Автор работы: Пользователь скрыл имя, 29 Мая 2013 в 18:27, практическая работа
На основании предоставленной информации, выполненного анализа и расчетов рекомендуемая итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки - двухэтажного кирпичного нежилого здания, общей площадью 3500 м.кв., расположенного на земельном участке площадью 5000 м.кв, по адресу: Челябинская обл., Коркинский район, п. Роза, ул. Победы, д.40 с учетом округления определяется в общей сумме: 45 287 000 (сорок пять миллионов двести восемьдесят семь тысяч) рублей, в том числе НДС 18% в сумме 6908186 рублей.
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная с применением сравнительного подхода, определяется в сумме 49 672 000 рублей
5.2. Применение затратного подхода.
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Он гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше сумму, которую нужно будет потратить на воспроизводство (замещение) объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому.
Физический
износ - это износ имущества, связанный
со снижением его
Таблица 2. Физический износ здания.
Физический износ (в%) |
Состояние несменяемых конструкций зданий |
Состояние внутренних конструктивных элементов |
0-20 |
Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов |
Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют |
21-40 |
Повреждений и дефектов,
в том числе и искривлений,
нет. Имеются местами следы |
Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием. |
41-60 |
Имеются много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками. |
Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней. |
61-80 |
Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали. |
Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями. |
81-100 |
Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен. |
Фактический возраст объекта соответствует 28 годам. Для соответствующего типа зданий норма амортизации для данного типа зданий составляет 1% в год. Ожидаемый возраст физической жизни составляет 100 лет.
Инеустрфиз = 28/100 = 0,28 или 28 процентов.
Расчет накопленного износа производится по формуле:
И = 1,0 - ( 1,0 - Ифиз.) х (1,0- Ифун.) х (1,0 - Иэк)
И = 1,0 - (1-0,28) * (1,0-0,1) * (1,0 -0,043) = 0,38
Таблица 3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
№ |
Наименование показателя |
Числовое значение показателя |
1 |
Площадь оцениваемого помещения |
3500 м.кв |
2 |
Строительный объем оцениваемог |
11900 м.куб |
3 |
НДС (Налоговый кодекс РФ) |
1,18 |
4 |
Коэффициент прибыли предпринимателя |
1,379 |
5 |
Удельный показатель восстановительной стоимости |
20, 4 УПВС №28 табл.85 |
6 |
Индекс пересчета |
133,95 |
7 |
Процент общего износа |
0,38 |
8 |
Полная восстановительная стоимость с учетом общего износа, руб. |
32 806 342 руб. |
9 |
Право аренды земельного участка |
249 530 |
10 |
Рыночная стоимость объекта оценки |
33 055 872 |
Вывод по затратному подходу:
рыночная стоимость объекта
5.3. Применение доходного подхода
Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости недвижимости, в зависимости от ожидаемых в будущем доходов.
Таблица 4. Расчет операционных расходов
Операционные расходы |
Характеристика |
Числовой показатель |
Объект | ||
Затраты на управление (ЗУ) |
% от ДВД |
5,0 |
ДВД |
10 080 000 | |
итого ЗУ, руб. |
504 000 | |
Эксплутационные расходы (ЭР) |
% от ПВД |
15,0 |
ПВД, руб. |
12 800 000 | |
итого ЭР, руб. |
1 920 000 | |
Налог на имущество |
ставка налога % от инвентаризационной стоимости |
2,2% |
Стоимость по данным БТИ |
1 873 056 | |
итого, руб. |
41 207 | |
Налоговый платеж за земельный участок |
Кадастровая стоимость 1 м.кв. В руб. |
100 |
Площадь земельного участка, м.кв. |
5000 | |
Налог |
2% | |
Итого, руб. |
10 000 | |
Страховые платежи |
1% от инвентаризационной стоимости |
1%* 1873056 |
итого, руб. |
18 730 | |
Расходы капитального характера |
общая стоимость ремонта, руб./м2 |
1000 |
площадь помещения, м2 |
3500 | |
периодичность ремонта, лет |
10 | |
число лет в периоде |
1 | |
стоимость ремонта за 1 год, руб. |
350 000 |
Таблица 5. Чистый операционный доход
№ п/п |
Наименование показателя |
Объект оценки |
1 |
Действительный валовой доход, руб. (ДВД) |
10 080 000 |
2 |
Операционные расходы, руб. (ОР) |
2 843 937 |
3 |
Чистый операционный доход, руб. (ЧОД) |
7 236 063 |
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная с применением доходного подхода, составляет: 47 миллионов 17 тысяч 953 рубля.
6. Сравнение
результатов полученных
Таблица 6. Согласование и обобщение результатов
Наименование объекта оценки |
Стоимость, определенная в рамках затратного подхода |
Стоимость, определенная в рамках сравнительного подхода |
Стоимость, определенная в рамках доходного подхода |
Коэффициенты значимости подхода | ||
Затратный |
Сравнительный |
Доходный | ||||
Здание |
33 055 872 |
47 017 953 |
49 672 000 |
0,2 |
0,4 |
0,4 |
Согласованная рыночная стоимость объекта оценки |
45 287 155 |
|||||
7. Отчет и заключение об оценке:
На основании предоставленной информации, выполненного анализа и расчетов рекомендуемая итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки - двухэтажного кирпичного нежилого здания, общей площадью 3500 м.кв., расположенного на земельном участке площадью 5000 м.кв, по адресу: Челябинская обл., Коркинский район, п. Роза, ул. Победы, д.40 с учетом округления определяется в общей сумме: 45 287 000 (сорок пять миллионов двести восемьдесят семь тысяч) рублей, в том числе НДС 18% в сумме 6908186 рублей.
Информация о работе Экономическая оценка муниципальной недвижимости