Автор работы: Пользователь скрыл имя, 21 Марта 2014 в 18:21, реферат
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Применение сравнительного подхода при проведении оценки,
согласно ФСО №1 (Федеральным Стандартам Оценки) 3
Основные показатели рынка недвижимости, характеристика рынка 5
Порядок реализации метода анализа продаж в оценке недвижимости 8
Приватизация и деприватизация 10
Порядок определения чистого операционного и потенциального дохода 14
Список литературы 16
5. Порядок определения чистого операционного и потенциального
дохода
Для оценки полных прав собственности и прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).
Оценщик недвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода:
Потенциальный валовой доход (ПВД)
Действительный валовой доход (ДВД)
Чистый операционный доход (ЧОД)
Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход который можно получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД= S x Ca,
Где S- площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Ca - арендная ставка за 1м2
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Па + ПД,
где Па – потери от недосбора арендных платежей;
ПД – прочие доходы.
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год:
ЧОД = ДВД – ПР – ОР – Р,
где ПР – постоянные расходы;
ОР – операционные расходы;
Р – резервы.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - представляет собой максимальный доход, который способен приносить объект оценки.
Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих цен на рынке продажи жилых и нежилых помещений на рынке недвижимости.
За единицу сравнения при продаже помещений принимается стоимость1 кв. м продаваемых площадей.
Величина потенциального валового дохода определяется по формуле:
ПВД = V1кв.м.х Sкв + V1н х Sн,
где: V1кв.м.- стоимость 1 кв. м квартиры;
Sкв - жилая площадь продаваемых квартир;
V1н - стоимость 1 кв. м нежилых помещений;
Sн - продаваемая площадь нежилых помещений.
Список литературы