Классификация объектов недвижимости

       Сравнительный подход.

       Объект  оценки: трехкомнатная квартира по ул. Гагарина площадью 56 м²

Аналоги:

Номер	Улица/дом	Площадь	Цена (тыс. руб.)
1	Тухачевского 16	54	1350
2	Терешковой 34	57	1460
3	Ленина 67	55	1500
4	Октябрьский 8	56	1435
	Гагарина 132	56	?
Номер	Цена (тыс. руб.)	корректировка	Скор, цена
		Площадь	В тыс. р.
1	1350	56-54 =2; 1,00+0,02 =1,02	1377
2	1460	56-57 =-1; 1,00-0,01=0,99	1445
3	1500	56-55 =1; 1,00 + 0,01=1,01	1515
4	1435	56-56 = 0; 1,00	1435

       1377, 1435, 1445, 1515

       Медиана - 1440

       Мода - 1440

       Ср. арифметическое -1443

       Вывод: цена объекта оценки 1440+1443/2=1 миллион 441 тысяча 500 рублей.

       Доходный  подход.

       Объект  оценки: двухкомнатная квартира, общая площадь 56 кв. м.

       Арендная  плата: 10 т.р.

       Квартплата  и коммунальные услуги: 3 т.р.

       Потенциальный валовой доход: 10 т.р. * 12 мес. = 120 т.р.

       Действительный  валовой доход: 120 т.р. - 3 т.р.*12 мес.= 84 т.р.

       84 т. р. - потери от недозагруженности квартиры

       V (стоимость недвижимости): 112 т.р. / 12 % = 933 т.р.

       12 % - ставка за риск, высчитывается  путем сложения различных экономических  и физических факторов, которые  не зависят от квартиры.

       Затратный подход.

       Объект  оценки: двухкомнатная квартира, общая площадь 56 кв. м.

       Стоимость одного кв. м нового жилья в аналогичном  доме =16 т.р.

       Год постройки: 1962.

       Стоимость восстановлений: 16 т.р. * 56 = 896 т.р.

       Износ функциональный: 50 %.

       Износ физический устранимый: 200 т.р.

       Износ физический неустранимый: 20 %.

       Износ накопленный: 896 т.р.* 0,50 + 896 т.р.* 0,20 = 627,2 т.р.

       Стоимость квартиры: 896 т.р.- 627,2 = 268,8 т.р.

       Сведение  результатов.

Подход	Результат	Коэффициент доверия	Скорректированный результат
Сравнительный	1441,5 т.р.	0,8	1153,2 т.р.
Затратный	268,8 т. р.	0,5	134,4 т. р.
Доходный	933 т.р.	0,3	279,9 т.р.
			1567,5 т.р.

       Сравнительный коэффициент - наиболее точен при  оценке квартиры, составляет 80% от 100% |

       Затратный коэффициент - средний по надежности при оценке квартиры, составляет | 50% от 100%

       Доходный  коэффициент менее надежен т.к. этот подход практически не используется, составляет 30 % от 100%. 
 
 

       Заключение

             На сегодняшний момент определяется, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

            Классификация объектов недвижимости  по различным признакам (критериям)  способствует более успешному  изучению объектов. Для этих целей  можно применять разные принципы  классификации в зависимости  от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости  предполагает выделение в его  структуре двух составляющих:

- естественные (природные) объекты;

- искусственные объекты (постройки).

            Расчёт оценочной стоимости объекта  недвижимости основан на трёх  подходах: доходном, сравнительном  и затратного.

       Доходный  подход основан на том, что стоимость  недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей  оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

       Сравнительный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений  по объектам недвижимости, сходным  с оцениваемым. Цены на объекты аналоги, затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен  их можно использовать для определения  рыночной стоимости оцениваемой  собственности.

       Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек.

              При сопоставлении результатов наибольший вес имел сравнительный подход, потому - что именно он считается эффективным при определении стоимости квартиры. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Список  источников

       Нормативно-правовые источники:

       1. Гражданский кодекс Российской Федерации;

       2. Земельный кодекс Российской Федерации;

       3. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», Утверждены постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 года за № 519.

       4. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).

       Основная  литература:

       1. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», учебник, изд-во Питер, СП – 2008;

2. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная       деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2008. –384 с.

       3. Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). - М., 2008, 268 с.

       4. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб., 2008.

       5. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 82. 2004.

       Интернет-источники:

       1. http://av-ue.ru/grp_2_2.htm

       2. http://av-ue.ru/219_98_prav.htm

       3. http://www.lexgroup.ru/spravka/best_publications/publications_ocenka/str2

       4. http://realty.web-3.ru/definitions/market/