Экономика недвижимости

 

Общая характеристика здания:

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Многоквартирный много квартирный кирпичный дом.
Год постройки	1936 г.
Материал наружных стен	Кирпич
Материал перекрытий	Кирпич
Состояние здания	Хорошее(Субъективная оценка)
Техническое обеспечение здания	Электроснабжение, газовое отопление + угольный котел.
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж	Гараж и парковка.
Количество этажей в здании	2
Состояние подъезда	Хорошее ( Субъективная оценка)
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция дома с  отселением не предполагается

 

  Характеристика объекта оценки:

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	1
Площадь, кв.м.; общая /жилая	66/96,7
Количество комнат, их площадь, изолированные комнаты, кв.м.	4;66,1
Площадь кухни, кв.м.	13,3
Санузел	Совместный
Высота полков, м.	2,65
Вспомогательные и подсобные помещения	2 кладовых комнаты
Лоджия (балкон)	Отсутствует
Слаботочное обеспечение	Телефон, adsl – модем
Дополнительные системы безопасности	Металлическая дверь и домофон в подъезде, металлическая дверь на входе в квартиру
Видимые дефекты внутренней отделки	Отсутствуют
Данные о перепланировке	Не производилась.
Дополнительная существенная информация	Плита на кухне- газовая. Окна- пластиковые стеклопакеты.

 

Статистика  рынка жилой недвижимости.

В течении прошлого 2012 года наблюдалось плавное повышение цены предложения, в текущем году оно продолжается. Также наблюдается разница между ценой предложения и ценой продажи. Это объясняется тем, что цена предложения несколько завышается « на торг». Цена предложения в немецких домах ниже, чем в целом по рынку, но имеет тенденцию к росту.

По Ленинградскому р-ну цены предложения выше ниже, чем в целом по городу.

 

 

 

 

 

 

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

 

Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется , как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении  вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данной

местности способов использования.

2. Законодательная разрешенность- рассмотрение тех способов

Использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

3. Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически

осуществимое  и разрешенное законом использование  будет давать приемлемый доход владельцу.

4. Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из финансово

осуществимых  использований будет приносить  максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположенная на четвертом этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

 

Определение стоимости объекта  оценки с помощью сравнительного подхода.

 

Основой применения данного подхода  является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки ( корректировки), отражающие существенные различия между ними.

На момент проведения оценки на рынке  предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная – если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась экспертным путем.

Таблица расчета стоимости объекта оценки:

Показатель	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Адрес	Потемкина д.15	Переулок Потемкина, д14	Береговая, д13	Потемкина, д13
остановка	2 минуты	5 минут	10 минут	2 минут
Цена , руб	-	6 200 000	5 800000	6 900 000
Источник информации	Агентство недвижимости «Риелт-Финанс»	Агентство недвижимости «Риелт-Финанс»	Агентство недвижимости «Риелт-Финанс»	Агентство недвижимости «Риелт-Финанс»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Скорректированная цена		6 200 000	5 800 000	6 900 000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Скорректированная цена		6 200 000	5 800 000	6 900 000
Условия продажи	Свободная	Свободная	Альтернативная +4%	Свободная
Скорректированная цена		6 200 000	6 032 000	6 900 000
Условия рынка	Открытый	Открытый	Открытый	Открытый
Тип дома	Кирпичный	Кирпичный	Кирпичный	Кирпичный
Год постройки	1936	1940 г.	1937 г.	1938г.
Этаж	1	2	2	1
Всего этажей	2	2	2	2
Общая площадь	96,7	90	87	77
Площадь кухни	13,3	10,0 +2%	13,2	12,1 +1%
Наличие балкона/лоджии	Отсутствует	В наличии	Отсутствует +1%	В наличии
Состояние и уровень отделки	Евроремонт	Требуется косметический ремонт +15%	Евроремонт	Требуется косметический ремонт +5%
Телефон	В наличии	В наличии	В наличии	В наличии
Отопление	Газовое	Газовое	Газовое	Газовое
Санузел	Совмещенный	Раздельный	Совмещенный	Раздельный
Мусоропровод	Отсутствует	Отсутствует	Отсутствует	Отсутствует
Наличие железной двери	В наличии	В наличии	В наличии	В наличии
Состояние подъезда	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Стоимость индикатор		7 254 000	6 333 600	7 314 000
Весовые доли, %		17	5	6
Итого: дол. США	7 314 000

 

Таким образом , стоимость объекта оценки в целом, определенная по сравнительному подходу составила 7 314 000 рублей.

 

Заключение

Рынок жилой  и коммерческой недвижимости стоит  сегодня на пороге серьезного продолжительного бума. Пока видна только верхушка айсберга: высокие цены, обеспечивающие огромную рентабельность инвестиций; медленное раскручивание ипотеки как механизма дополнительного стимулирования спроса; стабильный рост доходов населения. Этот вывод требует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа ситуации и тенденций на рынке применительно к выбранной территориальной локации, категории и типов строящегося жилья, вдумчивой ценовой политики, направленной на обеспечение ликвидности объектов и повышения доходности инвестиционных проектов.

Для решения  проблем, возникающих на этапе становления  рынка недвижимости. Необходимы специалисты высшей квалификации. Владеющие соответствующими знаниями, способствующие развитию  новой области знания со своей методологией, терминологией и принципами исследований.

В данной контрольной работе  мы провели  оценку объекта жилой недвижимости. Под объектом оценки было выбрано собственное жильё по адресу г. Калининград, ул. Потемкина, д. 15, кВ.1, с помощью специальной литературы и нормативно-правовых актов была определена его рыночная стоимость и составлен отчет об оценке на основе необходимых требований и стандартов. Также была рассмотрена более подробна  ситуация на  Тюменском рынке недвижимости и были найдены пути решения существующих проблем.

В процессе написание контрольной работы по дисциплине «Экономика недвижимости»  были закреплены теоретические знания, полученные на лекциях, также приобретены навыки в  организации самостоятельной исследовательской работы по данной тематике и  рассмотрены более подробно отдельные вопросы данного предмета.

 

Список литературы:

 

1. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. –
2. Новосибирск: НГТУ, 2002. – 90 с.
3. Оценка недвижимости: учебник для студ. ВУЗов / (под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой). - М.: Финансы и статистика, 2003. -492 с.
4. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие Л. Н. Тэмпан. – М.: ЮНИТИ, 2002 – 302 с.
5. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник – М.: Издательско- торговая корпорация: «Дашков и К», 20009.-256 с.
6. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2006.

7. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости.- СПБ: Питер, 2001.- 336с.
8. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: ИНФРА-М, 1997.- 320с.
9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004. – 496с.
10. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» Серия «Оценочная деятельность». Учебное пособие, М.: Дело, 1998г
11. Попов Г.В. «Основы оценки недвижимости», Москва, 1995г
12. Постановление Правительства РФ « Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 г. № 519.
13. Прорвич В.А. Основы экономической деятельности городских земель. Серия «оценочная деятельность». Учебно-практическое пособие. М. Дело, 1998, 336 с.
14. Статистический ежегодник: города и районы Тюменской области ( без автономных округов): Статистический сборник в 7 частях Ч 5 (1)./ Тюм. областной комитет государственной статистики.- Т, 2004 – 544с.
15. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости», СПбГТУ, СПб., 1997г.
16. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.
17. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Пер. с англ., - М.: «Дело ЛТД», 1995г.
18. Харрисон Генри С. «Оценка недвижимости», Учебное пособие. Пер. с англ. – М.: РИО Мособлполигризд.