Контрольная работа по "Экономике организации"

Ограниченность  применения данного метода объясняется  сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Пример. Определить величину корректировки цен продаж на наличие бассейна, используя метод парных продаж. Пара № 1: цена продажи дома с бассейном – 85000 тыс.р., без бассейна – 69000 тыс.р., пара № 2: цена продажи дома с бассейном 94000 тыс.р., без бассейна – 78500 тыс.р., пара № 3: цена продажи дома с бассейном – 88000 тыс.р., без бассейна – 72750 тыс.р., пара № 4: цена продажи дома с бассейном – 91000 тыс.р., без бассейна – 75000 тыс.р., пара № 5: цена продажи дома с бассейном 91000 тыс.р., без бассейна – 74500 тыс.р.

Решение. Определяем разницу в стоимости объектов. Пара № 1 – 16000 тыс.р., пара № 2 – 15500 тыс.р., пара № 3 – 15250 тыс.р., пара  
№ 4 – 16000 тыс.р., пара № 5 – 16500 тыс.р. Поправка, установленная оценщиком, составит: мода – 16000 тыс.р., медиана – 16000 тыс.р., средняя арифметическая – 15850 тыс.р. Корректировка цен продаж на наличие бассейна составит 16000 тыс.р.

Экспертные  методы расчета и внесения поправок

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость  объекта оценки – X, а цену продажи  сопоставимого аналога примем, равной – 1,0.

При этом рассуждения  сводятся к следующему:

1. Объект лучше аналога на 15 %, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15 %: 

 

. 

 

2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15 %, тогда цена аналога уменьшится: 

 

. 

 

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15 %, следовательно, цена аналога должна уменьшиться: 

 

 

 

. 

 

4. Аналог на 15 % хуже оцениваемого объекта, тогда цена аналога должна вырасти: 

 

 

 

; 

 

. 

 

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические  методы расчета поправок.

Надо  сказать, что, при оценке недвижимости методом сравнительного анализа  продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно-регрессионный анализ, то следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. Это касается, в первую очередь поправок на физические различия (в частности, поправки на масштаб).

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа  состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод  трудоёмок и требует для своего применения достаточно развитый рынок  недвижимости, так как он предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Рассмотрим  последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата.

Процентные  поправки вносятся всегда первыми –  к каждой предыдущей, уже скорректированной  величине цены сопоставимой продажи. Затем  вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

В табл. 3.1 представлена последовательность внесения поправок и полученный скорректированный  результат (итоговая стоимость).

Таким образом, итоговая стоимость объекта недвижимости, полученная сравнительным подходом, составит 491786 д.е.

Заключительным  этапом сравнительного подхода в  оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью  получения итоговой величины стоимости  оцениваемого объекта.

 

 

Последовательность  внесения поправок и итоговая стоимость 

 

Элементы сравнения	Величина обоснованно-вводимых поправок	Стоимостное выражение  поправок, скорректированная цена, д.е.
1. Цена продажи аналога		500000
2. Поправка на передаваемое право собственности	+ 4 %	+20000
3. Скорректированная цена		520000
4. Поправка на условия финансирования	– 2 %	-10400
5. Скорректированная цена		509600
6. Поправка на условия продажи	+ 3 %	+15288
7. Скорректированная цена		524888
8. Поправка на изменение экономических условий	+ 5 %	+26244
9. Скорректированная цена		551132
10. Поправка на местоположение	+4 %	+22045
11. Скорректированная цена		573177
12. Поправка на износ	– 6 %	- 34391
13. Скорректированная цена		538786
14. Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная к цене в целом)		-35000
15. Скорректированная цена		503786
16. Поправки на масштаб (денежная единица сравнения)		-12000
Итоговая  стоимость		491786

 

 

При этом необходимо следующее:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж посредством расчета средневзвешенной величины.

Рассчитанная  оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой  продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

  
Задача 11.

Используя метод  переноса оценить земельный участок. В городском микрорайоне старой элитой застройки отсутствуют продажи  незастрахованных земельных участков. В базе данных имеются данные трем другим микрорайонам элитной застройки в сопоставимой ценовой зоне.

Условие к задаче 11

Район	Средняя стоимость  земли	Средняя стоимость  объекта	Доля земли  в общей стоимости объекта
1	44 028	174 961
2	41 456	185 450
3	42 148	179 060

Оцениваемый объект был недавно продан за 184 461 руб.

Решение.

Средняя стоимость  земли аналогов:

(44 028 + 41 456 + 42 148) / 3 = 42544

Доля стоимости земли в общей стоимости объекта аналогов:

Первый аналог: 44 028 / 174 961 = 0,25

Второй аналог: 41 456 / 185 450 =  0,22

Третий аналог: 42 148 / 179 060 = 0,23

Средняя доля земли в стоимости единого объекта недвижимости:

(0,25+0,22+0,23) / 3 = 0,23

Стоимость оцениваемого объекта, полученная методом переноса:

42544 / 0,23 = 184973

 

 

 

 

 

Литература

1. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов - н/Д: Феникс, 2002.

2. Экономика недвижимости: Учебное пособие/ Гриненко С.В. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

3. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. Учебник для ВУЗОВ. – СПб.: Питер, 2002. – 416 с.