Экономическая оценка муниципальной недвижимости

Этапы проведения оценки.

1. Определение  проблемы:

1.1. Наименование объекта: одноэтажное здание Златоустовское трамвайное управление  МУП «ЗТУ» МО-ЗГО

Местоположение: Чел. Обл, златоуст, таганайская, 1

Физические  характеристики: здание площадью 3000 м.кв., расположенное на земельном участке общей площадью 3500 м.кв.

1.2. Оцениваемое имущественное право на объект оценки: Собственность.

1.3. Дата определения стоимости (дата оценки): 01.04.2013.

1.4. Цель оценки объекта: определение рыночной стоимости объекта оценки.

1.5. Вид стоимости имущества: Рыночная стоимость. Формулировка рыночной стоимости при оценке недвижимости базируется на представлениях о рынке и сущности стоимости. Рыночная стоимость отражает вклад всех участников рынка. Рыночная стоимость – наиболее точно измеряется в денежном выражении. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это оценка и физического объекта и конкретных имущественных прав. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная денежная сумма, по которой объект оценки может быть передан новому собственнику в конкретных условиях конкурентоспособного рынка, с учетом сбалансированности спроса и предложения. «Рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, которую дает недвижимость в конкурентной и открытой рыночной среде при соблюдении всех условий, необходимых для заключения честной сделки, при этом покупатель и продавец действуют благоразумно и информировано, считая, что на цену не оказывается неправомерного влияния»

2. Предварительный  осмотр объекта и заключение  договора на оценку:

2.1. Знакомство с администрацией: Общество с ограниченной ответственностью «Катрин».

2.2.

2.3. Сведения об исполнителе (организационно-правовая форма, полное наименование): ООО «Независимое информационно-консультационное агентство».

2.4. Задание на оценку.

Имя заказчика: Яковлева Татьяна Алексеевна.

Имя оценщика: Исламова Татьяна Сергеевна. 

Предмет оценки: административное здание.

Дата  оценки: 10.05.2013.

Цель  оценки объекта: определение рыночной стоимости объекта оценки.

Применяемые стандарты оценки:

1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256.

2. Федеральный  стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255.

3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254.

4. Стандарт профессиональной деятельности ССО РОО 2005

4.1. ССО РОО  1-03-2005 «Общие понятия и принципы  оценки»;

4.2. ССО РОО  1-04-2005 «Кодекс поведения»;

4.3. ССО РОО  1-04-2005 «Типы имущества»;

4.4. ССО РОО  2-01-2005 «Рыночная стоимость как  база оценки»;

4.5. ССО РОО  3-01-2005 (МР6) «Оценка стоимости недвижимого имущества».

2.5. Дата составления отчета (период проведения работ по оценке) c 10 мая 2013 года - по 21 мая 2013 года.

2.6.

3. Сбор  и анализ данных:

3.1. Осмотр объекта, сбор данных и их анализ: на этом этапе был произведен осмотр, а также были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах района и области расположения объекта. Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных и технических служб, посредством визуального осмотра.

3.2. Анализ рынка

По многим объектам снижаются цены экспонирования, в отдельных случаях снижение может достигать 50% по сравнению с ценами лета - осени 2012 года. В то же время на рынке все еще достаточно объектов, цены экспонирования по которым не снижаются или снижаются незначительно. Конечно, собственники готовы обсуждать продажу по более низким ценам, но только в процессе переговоров с конкретным покупателем. В структуре предложения произошли довольно сильные изменения. Лидирующее положение занимают офисные помещения. Их доля существенно возросла и составила в марте 64%. Это самый высокий показатель за весь период мониторинга: ранее его значение практически никогда не превышало 60%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно-складских помещений, занимающий 20,8% рынка. Доля торговых предложений значительно снизилась и составляет 11,2%. В 2009 году на рынке экспонировались преимущественно небольшие торговые помещения. Особенно масштабно это проявилось в периферийной части города, где средняя площадь объектов уменьшилась на 20%. Одновременно снизился и объем предложения вне центра города - на 6% по количеству, на 25% - по общей площади и на 22% - по общей стоимости. Причем ушли с рынка в основном крупные объекты, о чем свидетельствует снижение средней площади объекта. Оба этих фактора повлекли за собой рост средневзвешенной цены торговых помещений вне центральной части города на 4%. На рынке коммерческой недвижимости районных городов и крупных поселков Челябинской области предложения по продаже коммерческой недвижимости крайне редки, ввиду малого количества таковой. В основном здания офисные расположены на территориях промпредприятий и построены в советский период, так что коммерческая ценность таких зданий крайне низка и при продаже торг по таким площадям достигает значительного дисконта. Удельные стоимости имущественных комплексов в пересчете на один квадратный метр зданий заметно разнятся и прослеживается зависимость стоимости объекта от его расположения относительно областного центра и относительно г.Коркино.

Для коммерческих объектов полезность в большей мере определяется их местоположением, а  именно: близостью транспортных систем региона, близостью к исторически  сложившимся путям грузопотоков и к крупным городам.

4. Оценка  земельного участка:

4.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Заключение  о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении  наиболее эффективного использования  Объекта оценки, исходя из анализа  состояния рынка. Понятие «наиболее  эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

- быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

- быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих, либо потенциальных;

- быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

- быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую доходность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ), позволяет  определить из всего спектра физически  возможных, законодательно разрешенных  и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую стоимость. При этом в основу рассуждений положено понимание факторов, образующих стоимость: анализ НЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа НЭИ - сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем НЭИ может отличаться от существующего использования объекта. Как правило анализ НЭИ всегда проводится в два этапа: на первом этапе участок анализируется как незастроенный, а на втором - как улучшенный.

В контексте  рыночной стоимости НЭИ - наиболее вероятное использование недвижимости, - существующее использование -явно следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что может существовать уникальный инвестиционный проект, не известный Оценщику, приносящий большую прибыль, чем НЭИ.

Капитал, вложенный в развитие объекта недвижимости с целью получения доходов в будущем, должен приносить максимальную прибыль.

ВЫВОД: В соответствии с принципом НЭИ и требованиями Международных стандартов оценки рыночную стоимость права собственности для объектов недвижимости необходимо рассчитывать, исходя из целевого использования земельных участков.

Определение НЭИ  основано на суждении оценщика. Указанные  предпосылки расчета являются мнением, а не фактом.

4.2. Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Обоснование используемых данных:

- кадастровая стоимость 1 сотки земельного участка определяется в соответствии с данными кадастрового паспорта и равна 100 рублей за 1 кв.м.

- арендный платеж составляет - 1% от кадастровой стоимости в соответствии с Постановлением Правительства РФ №582 от 16.07.2009.

- выкупная цена 1 сотки земельного участка определена в соответствии с законом №401-ОЗ от 06.02.2008 пп 1 «б» в размере. 2,5% от кадастровой стоимости.

- рыночная стоимость 1 сотки земли производственного назначения в Коркинском районе на дату оценки определяется в размере 15000 руб.

Наименование  объекта	Кадастровая стоимость 1 сотки	Арендный платёж за 1 сотку	Выкупная цена за 1 сотку
Нежилое здание	10000	100	2500

Сценарий 1.

После окончания срока  аренды договор будет продлен.

Арендные платежи будут идти постоянно.

Стоимость права аренды определяется как разница между  рыночной стоимостью земельного участка  на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность  использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени.

Стоимость права аренды:

= 15 000*50 - 50 *100*12 /0,14 = 321428 руб.

Сценарий 2.

После окончания срока  аренды земля будет выкуплена  по выкупной цене. Срок аренды принимается  равным одному году.

Капитализированная стоимость  арендных платежей за 12 месяцев (с даты оценки) до окончания срока аренды составит:

= 8400 /0,1596 = 52632 руб.

Стоимость выкупа после 12 месяцев аренды:50*2500 = 125000 руб.

Стоимость права аренды земельного участка расположенного под зданием = 125000 + 52632 = 177 632 руб.

Далее следует согласование результатов, полученных двумя способами, определяем среднее из двух значений.

Стоимость права аренды:

(321428 + 177632):2 = 249530 руб.

5. Применение 3-х подходов к оценке стоимости  объектов:

5.1. Применение сравнительного подхода.

Данный метод  основан на принципе замещения - покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Таблица 1. Подбор аналогов.

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Наименование  объекта	нежилое здание	нежилое здание	нежилое здание	нежилое здание
Адрес	Челябинская область, г. Коркино, пос. Роза	Челябинская область, дер. Лебедёвка	Челябинская область, г. Коркино	Челябинская область, г. Еманжелинск
Общая площадь здания (м²)	3500	2470	3000	3700
Площадь земельного участка	50 сот.	60 сот.	75 сот.	82 сот.
Существующее  право на земельный участок	Право аренды	Право аренды	Право аренды	Право аренды
Оцениваемые права  на здание	собственность	собственность	собственность	Собственность
Обременения	Отсутствую	Отсутствую	Отсутствую	Отсутствую
Вид использования	Нежилое коммерческое	Нежилое коммерческое	Нежилое коммерческое	Нежилое коммерческое
Условия оплаты	Не установлены	Не установлены	Не установлены	Не установлены
Время продажи	Текущее	Текущее	Текущее	Текущее
Описание места  расположения и технического состояния	Тех. состояние удовлетвор.	Тех. состояние удовлетвор. Все коммуникации	Тех. состояние удовлетвор. Все коммуникации Здание бытовых и административных помещений	Тех. состояние удовлетвор. Все коммуникации
Цена	-	8 000 000	42 000 000	60 000 000