Классификация объектов недвижимости

       индивидуальные  опросы- опросы профессионалов для  использования в качестве в-торичной информации.

       Наиболее  надежным считается метод парного  анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может  быть приписана к нему. Рассчитанные корректировки вносят, в цены объектов-аналогов с целью приведения каждого объекта  сравнения к объекту оценки по всем различающимся характеристикам.

       Иногда  невозможно найти на рынке данные о продажах с единственным отличием; Тогда применяется модификация  метода парного анализа, которая  заключается в следующем: если у  объектов сравнения больше одного отличия, нужно подобрать третий объект, имеющий  по одному отличию от первых двух.

       Основные  правила внесения корректировок;

       1. Внесение корректировок осуществляется  от объекта сравнения к объекту  оценки.

       2. Если сравниваемый объект хуже  оцениваемого, корректировки будут  положительными, а если лучше  -отрицательными.

       Корректировки проводятся по выбранным единицам измерения: сотка, га, м², фронтальный метр, м\ комната, место стоянки, посадочное место и т.д. Методы внесения корректировок:

       метод общей суммы: все корректировки  отражающие отличия объектов, вносятся в виде денежных сумм;

       метод аддитивных процентных отклонений: суммируются  поправки в виде процентов и приведенная  по времени цена;

       метод мультипликативных процентных отношений: выраженные в процентах поправки учитывают

       взаимосвязь факторов между собой;

       смешанный метод: совместное применение разных методов.

       Порядок внесения корректировок:

       1. Корректировки, относящиеся к  условиям сделки и состоянию  рынка: состав передаваемых прав  собственности, условия финансирования, дата совершения сделки.

       2. Корректировки, относящиеся непосредственно  к объекту недвижимости: местоположение, физические характеристики, характер  использования.

       5 .Установление стоимости  объекта оценки.

       Вывод стоимости оцениваемого объекта  осуществляется в процессе согласования скорректированных цен. Согласование - это не просто усреднение промежуточных  результатов, а процесс взвешивания  показателей, выявления причин различия, учет количества корректировок.

       Основное  правило согласования: Чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший вес имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта.

       При наличии обширной информации о похожих  продажах применяются статистические методы. Обычно анализируются 4 показателя:

       среднее арифметическое значение скорректированных  цен;

       мода: наиболее часто встречающееся значение в ряду имеющихся;

       медиана: значение в середине ранжированного ряда;

       скорректированная цена самого похожего на оцениваемый  объект аналога.

       Применение  сравнительного подхода.

       Основные  условия применения сравнительного полхода:

       объект  не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов;

       информация  должна быть исчерпывающей, включая  условия сделок;

       факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов должны быть сопоставимы.

       Сравнительный подход наиболее надежен при оценке жилья.

       Преимущества  сравнительного подхода:

       отражается  мнение типичных продавцов и покупателей  в итоговой оценке;

       учитывается инфляция и изменение финансовых условий;

       позволяет вносить корректировки на отличия  сравниваемых объектов;

       прост в применении и дает надежные результаты.

       Основные  проблемы сравнительного подхода.

       Различия  продаж: чем больше различий между  сопоставимыми объектами, тем больше вероятность получения ненадежного  результата.

       Сложность сбора информации о фактических  ценах продаж: фактические цены нередко  скрываются в целях уклонения  от уплаты налогов и сборов.

       Сложность сбора информации об условиях сделки: проверка специфических условий  сделки практически невозможна, а  использование искаженной информации ведет к получению ненадежного  результата. Зависимость от активности рынка: на малоактивных рынках ПСАП невозможно применять.

       Зависимость от стабильности рынка: если рынок подвержен  быстрым изменениям, то получение  точного результата затруднено и  требует знаний и больших затрат времени для анализа изменения  на рынке. Сложность согласования данных о существенно различающихся  продажах: если информации о похожих  объектах нет то приходится сравнивать значительно отличающиеся объекты, что снижает точность результата оценки.

       Доходный  подход к оценке недвижимости.

       Стоимость недвижимости, в которую вложен каптал, должна соответствовать текущей  оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

       Доходный  подход к оценке недвижимости основан  на определении текущей стоимости  ожидаемых от нее доходов. Основной предпосылкой расчета стоимости  в доходном подходе, считают сдачу  оцениваемого объекта в аренду. Для  преобразования будущих доходов  в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

       Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

       Базовая формула капитализации; V = I / R,

       где V - стоимость недвижимости;

       I -ожидаемый доход;

       R - норма прибыли.

       Модель  капитализации дохода (в упрощенном варианте):

       Горизонтальная  линия - деление. Вертикальная линия - умножение.

       TRV-формула  - это основное уравнение доходного  подхода.

       Существуют  разные методы капитализации, основанные на разных способах измерения величин  дохода и нормы прибыли.

       Доход - это чистый операционный доход от использования недвижимости за год.

       Норма прибыли - коэффициент или ставка капитализации.

       Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа всех доходов  и расходов с учетом их роста или  уменьшения в течение периода  владения недвижимостью, а также  с учетом риска вложений для заемного и собственного капитала.

       Этапы доходного подхода.

       1. Расчет потенциального валового  дохода. ПВД.

       2. Расчет действительного валового  дохода. ДВД.

       3. Расчет расходов, связанных с  объектом оценки.

       4. Определение величины чистого  операционного дохода. ЧОД.

       5. Преобразование ожидаемых доходов  в текущую стоимость.

       Расчет  потенциального валового дохода. (PGI)

       Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости. Он определяется как сумма всех ожидаемых поступлении при 100%-й загрузке площадей и без учета расходов на эксплуатацию объекта. Величина ПВД прогнозируется на основе собранных данных за предшествующие периоды и сравнивая с данными о доходности аналогичных объектов. Анализ производится путем сравнения дохода на единицу измерения, которая выбирается в зависимости от типа объекта: 1 кв. м общей или фактически занимаемой арендатором площади, комната или квартира для гостиниц и домов, 1 куб. м складского помещения, 1 место для стоянок и гаражей.

       Расчет  ПВД производится на основе текущих  ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг. Различают рыночную и контрактную арендную плату.

       Рыночная  арендная плата - это арендная плата, которая преобладает на рынке для сопоставимых объектов и может меняться в период действия договора аренды. Контрактная арендная плата - это конкретная сумма, о которой договорились арендатор и арендодатель, и в период действия договора аренды не изменяется. Для определения стоимости нужно использовать рыночную арендную плату. Потому при анализе договоров аренды нужно выявить все условия их заключения: срок действия договора, изменения на рынке за предшествующий период, деловая или семейная связь между сторонами, условия договора по благоустройству арендуемого помещения, условия и форма оплаты. Если у сравниваемых объектов имеются различия, производится корректировка данных. В случае отсутствия на рынке необходимых данных, корректировки определяются на основании мнения оценщика.

       Расчет  действительного  валового дохода (EGI).

       Действительный  валовой доход - ПВД за вычетом потерь от недоиспользования объекта и неплатежей. Основная формула расчета ДВД:

       EGI-ДВД;

       PGI-ПВД;

       V&L - потери от наличия свободных  площадей и безнадежных платежей.

       Enabling- допустимо возможный

       Income - доход

       Potential - потенциальный

       Gross - валовой

       Value - величина

       Low - низкий

       Net - чистый

       Operational - операционный

       Expense - расход

       Простои сдаваемых в аренду помещений  могут быть как хроническими, так  и между сменой арендаторов.

       Расчет  расходов, связанных  с объектом оценки.

       Операционные  расходы (ОЕ) - расходы на поддержание  воспроизводства дохода от имущества. Расходы владельца недвижимости делятся на постоянные (FE), переменные (VE) и резервы (RR).

       Постоянные  расходы - расходы, которые практически  не зависят от степени эксплуатации недвижимости, оплаты страховки, уплаты налогов на имущество.

       Переменные  расходы - расходы для поддержания  функциональной пригодности объекта  и зависят от степени его эксплуатации. Величина этих расходов определяемся на основе анализа фактических затрат на содержание объекта с учетом типичных затрат на рынке. Затраты на содержание общественного здания могут значительно  превышать стоимость нового строительства.

       Переменные  расходы зависят от стоимости  строительства, технических характеристик  объекта и особенностей инженерных решений. К ним можно отнести: коммунальные платежи, управление объектом, обслуживание, обеспечение безопасности, содержание территории.

       Резервы - расходы, связанные с объектом, которые нужно производить только один раз в несколько лет: замена лифтов, охранной сигнализации, благоустройство территории, замена сантехоборудования, кровли.

       Определение величины чистого  операционного дохода.

       Чистый  операционный доход - ДВД за исключением операционных расходов.

       NOI =EGI - ОЕ.

       Преобразование  ожидаемых доходов  в текущую стоимость.

       Чистый  операционный доход преобразуется  в стоимость объекта, используя  методы капитализации дохода.

       Применение  доходного подхода.

       Доходный  подход позволяет учитывать ожидаемый  доход на инвестиции, поэтому его  применяют при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании  решений о финансировании инвестиций. Результаты, получаемые на основе доходного  подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход.

       Но  этот подход имеет ряд недостатков:

       необходимость прогнозирования долговременного  потока дохода, а в неустойчивой экономической ситуации вероятность  получения недостаточно точного  прогноза пропорциональна сроку  прогнозирования;

       влияние факторов риска на прогнозируемый доход, а величина риска в условиях нынешней экономики РФ значительна, что отрицательно влияет на точность результатов;

       проблематичность  сбора данных о доходности аналогичных  объектов, так как информация о  доходности конфиденциальна, проверка ее затруднена, а использование неточных исходных данных приводит к получению неточного результата;

       определение стоимости на основе дохода, а доход  от недвижимости, приносящей удобства или моральные выгоды, определить очень сложно.

       Но  все же, правильное применение доходного  подхода позволяет принимать  достаточно обоснованные решения относительно финансирования инвестиции в недвижимость.

       Процесс оценки