Ипотечное кредитование в РФ

Последние подразделяют на:

 
• кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита  — погашение кредита и капитализированных процентов по нему производят в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограниченно. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;

• кредиты с выплатой только процентов — предусматривают единовременную выплату итогового платежа основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;

• кредиты с  частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом — допускают частичную амортизацию до конца срока кредита. 

3. Пружинные  кредиты предполагают регулярные  равные выплаты в счет погашения  основного долга. Например, в течение  первых четырех лет погашают  только проценты, а в последующие  три года — проценты и основной  долг. 

4. Кредиты с  участием применяют при финансировании  доходной недвижимости. Данный кредит  близок самоамортизирующемуся, но  предполагает, что кредитор, регулярно  получая основной долг и проценты  по нему, претендует и на доходы  от объекта. Участие кредитора может быть различным. Он может получать: 

• часть превышения ренты, часть превышения чистого  операционного дохода (кредит с участием в доходах); 
• часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т. д. 

5. Кредиты с  нарастающими платежами (с нарастающим  аннуитетом) предусматривают равнопеременные  выплаты в течение всего срока  и используются владельцами сдаваемой  в аренду недвижимости в расчете  на то, что платежи будут увеличиваться  ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема выплат приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим величина основного долга в течение некоторого времени увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом. 

6. Кредиты с  переменной ставкой, обычно привязанные  к одному из индексов денежного  рынка, инфляции, валюты и т.  п., позволяют оплачивать кредит  по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают допустимую предельную норму корректива (например, не более 20 %). Оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке. 

7. Кредиты с  добавленной процентной ставкой.  Такие кредиты используют при  кредитовании личной ответственности  (например, автомобилей), они допускают  досрочное погашение кредита. 

Существование такого множества сложных ипотечных  схем обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов (заемщиков) и наименее рискованных условий для кредиторов.⁷

Роль  ипотечного кредитования

      В современной рыночной экономике  роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России. Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование. Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.

По экспертным оценкам, около 1,5% семей ежегодно за наличный расчет могут приобрести жилье практически без всякой кредитной поддержки, а около 5% семей имеют доходы значительно выше среднего и, значит, обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью коммерческого ипотечного кредита. Для остальных граждан реальность кредита в полном объеме на данном этапе маловероятна.  

Необходимо учитывать  также и то, что в Российской Федерации в настоящее время  проводится и реформа жилищно-коммунального  хозяйства. А это означает, что при переводе к стопроцентной оплате жилищно-коммунальных услуг ежемесячные обязательные платежи населения будут увеличиваться, что в свою очередь еще больше снижает планку доступности ипотечных жилищных кредитов.⁸ 

1.2. История развития ипотечного кредитования в РФ и текущее состояние ипотечного кредитования в России 

      Ипотечное кредитование было первым на Руси видом  кредитования. В XIII - XIV вв. одновременно с правом частной собственности  на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

• В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах: с казной; между частными лицами.
• С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.
• С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений.
• 1863 год – принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения – Херсонского земельного банка.
• 1866 год – открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения – общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.
• 1868 год – принятие устава сельских банков
• 1872 год – принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.
• 1883 год – учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении.
• 1884 год – открыт банк по кредитованию землевладельцев – Государственный банк Российской империи.
• 1885 год – открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.
• В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых.⁹

      В России послереволюционного периода  залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.¹⁰

      Впервые об ипотеке в современной России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и  внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа.¹¹

      Еще несколько лет назад эксперты финансового рынка предсказывали  российскому ипотечному рынку бурное развитие и снижение процентных ставок. Еще в  2005/2006 годах процентные ставки по ипотеке в 7-8% годовых многим казались реальностью. Однако из-за кризиса ликвидности эти прогнозы не сбылись. Рынок ипотечного кредитования серьезно пострадал: уменьшилось и число банков, работающих с ипотекой, и количество заемщиков, готовых воспользоваться долгосрочными кредитами для решения жилищного вопроса. Кроме того, банки столкнулись с существенным ростом просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

Объем просроченной задолженности за прошедший год  увеличилась на 13687 млн. руб., и продолжает расти (1199 млн. руб. за месяц) (рассматриваются данные по кредитам, предоставленным физическим лицам в рублях).

И это несмотря на ряд существенных изменений в  законодательстве, таких как:

- отмена обязательного  нотариального удостоверения договоров об ипотеке;

- упрощение процедур, связанных с обращением взыскания  на заложенное имущество (жилое  помещение);

- упрощение операций  с закладными;

- признание того, что имущество, составляющее ипотечное  покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника.

Кроме того, в  ипотечных программах банков отразилась тенденция смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону  вторичного сегмента. Особенно за счет значительного роста доли альтернативных покупок – почти 1,5 раза по сравнению с докризисным уровнем.

Пострадала ипотека  и в сокращении целевой аудитории  рынка. По словам аналитиков, тому был  ряд причин:

- высокие процентные  ставки,

- риск последующего  снижения цены приобретаемого  объекта недвижимости,

- нестабильность валютных курсов,

- шаткое положение  на рынке труда,

- негативное  информационное поле.

В 12 российских регионах уровень просроченной задолженности  по кредитам превысил 10% от размера  общей задолженности. А надо отметить, что критичным считается 5%-ный уровень. В среднем по России ее доля увеличилась с 1,1% до 2%.

Положительные же изменения на рынке ипотеки  начали появляться с середины прошлого лета. Большинство крупнейших российских банков возобновили ипотечные предложения  на покупку вторичного жилья, а некоторые из них – кредитование новостроек.

В результате к  концу 2009 года, по словам экспертов, наблюдались  следующие тенденции:

- количество  выданных займов увеличилось  в 2 раза. На рынок начали выходить  покупатели с небольшими кредитами  (1-3 млн. руб. в Москве, 0,6-1 млн. руб. в регионах);

- средний размер  кредита, по-прежнему, остается на  четверть ниже, чем до кризиса  (0,9 млн. руб. против 1,2 млн. руб.), что объясняется как высоким  размером первоначального взноса (не менее 30%), так и корректировкой стоимости жилья (-15-20% в среднем по России);

- средневзвешенная  ставка по валютным кредитам  снизилась до 13,5%, по рублевым  – до 14,5%;

- средний срок  предоставленных рублевых кредитов  увеличился до 15,6 лет, валютных  – до 8,6 лет (в начале года  аналогичные показатели едва превышали 12 и 5 лет соответственно);

- основными условиями  при получении займа в настоящее  время являются залог уже имеющейся  у потенциального покупателя  недвижимости или прав на новую  квартиру, высокая стадия готовности  дома (не ниже 60%), первоначальный взнос не менее 30% и положительное кредитное досье;

- завершившейся  осенью доля сделок с привлечением  кредитных средств возросла до 10-12% в Петербурге и до 6-8% на  региональных рынках, однако по  сравнению с докризисными показателями (25-35%) она все еще крайне низка.¹²

Однако, как отмечают аналитики МИАН, объемы жилищного  кредитования по сравнению с докризисным  периодом, по-прежнему, малы. 

1.3. Участники процесса ипотеки. Правовые особенности ипотечного кредитования 

   Основные  участники ипотечного кредитования:

ü заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

ü кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

ü продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

ü риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

ü страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

ü оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

ü операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

ü инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании);

ü Правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Основные особенности  ипотечного кредитования:

• кредит выдается на длительный срок (до 30 лет в Сбербанке РФ);

• процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков;