому им-ву, а т-же наличия опред. информ-ой инфрастр-ры, обесп-щей в дост-ом объеме достоверные данные по соверш-ым с-кам. При прямом сравнении продаж испол-ся след инф-ция: цены сделок купли-пр-жи на сравнимые об-ты; запрашиваемые цены на выстав-ное на пр-жу им-во (верх. гр-ца рын. ст-сти); цены предл-ний (ниж. гр-ца рын. ст-ти). Применение рын. п-да вкл-ет такие этапы:

-сбор и систем-ция  всей им-ся инф-ции;

-сопоставление хар-к  сравнимых и оцениваемого об-та  с целью выявления сущ-щих м/у ними различий;

-внесение в цены  сравнимых об-тов необ-ых поправок, компенс-щих каждое из различий.

Этапы:1. Изуча-ся сост-е и тенден разв-я рынка недв-и, особен того сегмента, к кот принадл дан. объект. Выяв-ся объекты наиб-е сопостав-е с оценив-м, продан-е относит-но недавно. 2. Соб-ся и провер-ся инфор-я по объектам – аналогам и кажд. объект – аналог срав-ся с оцен-ым объектом. 3. На выделенные различия в ценообразующих харак-ах сравн-ых объектов внос-ся поправки в цены продаж сопост-ых аналогов 4. Соглас-ся скорректированные цены объе-в – анал-в и выводится итоговая величина рын ст-ти объекта на основе сравнит. подхода.

Осн крит выбора сопост объектов:1) права собств-ти на недв-ть; 2) усл финан-ия; 3) усл и время продажи; 4) местоположение; 5) физич харакки.

Ед. сравнения. При провед. сравнения проданных объектов с оцен. объ-ом треб-ся приведение имею-ся данных к общ знаменателю, кот м б либо физ единица (цена за 1 м2), либо эк (исп-ся рентный мультипликатор или общ коэфф-нт капитализации).

Процентные поправки вносятся путем умнож-я цены продажи объекта – анал-а или его ед. сравнения на коэф-нт, отраж-й степень различий в харак-ках объекта – аналога и оцениваемого объекта (если объект лучше аналога внос-ся повыш-й коэф-нт, если хуже – понижающий).

Стоимостные поправки: 1. ден поправки, вносимые к ед сравнения (1 га, 1 сотка), измен цену проданного объекта – аналога на определ-ю сумму, в кот. оцен-ся различие м/у объектами. 2.  ден поправки, вносимые к цене проданного объекта – аналога в целом, изменяют ее на опред-ю сумму, в кот оцен-ся различие в харак-ках объектов.

Методы расчета и внесения поправок: ме-д парных продаж; экспертные методы; статистические.

Под парной продажей подраз-ся продажа 2 объектов, в идеале являющихся точной копией др др, за исключ одного параметра, наличием кот и объясняется разница в цене этих объектов. Экспер. методы. Это субъективное мнение эксперта – оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Статистические методы. Суть метода корреляционно – регрессионного анализа сост-т в допустимой формализации зависимости м/у изменениями цен объектов и изменениями к – либо его харак-к.

Последовательность  внесения поправок. Процентные поправки всегда внос-ся первыми – к каждой предыд-ей скорректир-ой величине цены сопоставимой продажи. Затем внос-ся ден. поправки (последовательность их внесения не имеет значения).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

15. Экон. содерж-е, область применения  и общий алгоритм доход. подхода к оценке недв-и.

Доход. подход оцен-ет сто-ть недв-и в дан. момент как теку. ст-ть буд-х ден. потоков,

Доход подход исп-ся при определении: Инвестиц стои-ти, поскольку потенц-ый инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем тек. сто-ть буд-х доходов от этого объекта; Рын. ст-ти.

В рамках доход. подхода возможно прим-е одного из двух методов: прямой капитализации доходов; дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации: 1)опред-е ожид-го годового дохода при наилуч.и наибол. эффек-м испол-и объекта нед-и; 2)расчет ставки капитал-ии; 3)опред-е ст-и объекта недв-ти (С) на основе чист. операц. дохода (ЧОД) и коэфф-та капитализации: С = ЧОД/ Ставка капитализ

Этапы:

1. ПВД (потенциальный валовый доход)=S*С_а, где S-площадь, сдаваемая в аренду, м2; С_а -арендная ставка за 1 м2.

2. ДВД (действительный валовый доход)=ПВД -Потери от недоиспользования площадей(%) +Прочие доходы от нормаль. рын. использ-я объекта недв-и(%).

3. ЧОД (чистый операционный доход)=ДВД-ОР(операционные расходы за год, за минусом амортизационных отчислений).

4. Коэф-т капитализации сост из двух частей: ставка доход-и капитала и нормы возврата капитала, т. е. погашение суммы первонач-х вложений.

Ст. дохода на капитал=безрисковая  ставка дохода+Премии за риск+Вложения в недвижимость+Премии за низкую ликвидность  недвижимости+Премии за инвестиционный менеджмент

Метод дисконтированных денежных потоков:

Алгоритм расчета ДДП.

1. Опред-е прогноз-о периода завис от объема инфор-и, достаточной для долгосроч прогнозов. В м/ународной оценоч практике сред. величина прогноз. периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период 3-5 лет.

2. Прогнозирование величинДП, включая реверсию, требует: тщатель. анализа на основе фин. отчет-ти, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недв-ти в ретроспективном периоде; изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик; прогноз доходов и расходов на осн реконструированного отч о доходах.

Ден поток до упл  налогов=ПВД – Потери от незанятости и при сборе аренд-й платы + Проч дох-ы = ДВД – ОР – Предприним-ие расходы владельца недв-ти, связ-е с нед-ю = ЧОД – Капиталовложения – Обслуж-е кредита + Прирост кредитов

ДП для недв-и после  упл налогов = ДП до упл налогов  – Платежи по подох-му на-гу влад нед-ти

 

16. Понятие и способы расчета ставки капитализации

Став доход-и инвестиции (капитала) – это компенсация, кот. д. быть выплачена инвестору за использ-е ден сре-в с учетом риска и др. факторов, связанных с конкретными инвестициями.

Став дох на кап  стр-ся методом кумулятивного построения: Ст. дох. на кап-л=безриск. ставка дох+Премии за риск+Вложения в недв-ть+Премии за низкую ликвидность недв-ти+Премии за инвестиц.й менедж-т

Безриск. ставка доход-ти –это ставка, кот отражает фактич. рыноч  возможности вложения ден средств фирм и частных лиц без какого – то бы ни было риска не возврата. Сейчас в кач-ве безриск. ставки все чаще берется доходность по гос. облигациям.

При пересчете номиналь безриск ставки в реальную и наоборот целесообразно исполь-ть формулу Фишера: R _Н = R _Р + J _ИНФЛ. + R _Р * J _ИНФЛ;

Ставка капитализации  R=NOI/V Став капитал, определ-я т. способом, наз-ся общ. став-й капи-и.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

17. Метод прямой капитализации для оценки недвижимости.