Классификация объектов недвижимости

       По  физическому статусу выделяют:

- земельные участки

- здания, строения, сооружения

- помещения.

       В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют  на жилые и нежилые.

       Более детальная классификация фонда  объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов  и подвидов объектов:

1) земля:

       а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):

- под жилье (селитебная территория),

- под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,

- под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),

       - под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория),

       - под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)

б) земельные  участки вне поселений (межселенные территории):

- под дачное и садово-огородное использование,

- под жилую застройку,

       - промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),

- сельскохозяйственного назначения,

       - природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения,

- лесного фонда, водного фонда,

- участки недр,

- земли резерва, назначение которых не определено

2) жилье (жилые здания  и помещения):

       - многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.)

       - индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы)

3) коммерческая недвижимость:

- офисные здания и помещения административно-офисного назначения

- гостиницы, мотели, дома отдыха

- магазины, торговые центры

- рестораны, кафе и др. пункты общепита

- пункты бытового обслуживания, сервиса

4) промышленная недвижимость:

       - заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения

- мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения

- паркинги, гаражи

- склады, складские помещения

5) недвижимость социально-культурного  назначения:

- здания правительственных и административных учреждений

- культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты

- религиозные объекты

       Даже  в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды  объектов недвижимости вовлечены в  рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно – квартир в многоквартирных  жилых домах, садово-огородных земельных  участков, сравнительно развитом в  больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь  – офисной недвижимости, зарождающемся  рынке промышленной недвижимости и  в некоторых регионах - рынке земли. Необходимо отметить, что предлагаемая классификация в чем-то отличается от приведенной в различных законодательных  и нормативных актах (например, в  Жилищном, Земельном, Градостроительном  кодексах), поскольку эти последние  сегодня не вполне отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.

       Виды  и подвиды объектов, вовлеченных  в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему  расчленению по качеству (на типы и  подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

       По  видам собственности объекты  недвижимости разделяют на:

       - частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников

       - государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации

- муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности

       - общественные – находящиеся в собственности общественных объединений

       - коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

       По  юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или  арендатором, приватизированные, приобретенные  путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Глава 2

       Определение рыночной стоимости  объекта жилой  недвижимости

       Общие сведения об объекте  оценки.

       Дом находиться в г Кемерово, Кемеровская  область, по адресу: ул.Гагарина 132.

       Данный  объект оценки располагается в Центральном  районе.

       Общие сведения о квартире (по состоянию на 10.05.2012)

       Квартира  расположена на 3 этаже

       Год постройки: 1962

       Физический  износ: 40

       Общая площадь: 56кв.м.

       Материал  стен: железобетон

       Материал  перекрытий: железобетонные плиты

       Технические характеристики дома:

       Средняя высота помещений: 2.5 м

       Санузел совмещен

       Описание  элементов отделки:

       В жилых комнатах:

       Полы: ленолиум

       Потолки: виниловые панели, водоэмульсионная покраска

       Стены: обои

       Перегородки: железобетонные

       В кухне:

       Полы: кафель

       Потолки: водоэмульсионная покраска

       Стены: кафель, водоэмульсионная покраска

       В других помещениях:

       Полы: кафель

       Потолки: водоэмульсионная покраска

       Стены: обои

       Наличие элементов благоустройства:

       Ванная (душ) - есть

       Водопровод - есть

       Газ - нет

       Горячее водоснабжение - есть

       Канализация - есть

       Лифт - нет

       Мусоропровод - нет

       Телевидение - есть

       Телефон - есть

       Центральное отопление - есть

       Электроосвещение  – есть

       Процедура оценки.

       Затратный подход к оценке недвижимости.

       Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемы зданий и сооружений с учетом всех видов  износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляемся  стоимость земельного участка.

       Подход  базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый  объект больше, чем за создание объекта  аналогичной полезности. При расчете  затрат учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, норме прибыли строительных организаций, рыночных ценах на стройматериалы.

       Этапы затратного подхода

       1. Расчет стоимости земельного  участка с учетом ННЭИ (Сэ).

       2. Расчет затрат на новое строительство  оцениваемых строений (Снс).

       3. Расчет накопленного износа (Ин):

       физический  износ;

       функциональный  износ;

       внешний износ.

       4. Расчет стоимости улучшений с  учетом накопленного износа

       (Су = Сне - Ин).

       5. Определение итоговой стоимости  объекта (С = Сз + Су).

       1. Стоимость земли.

       2. Расчет затрат на новое строительство улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точное представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства, но для старых зданий такой расчет практически невозможен, из-за отсутствия ранее использовавшихся материалов и технологий строительства. В этом случае определяют стоимость замещения. Затраты разделяют на прямые и косвенные.

       Прямые  затраты:

       стоимость трудовых ресурсов;

       стройматериалы;

       строительство временных сооружений;

       прибыль подрядчика;

       охрана  труда и техника безопасности;

       коммунальные  услуги при строительстве.

       Косвенные затраты:

       получение разрешения на строительство;

       получение лицензий;

       страхование и период строительства;

       уплата  налогов во время строительства;

       профессиональные  услуги (оплата архитекторам, топографам, юристам);

       оплата  процентов по кредиту.

       Методы  расчета стоимости воспроизводства  или замещения: метод сравнительной  стоимости единицы, метод стоимости  укрупненных элементов, метод количественного  анализа.

       Метод сравнительной стоимости  единицы - оценка имущества на основе использования единичных, скорректированных показателей затрат на создание аналогов.

       где С - стоимость объекта;

       Сел - стоимость единицы сравнения (м, м, место и т.п.);

       Кед - количество единиц сравнения в  оцениваемом объекте.

       То  есть необходимо установить размеры  оцениваемого объекта и собрать  данные о затратах на возведение аналогичных  объектов.

       Метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. При расчете поэлементных затрат объект разбивается на составные  части и устанавливается величина затрат на изготовление и монтаж этих частей. При оценке жилого здания можно  выделить следующие элементы затрат:

       составление сметы;

       подготовка  планов строительства;

       подготовка  участка под строительство;

       земляные  работы;

       возведение  фундамента;

       возведение  стен и перекрытий;

       отделка;

       коммуникации  и др.