Оценка недвижимости затратным методом

2-й   этап - расчет коэффициента капитализации.

3-й   этап - определение величины арендной платы.

На основе изучения рынка купли-продажи был выбран ряд объектов, по своим техническим характеристикам близких к оцениваемому, и с применением принятых в расчете корректировок определена наиболее вероятная стоимость оцениваемого объекта.

Как видно из таблицы 1 ни один из выбранных объектов, сопоставимых с оцениваемым по  своим характеристикам, не только полностью не идентичен оцениваемому объекту, но также не представляется возможным выявить влияние каждого из параметров на стоимость в абсолютном денежном выражении, в силу их агрегативного влияния.

Таблица 1.

Первым этапом применения МАИ (метод анализа иерархий)  является структурирование проблемы расчёта стоимости в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строиться с вершины (стоимости кв. м оцениваемого объекта), через промежуточные уровни-критерии (технико- эксплуатационные параметры) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (стоимостей кв. м. сопоставимых объектов).

После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев оценивается каждая из альтернатив по критериям. В МАИ элементы задачи сравниваются по парно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы a(i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9 где оценки имеют следующий смысл:

1 – равная важность;

2 – умеренное превосходство одного над другим;

5 – существенное превосходство одного над другим;

7 – значительное превосходство одного над другим;

9 – очень сильное превосходство одного над другим;

2, 4, 6, 8, – соответствующие промежуточные значения.

Если  при сравнении одного фактора i с другим j получено а(i,j) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем а(j,i) = 1/b.

Сравнение элементов А и Б в основном проводится по следующим критериям:

Какой из них важнее или имеет большое воздействие

Какой из них более вероятен

Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.

Пусть:

А1…Аn – множество из n элементов;

W1…Wn – соотносится следующим образом:

Оценка компонент вектора приоритетов производится по схеме:

Приоритеты синтезируются, начиная со второго уровня вниз. Локальные приоритеты перемно­жаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.

В качестве критериев сравнения оцениваемого объекта и сопоставимых объектов выделим следующие параметры:

• местоположение;

• площадь объекта;

• коммуникации;

• конструктивные особенности.

Влияние критериев сравнения на рыночную стоимость 1 кв.м. двухэтажного здания БРУ с подвалом, общей площадью 818,5 кв.м., литер В10, расположенного по адресу : примерно в 4 км. по направлению на юго-восток от ориентира административное здание, расположенного за пре­делами участка, адрес ориентира: Оренбургская область, Сорочинский район, г.Сорочинск, ул. Чернышевского 154а, приведено в таблицах 2-6.

Таблица 2 – Влияние критерия сравнения «местоположение»

Таблица 3 – Влияние критерия сравнения «площадь»