Анализ современного состояния системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

    - с правом досрочного погашения  при условии уплаты штрафа.

    9.  По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

    Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

    - обычные и комбинированные (выдаваемые  несколькими кредиторами);

    - субсидируемые и выдаваемые на  общих условиях.

    Одним из видов кредитования населения  является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

    Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. ·

    Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и  возвратности, а также при строгом  контроле за использованием кредитных  средств.

    Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

    Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

    Кредит  и проценты по нему выплачиваются  в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период).

    Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период.

    Важным  условием жилищной ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование.

    Основными субъектами классической ипотечной  схемы являются:

    1) заемщики - физические лица, граждане  Российской Федерации, заключившие  кредитные договоры с банками  (кредитными организациями) или  с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

    2) продавцы жилья - кредита на  основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

    - оформление кредитного договора (договора займа) и договора  об ипотеке;

    - оказание кредиторам содействия  во внедрении рациональной практики  проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

    3) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

    4) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

    5) страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

    6) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

    7) риэлторские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.

    8) инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие;

    9) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и другие организации, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.·

    Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

    - предварительная квалификация (одобрение) заемщика;

    - оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура называется андеррайтингом заемщика;

    - подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

    - оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости;

    - заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.

    Кредитор  заключает с заемщиком кредитный  договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

    В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

    В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку  помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

    Обеспечение кредита может быть оформлено:

    - договором об ипотеке приобретенного  жилого помещения с соответствующим  нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией  возникающей ипотеки;

    - трехсторонним (смешанным) договором  купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

    - договором приобретения жилого  помещения за счет кредитных  средств, когда ипотека приобретаемого  жилого помещения возникает в  силу закона в момент регистрации договора купли - продажи·;

    - проведение расчетов с продавцом жилого помещения;

    - страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

    В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

    В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем  делается соответствующая запись в государственном реестре.

1.2. Предпосылки развития  ипотечного жилищного  кредитования в  России на современном этапе

    В целом можно сказать, что в  России жилищная ипотека пока что  не получила такого широкого распространения как например в США, Канаде, Великобритании, Германии и других странах. Причинами этого являются:

    1. Соотношение рыночных цен на  жильё и заработной платы представляет  собой существенное значение, являющееся  фактом невозможности «быстрой»  покупки объекта строительства,  предназначенного для проживания.

    2. Достаточно высокий банковский  процент является важным сдерживающим  фактором для более-менее обеспеченных граждан, поскольку стоимость квартиры за десять лет возрастает как минимум в полтора раза.

    3. При нестабильном развитии экономики,  инфляции и отличающимся непостоянством законодательстве имеет место защита интересов одних участников ипотечных отношений и ограничение других. ·

    4.Необходимо сказать, что в последние годы ХХ века формирование системы ипотечного жилищного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации. К началу 2002 года возникли отдельные позитивные тенденции и появились предпосылки для развития системы ипотечного кредитования. В их числе можно отметить следующие:

• в 1999 году Правительством РФ разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ», которая определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы;
• заложен законодательный фундамент для развития механизма ипотеки.

    5.Так уже действуют федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности в РФ». В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. 17 ноября 2003 года закон подписал Президент, после чего он вступил в законную силу;

• инициативу по развитию ипотечных отношений взяли в свои руки региональные власти, создавая свои собственные, на их взгляд эффективные схемы поддержки населения по приобретению жилья в собственность и улучшению жилищных условий.

    Из-за отсутствия кредитных ресурсов в  этой сфере региональные программы  в большинстве своем ориентированы на использование средств местных бюджетов, которые предоставляются населению на приобретение или строительство жилья в форме льготных жилищных кредитов;

    6) наблюдается увеличение внимания  к ипотечным отношениям со  стороны страховых организаций, предприятий и организаций, в интересах которых обеспечить своих работников благоустроенным жильем;

    7) в условиях острого недостатка  средств, когда бюджетное финансирование  сократилось до минимума, застройщики стали активно привлекать денежные средства непосредственно от населения путем как заключения договоров инвестирования или долевого участия в строительстве, так и создания специализированных строительно-сберегательных касс, потребительских и кредитных союзов. В этой области застройщики начали успешно конкурировать с банками, используя денежные средства населения и предлагая квартиры в рассрочку, поскольку они могут не соблюдать обязательные для кредитных организаций требования по резервированию и экономическим нормативам.