Виды залога

Показатель	Отложенный ремонт	КЖЭ			ДЖЭ
	Ковровое покрытие	Кровля	Система отопления	Двери	здание
Стоимость вос- становления, у.е.	50000	100000	75000	15000	510000
Норма износа, %	100	75	87,5	0	35
Стоимость износа, у.е.	50000	75000	65625	0	178500

При оценке износа данного  объекта недвижимости был использован  метод разбивки на компоненты (затратный  подход).

Вывод: общий физический износ здания составит 369125у.е.

Задача 10. В офисе отсутствует внутренняя телефонная связь. Если бы она была смонтирована, годовая арендная плата возросла бы на 3000ед. Валовой рентный мультипликатор для данного объекта равен 8. Определить величину неустранимого функционального износа.

При оценке износа данного  объекта недвижимости был использован  метод валового рентного мультипликатора (доходный подход).

Вывод: Величина неустранимого функционального износа – 24000 ед.

Задача 11. Оценить величину внешнего устаревания парикмахерского салона площадью 90кв.м. Объект функционирует в условиях перенасыщенного рынка, при этом величина чистого операционного дохода составляет 200у.е. за кв.м.

В условиях сбалансированного  рынка чистый операционный доход  был бы равен 250у.е. за кв.м. Коэффициент  капитализации для данного объекта  равен 20%. Такое положение будет  сохраняться неопределенное время.

 Для определения величины  внешнего устаревания объекта  оценки был использован метод  капитализации арендных убытков  (затратный подход).

Вывод: величина внешнего устаревания парикмахерского салона площадью 90кв.м., при коэффициенте капитализации 20%, будет равна 22500у.е.

Задача 12. S- Площадь парикмахерского салона- 90 м²

ЧОД- Ч истый операционный доход- 200 у.е. за  м²

 ЧОД₁- Ч истый операционный доход в условиях сбалансированного рынка - 250 у.е. за  м²

n - неблагоприятные условия – 5лет

R-ставка дисконтирования – 18%

Оценим величину внешнего устаревания

V_вн = ∑ΔЧОД*S/(1+R)ⁿ = 14072,3 тыс. ед.

Задача 13. ВРМ- валовой рентный мультипликатор – 8

Полезная площадь объекта  – 10000 м²

Уменьшение арендной платы 20 ед. за м²

Определим сумму экономического устаревания

V_вн = ВРМ*ПДВ

ПВД  -  потенциальный валовой доход

ПВД = 10000*20=200000  ед. 

V_вн = 8*200000 = 1600000 ед. 

Задача 15. Оцените стоимость коттеджа с земельным участком на основе данных о сравниваемых продажах, определив процентные корректировки.

Показатель	Объект оценки	1 аналог	2 аналог	3 аналог	4 аналог	5 аналог
1. Цена продажи, у.е.		64000	60000	62400	56000	54400
2.Местоположение	д. Чубарово	д. Воробьи	д. Воробьи	д. Чубарово	д. Чубарово	д. Воробьи
3. Дата продажи		В этом месяце	3 месяца назад	3 месяца назад	6 месяцев назад	3 месяца назад
4. Наличие телефона	Есть	Есть	Есть	Есть	Нет	Нет
5.Газификация	Нет	Есть	Есть	Есть	Есть	Нет
1. Поправка на местоположение (2 и 3 объект) 60000-100% 62400-х% х=104%-100%=4%
Корректировка, %		-	-	-4	-4	-
Скорректированная цена, у.е.		64000	60000	60000	53760	54400
2. Поправка на дату  продажи (1 и 4 объект) 53760-100% 64000-х%  х=119,28%-100%=19,28%
Корректировка, %		-	9,52	9,52	19,28	9,52
Скорректированная цена, у.е.		64000	65712	65712	64124	59578,8
3. Поправка на наличие  телефона (3 и 4 объект) 64724-100% 65712-х%  х=102,48%-100%=2,48%
Корректировка, %		-	-	-	2,48	2,48
Скорректированная цена, у.е.		64000	65712	65712	65714,27	61056,35
4. Поправка на газоснабжение  (3 и 5 объект) 61056,35-100% 65714,27-х% х=107,6%-100%=7,6%
Корректировка, %		-	-	-	-	7,6
Скорректированная цена, у.е.		64000	65712	65712	65714,27	65696,6

При оценке данного объекта  недвижимости был использован метод  внесения относительных поправок (сравнительный  подход).

Вывод: стоимость коттеджа с земельным участком, на основе данных о сравниваемых продажах, составила 62815,04у.е.

Задача 16. Офисное здание расположено на магистрали с интенсивным движением и сдается в аренду за плату на 6000у.е. в месяц меньше, чем аналогичные здания, находящиеся в том же самом районе, но в переулках, т.е. они изолированы от шумной магистрали. Месячный мультипликатор валовой ренты в этом районе составляет 10. Каков денежный размер корректировки на местоположение офисного здания?

При оценке данного объекта  недвижимости был использован метод  валового рентного мультипликатора (сравнительный  подход).

Вывод: размер денежной корректировки  на местоположение офисного здания составит 60000у.е.

Задача 17. Известна величина годовой рыночной арендной платы оцениваемого объекта недвижимости - 20000 у.е. и величина чистого операционного дохода – 10500 у. е. Оценщик располагает рыночной информацией, приведенной в таблице 1.

Аналог	Цена продажи, у.е.	Годовая арендная плата, у.е.	Чистый операцион- ный  доход, у.е.
1	288000	24000	12000
2	310500	27000	14000
3	198000	18000	10000
4	230000	23000	13000

Рассчитайте стоимость оцениваемого объекта.

Решение.

Аналоги	Цена продажи (V)	Годовая аренд плата (ПВД)	Чистый операционный доход (ЧОД)	Ставка (R)	Валовой рентный мультипликатор (ВРМ)
1	288000	24000	12000	0,042	12,0
2	310500	27000	14000	0,045	11,5
3	198000	18000	10000	0,051	11,0
4	230000	23000	13000	0,057	10,0
О.о.		20000	10500	Rср0,049	ВРМср=11,3

R =ЧОД/Ц

Rср =(0,042+0,045+0,051+0,057)/4=0,049

Доходность инвестиций равна 4,9%, доходность низкая, рисков мало.

V₁=ЧОД/ R =10500/0,049=214,3 тыс.ед.

V₂=20000*11,5=222,5 тыс.ед., разница несущественная

Ответ: стоимость оцениваемого объекта равна 218,4 тыс.ед.

Задача 19. Оценивается двухэтажное офисное здание площадью 500 кв.м., требующее косметического ремонта. Имеется аналог – двухэтажное офисное здание площадью 400 кв.м., в котором проведен косметический ремонт. Последний был продан по цене 300000у.е. Рассчитайте поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 кв.м.

Объект	Физические характеристики	Состояние	Цена, у.е.
А	Одноэтажное кирпичное офисное  здание площадью 150 кв.м.	Требуется косметический  ремонт	60000
Б	Одноэтажное кирпичное офисное  здание площадью 200 кв.м.	Проведен косметический  ремонт	130000
С	Двухэтажное кирпичное офисное  здание площадью 400 кв.м.	Проведен косметический  ремонт	300000

Поправка на косметический  ремонт:

400-100%

700((750+650)/2)-х%

х=175% (75%)

Скорректированная стоимость:

 

Средняя цена кв.м. с косметическим  ремонтом 700у.е.((700+650+750)/3)

При оценке данного объекта  недвижимости был использован метод  внесения поправок (сравнительный подход).

Вывод: поправка на косметический ремонт составит 75%, рыночная стоимость оцениваемого двухэтажного офисного здания, площадью 500 кв.м., без косметического ремонта будет равна 87500у.е.

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция РФ. М., 2001.
2. Гражданский кодекс РФ. М., 2001.
3. Налоговый кодекс РФ. М., 2001.
4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности». М., 1996.
5. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.
6. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.: МЭГУ, 1994.
7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: ИКЦ «Маркетинг», 2002.
8. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: РДЛ, 1998.
9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2004.
10. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.: РДЛ, 1998.