Экономика недвижеммости

Экономический износ в  отличие от физического и морального всегда считается необратимым, ибо сумма затрат, направляемая на устранение внешних факторов, несоразмеримо высока.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж. Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта.

Другим способом измерения  износа внешнего воздействия является сравнение доходов от арендной платы  двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному  воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.

Четвертая операция – добавление стоимости земли к стоимости  замещения . Данная операция является математической операцией в чистом виде и основана на сложении стоимости земли со стоимостью замещения с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта недвижимости.

Доходный подход. Суть его  заключается в том, что он связан с определением стоимости будущих  доходов от использования объекта  недвижимости. Технология использования  доходного подхода оценки предусматривает  выполнение пяти операций.

Первая операция: определение  будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетах по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход.

Определение валового дохода включает: 
1. Оценку потенциального валового дохода, т. е. дохода, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости.

2. Оценку действительного  валового дохода, рассчитывается  исходя из потенциального валового  дохода. При этом из него вычитаются  потери при сборе платежей, а  также добавляется дополнительный  доход от объекта недвижимости.

Вторая операция: вычитание  операционных издержек . Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, которая обеспечивает получение валового дохода.

Операционные издержки принято  на: 
– условно постоянные, которые не зависят от степени эксплуатации объекта недвижимости (например, налог на имущество, страховые взносы и т. д.); 
– условно-переменные, которые изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта недвижимости (например, плата за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора и т. д.); 
– резервы на замещение – на замену на протяжении экономической жизни объекта недвижимости отдельных его элементов (конструктивных, эксплуатационных и интерьерных), особенно тех, которые наиболее подвержены износу (например, кровля, сантехника, лифтовое оборудование).

Третья операция: определение  икорректировка чистого дохода. Корректировка чистого дохода определяется индивидуальными характеристиками предпринимателя.

Допустим, 70 процентов дохода будут потрачены на уплату аренды и других производственных расходов, тогда предприниматель может  получить в виде вознаграждения до 30 процентов от полученного валового дохода В случае высокого уровня конкуренции это соотношение может измениться за счет сокращения личного дохода предпринимателя.

Следует заметить, что в  чистом доходе не учитываются суммы  по обслуживанию кредитов и амортизационных  отчислений.

Четвертая операция: оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл определяется как «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса» (Оксфордский словарь английского языка). Международный комитет по стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл это «разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов» . Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей ведения бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.

Пятая операция: определение  окончательной стоимости недвижимости.

При этом могут использоваться следующие методы: 
1. Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации). 
2. Метод дисконтированных денежных потоков.

3. Техника остатка.

Техника остатка предполагает капитализацию дохода, который относится  только к одной из составляющих вложенных в объект недвижимости средств, тогда как стоимость других составляющих известна. Т. е. такая оценка производится с учетом влияния отдельных факторов образования дохода.

Расчет стоимости объекта  недвижимости выполняется в следующей  последовательности: 
1. Определяется часть дохода за определенный период, который необходим для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью путем умножения ставки капитализации на величину стоимости. 
2. Определяется величина дохода, который приходится на вторую составляющую (неизвестную) путем вычитания дохода, приходящегося на первую составляющую из общей величины дохода. 
3. Определяется стоимость второй составляющей путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующую ставку капитализации. 
4. Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стоимости известной составляющей и рассчитанной стоимости неизвестной составляющей.

Рыночный подход основан  на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной  для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически  обоснованное суждение о цене объекта.

Процесс использования этого  метода довольно прост: подбирается  объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную  рыночную цену; затем после сравнения  их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном  виде, определяется базовая стоимость.

Технология применения сравнительного метода при оценке стоимости недвижимости, включает в себя пять операций: 
Первая операция: сбор сравнительных данных.

Оценщик собирает максимально  возможное количество информации о  продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик  должен быть уверен в ее полноте и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми.

Вторая операция: изучение сделок.

Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя  независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения  между сторонами. Кроме того, оценщик  должен изучить условия, на которых  были достигнуты договоренности о сумме  продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между  связанными обязательствами партнерами или родственниками – нет.

Третья операция: временные  корректировки . Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

Четвертая операция: корректировка  различий по сопоставимым объектам недвижимости.

В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам.

Пятая операция: вынесение  решения о стоимости недвижимости.

Вопрос о сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.

Описанные выше подходы к  оценке недвижимости (затратный, доходный, рыночный) базируются на информации, собранной  на одном и том же рынке недвижимости, но каждый имеет дело с различной  стороной этого рынка и может  значительно отличаться друг от друга. Поэтому, окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают  либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка недвижимости.

5. Согласование результатов,  полученных с помощью различных  подходов. Согласование – это  процесс, в котором суждения  и логика применяются для выработки  итоговой оценки стоимости объекта  недвижимости на основании результатов,  полученных с помощью различных  методов оценки..

Этот процесс включает в себя предварительную и заключительную стадии.

В процессе предварительной  стадии оценщик: 
– проверяет возможность использования принципов оценки стоимости недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах; 
– анализирует с позиции здравого смысла различные суммы стоимости недвижимости, полученные в результате применения рыночного, затратного и доходного подходов при оценке стоимости недвижимости; 
– ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта; 
– проверяет реальность первичной информации.

В заключительной стадии оценщик  заново возвращается к исходной проблеме, с помощью статистического анализа  вырабатывает вероятные величины стоимости  объекта, определяет ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику  единственную сумму оценки стоимости  недвижимости.

Следует еще раз подчеркнуть, что согласование – это не механическое усреднение результатов, полученный при  помощи рыночного, затратного и доходного  подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений.

6. Отчет о результате  оценки стоимости. В качестве  последнего шага оценщик пишет  отчет о своих выводах и  заключениях, которые он затем  передает заказчику. В зависимости  от условий договора этот отчет  может быть простым письмом, составленным по стандартной форме или представлен подробным письменным докладом и не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Составляется отчет по оценке недвижимости с учетом тщательного  анализа рыночных данных и, особенно, в тех случаях, когда имеет  место экологическое загрязнение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Понятие «дарение»  и «наследование».

В жизни у многих из нас  наступает иногда такой период, когда  приходится задумываться над тем, как  правильно передать свое имущество  своим детям, близким людям. Передать правильно, по закону, без излишних хлопот и что самое важное, без  проблем в будущем. Существует достаточно способов это сделать, но сегодня  мы рассмотри подробнее два из них для сравнения: наследование и дарение, их плюсы и минусы.

Наследование

Рассмотрим плюсы и  минусы наследования в виде обязательного  наследования, наследования по очереди  и завещания.

Самый существенный плюс в  наследовании это бездействие и  малобюджетность. Не надо нести излишние расходы в случае   обязательной доли в наследстве, наследовании по закону. При оформлении завещания, достаточно у нотариуса оформить завещание и передать его наследнику по данному завещанию. Такое завещание стоит недорого, порядка  500 рублей у любого нотариуса и оформить такое завещание также  можно  у любого нотариуса на всей территории России и за рубежом.

Что касается минуса наследования, это  в первую очередь  незащищенность наследника по очереди и по завещанию. Вероятность  того, что   данное имущество достанется именно ему, даже если есть завещание, понижается из-за того, что если наследодатель оформит последующее завещание на другое лицо, то предыдущее завещание автоматически аннулируется.

В случае с наследниками по очереди возможен и такой случай, как появление других наследников  и их притязаний на данное имущество, которое поставит  под угрозу получения имущества. В перспективе встает вопрос  о судебном разбирательстве, что повлечет за собой расходы, и порой немалые.

При обязательной доле в  наследстве, (что подразумевает под  наследниками  инвалидов I-II группы, детей-сирот, иждивенцев и т.д.), данные наследники  получают долю в имуществе, вне зависимости от того, на кого будет оформлено завещание, и кто будет являться наследником  и какой очереди, но только на обязательную долю, которая составит порядка 25 % от имущества.