Городское хозяйство

Рынок недвижимости — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними.

Рынок недвижимости делится  на два главных направления: рынок  коммерческой недвижимости и рынок  жилой недвижимости. Деление рынка  не является условным, все сделки с  коммерческой и жилой недвижимостью  определены законодательством РФ.

Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они  составляют основную долю по сделкам  с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

Сделки с недвижимостью  подчиняются Жилищному кодексу  РФ. В нем определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. [5]

Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как  наиболее вероятная цена продажи  имущественных прав. Содержание и основная цель оценки – расчет наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Оценка недвижимости базируется на использовании методов, основанных на трех методологических подходах: затратном, сравнительном и доходном.

На основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяется итоговая величина стоимости объекта недвижимости.

В процессе проведения оценки недвижимости принимаются во внимание основные факторы, оказывающие влияние на стоимость: месторасположение, спрос и предложения сопоставимых объектов, физическое состояние и архитектурно-планировочное решение объекта, престижность района, наличие и качество инфраструктуры, планы развития территории и многие другие.

Сравнительный подход оценки недвижимости основывается на совокупности методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Возможность применения данного  подхода основана на сборе информации о продажах сопоставимых объектов и ее анализе, с помощью которого могут быть получены величины корректировок для определенных факторов, влияющих на оценку недвижимости.

Затратный подход оценки недвижимости представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Данный подход базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за возможное создание объекта аналогичной полезности.

Доходный подход основан на представлении  о том, что стоимость объекта  недвижимости зависит от возможности  получения дохода, который может  быть извлечён собственником из самого факта владения объектом (в виде арендной платы или перепродажи в будущем). Этот метод заключается в определении текущей стоимости будущих чистых доходов от объекта оценки (с учетом фактора времени).

 

  Кондоминиум как форма общей долевой собственности.

При объединении в многоквартирных  домах собственников «квартир, жилых  помещений, а также другой недвижимости в жилищной сфере, находящейся в  собственности общественных объединений, образуются кондоминиумы как форма  обшей долевой собственности.

Кондоминиум — это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных  границах и расположенное на нем  жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части (помещения), предназначенные для жилых помещений  или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований (домовладельцев), а остальные части (общее имущество) находятся в их долевой собственности.

Для совместного управления кондоминиумами создаются товарищества собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческие организации, объединяющие владельцев приватизированных квартир. Будучи юридическим лицом, ТСЖ заключает договоры с жилищно-коммунальными организациями, берет дом на баланс и иногда даже имеет возможность снизить квартирную плату. В состав кондоминиума могут входить: одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними насаждениями и другими объектами; несколько компактно расположенных зданий или сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной  части здания размером не менее одной  блок-секции, имеющей изолированный  от других частей здания вход и межквартирный  лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушает целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума. Собственником помещения в кондоминиуме (домовладельцев) могут быть любые физические и юридические лица, субъекты Федерации и муниципальные образования. Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на праве общей собственности, выступающим как один домовладелец. Один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений в кондоминиуме. 
Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и другие шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, окружающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Земельный участок передается товариществу собственников жилья в аренду или в собственность. Размеры участка определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могу г быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих ему помещений

 

 

 

2. Практическое задание ВАРИАНТ 15

1. Задачи

Задача 1 Расчет платежей за пользование муниципальным

Объект расположен: г. Тюмени, ул. Профсоюзная ;

Вид деятельности: Управление многоквартирными жилыми домами;

Вид: Отдельно стоящее здание;

Материал: Железобетон;

Площадь: 41 кв.м.;

Благоустройство: Электроснабжение, водопровод,  горячая вода, отопление,  канализация.

        Размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями рассчитывается по формуле:

А1=Б*

,

Б=S*

* * * , где:

А – размер арендной платы за пользование  муниципальным имуществом (без учета НДС) в месяц, руб.;

Б – базовая ставка арендной платы  в месяц, руб.;

- коэффициент инфляции;

S – площадь помещения, она составляет 41 кв.м;

=31 руб. – базовый коэффициент  арендной платы за 1кв.м. в месяц;

, , – корректировочные коэффициенты.

=2,6,  =1,3,  =1,   =8%

Б = 41*31*2,6*1,3*1 = 4295,98 руб.

А1 = 4295,98 *1,08 = 4639,66руб.

      Вывод: Размер  арендной платы за пользование муниципальным имуществом (без учета НДС) в отдельно стояще здание за предыдущий календарный год, расположенном по адресу г. Тюмень, ул. Профсоюзная, в месяц составляет 4639,66 руб .

А2=А1*

,

А2=4639,66*1,08=5010,83 руб.

Вывод: Размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом (без учета НДС) в отдельно стояще здание в течение следующего года аренды, расположенном по адресу г. Тюмень, ул. Профсоюзная, в месяц составляет 5010,83 руб.

 

 

 

Задача 2  Расчет величины субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг населению.

Исходные данные

Таблица 1

Количество членов семьи трудоспособных/ пенсионеров/детей	Площадь занимаемого помещения, кв.м.	Совокупный доход семьи, Руб.	Фактическое потребление электроэнергии, кВт/ч
2/1/2	99,2	10120	145

1. Расчет оплаты за ЖКУ (П):

Тарифы и ставки оплаты ЖКУ, руб.

Таблица 2

Обозначение	Наименование услуги	Тарифы и ставки
Т1	Содержание общего имущества многоквартирного дома, руб./кв.м.	7,23*99,2
Т2	Текущий ремонт, руб./кв.м.	2,02*99,2
Т3	Вызов ТБО и КГМ с 1 чел., руб.	1,34*5
Т4	Содержание лифтового хоз-ва, руб./чел.	3,85*5
Т5	Электроснабжение, кВт/час	1,29*145
Т6	Отопление за 1 кв.м.	19,98*99,2
Т7, Т8	Водоснабжение, водоотведение, руб./чел.	267,68*5
Т9	Горячее водоснабжение, руб./чел.	124,82*5
Итого:		П = 5075,18руб.

 

2. Расчет величины субсидии:

2.1. Доля от доходов (удельный  вес платы):

D=

, где

П - плата за ЖКУ, руб.;

Д – совокупный доход семьи, руб.

D = 5075,18/10120= 0,5015         D = 50,15% - субсидия полагается

2.2. Прожиточный минимум семьи:

Для трудоспособного населения = 6117 руб. (х2);

Для детей = 5265 руб. (х2);

Для пенсионеров = 4801 руб. (х1).

Средний для семьи = 5513 руб.

2.3. Среднедушевой доход семьи:

10120/5 =2024руб.

Так как среднедушевой доход  семьи меньше прожиточного минимума, то считаем по формуле:

С = ССЖКУ*n - *Д*К, где

С – размер субсидии, руб.;

ССЖКУ – размер установленного для  муниципального образования регионального  стандарта стоимости жилищно–коммунальных услуг на 1 члена семьи для семей  разной численности, руб.;

N – количество лиц, входящих в состав семьи заявителя;

МДД – региональный стандарт максимально  допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, % (22%);

Д - совокупный доход семьи, руб.

ССЖКУ* n = 61,19*18*5 =5507,1руб.

61,19 руб. – стоимость ЖКУ для г. Тюмень;

18 кв.м. –нормативная площадь  жилого помещения на 1 человека;

5 – количество человек в семье.

С = 5507,1 – *10120*0,367 = 4690,61руб.

2.4 Плата за ЖКУ за счет  средств семьи:

Пс = П – С 

Пс = 5075,18 – 4690,61= 384,57руб.

Вывод: Плата за ЖКУ за счет средств  семьи получилась положительной, т.е. размер предоставляемой субсидии не превышает фактические расходы семьи на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. По постановлению от 14 декабря 2005 г. N 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения  и коммунальных услуг» размер предоставляемой субсидии не должен превышать фактические расходы семьи на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

 

 

 

 

 

 

 

 

 Задача 3  Оценка вариантов переработки  промышленных отходов

Исходные данные:

Таблица 3

Наим-е водоема	Количество загрязняющих веществ
	Взвеш.в-ва		Нефтепрод.		Медь		Железо общ.		Смачиватель
	А	Б	А	Б	А	Б	А	Б	А	Б
Река Енисей	216 215	214 213	0,12 0,11	0,11 0,1	0,01 0,01	0,02 0,02	0,2 0,2	0,22 0,21	67 63	69 61

Река Енисей , γ = 5777,0 руб./усл.т.

Исходные данные вариантов переработки  промышленных отходов

Таблица 4

№ п/п	Показатель	Ед. изм.	Усл. обозн.	Варианты
				Молотковая дробилка	Щековая дробилка
1	Размер отходов до переработки	мм		75+N=90	210+N=225
2	Размер отходов после переработки	мм		1,5+0,1N=3	40+0,3N=44,5
3	Годовой объем, переработанных отходов	т	Q	550+N=565	10000+N=10015
4	Текущие затраты на переработку	руб.	Z	7800+N=7815	5200+N=5215
5	Время на переработку	ч	Т	3600+N=3615	28+0,1N=29,5
6	Площадь под оборудование	кв.м.	S	25+0,1N=26,5	160+0,2N=163
7	Удельные затраты на производство продукции из отходов	руб./т		7800	162000
8	Удельные затраты на производство продукции из первичного сырья	руб./т		85000	195000