Автор работы: Пользователь скрыл имя, 02 Мая 2012 в 18:01, курсовая работа
Целью работы является рассмотрение случаи обязательной оценки недвижимости с помощью затратного метода оценки недвижимости на примере нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности г.Сорочинска.
Задачами работы являются:
- определить сущность объекта недвижимости;
- классифицировать объекты недвижимости;
- рассмотреть случаи обязательной оценки недвижимости;
- рассмотреть затратный подход к оценке;
- описать рыночную стоимость недвижимости.
- рассчитать рыночный размер арендной платы за 1 кв.м.
Введение…………………………………………………………….......................3
1 Основы оценки недвижимости…………………...…………………………….5
1.1. Понятие недвижимости, ее стоимость, основные виды и принципы……5
1.2. Методы оценки недвижимости затратным методом…………………….13
1.3Случаи обязательной оценки недвижимости...…………………………......17
2 Практика оценки недвижимости затратным подходом.................................20
2.1 Общая характеристика объекта…………………………………………..…20
2.2 Анализ наилучшего эффективного использования объекта………………21
2.3 Оценка рыночной величины арендной платы на основе затратного подхода………………………………………………………………………...….22
Заключение………………………………………………………….....................33
Список использованной литературы…………………
Таблица 4 – Влияние критерия сравнения «конструктивные особенности»
| объект | аналог 1 | аналог 2 | аналог 3 | удельный вес |
объект | 1 | 1 | 1 | 1 | 0,25 |
аналог 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 0,25 |
аналог 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 0,25 |
аналог 3 | 1 | 1 | 1 | 1 | 0,25 |
|
|
|
|
| 1 |
Таблица 5 – Влияние критерия сравнения «коммуникации»
| объект | аналог 1 | аналог 2 | аналог 3 | удельный вес |
объект | 1 | 4 | 1 | 1 | 0,3076923 |
аналог 1 | 0,25 | 1 | 0,25 | 0,25 | 0,0769231 |
аналог 2 | 1 | 4 | 1 | 1 | 0,3076923 |
аналог 3 | 1 | 4 | 1 | 1 | 0,3076923 |
|
|
|
|
| 1 |
Весовые коэффициенты для приведения стоимостей аналогов к стоимости объекта оценки отображены в таблице 6.
Таблица 6. Весовые коэффициенты
| местоположение | площадь | конструктивные особенности | коммуникации | удельный вес |
объект | 0,0625 | 0,322312493 | 0,25 | 0,307692308 | 0,2350175 |
аналог 1 | 0,3125 | 0,118899136 | 0,25 | 0,076923077 | 0,2430897 |
аналог 2 | 0,3125 | 0,102969672 | 0,25 | 0,307692308 | 0,2505922 |
аналог 3 | 0,3125 | 0,455818699 | 0,25 | 0,307692308 | 0,2713006 |
| 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
Стоимость объекта рассчитывается по формуле:
(2.1)
где: Ci – стоимость сопоставимого объекта;
Ki – весовые коэффициенты для i-го объекта;
K0 – весовой коэффициент для оцениваемого объекта;
n – количество сопоставимых объектов;
S – площадь оцениваемой производственной базы
Ky – коэффициент уторговывания, учитывающий реальную рыночную ситуацию, принятый оценщиками равным 15%.
Таким образом, рыночная стоимость права собственника 1 кв.м., определенная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на 31.08.10 г. составляет с учетом округления и НДС:
№ п/п | Наименование объекта | Местоположение | Рыночная стоимость 1 кв.м. с НДС |
1 | Двухэтажное здание БРУ с подвалом, общей площадью 818,5 кв.м., литер В10 | Примерно в 4 км. по направлению на юго-восток от ориентира административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., г.Сорочинск, ул.Чернышевского, 154а | 500 |
Расчет величины арендной платы.
Мы рассчитали остаточную величину затрат собственника на приобретение рассматриваемого здания. Далее, для расчета арендной платы, необходимо произвести пересчет этой величины в годовое исчисление в зависимости от оставшегося срока службы здания. (Предполагается, то здание будет сдаваться в аренду весь оставшийся срок службы). Полученная величина и составит годовую арендную плату за данный объект недвижимости.
Расчет арендной платы не может быть произведен простым делением известной рыночной стоимости на число лет оставшегося срока жизни. Это объясняется тем, что рассматриваемый объект - коммерческая недвижимость и должна приносить ее владельцу определенный доход, сопоставимый со средней доходностью этой отрасли.
Решение задачи расчета арендной платы за использование объекта известной рыночной стоимости на протяжении определенного числа лет сводится к ответу на вопрос, каков должен быть размер платежей в течение n периодов, чтобы их настоящая стоимость при норме процента i была равна 1. Полученная величина носит название «взнос на амортизацию единицы».
Коэффициент взноса на амортизацию единицы при заданном числе периодов и норме процента рассчитывается по формуле:
А = i/(l-l/(l+i)n)
Для определения величины арендной платы указанный выше коэффициент умножается на стоимость арендуемого имущества.
Коэффициент капитализации
Величина коэффициента отражает требуемую доходность инвестиций с учетом ожидаемого возможного риска (риск рынка недвижимости, риск рынка капиталов, риск низкой ликвидности, риск управления недвижимостью, законодательный риск и т.д.), а также включает в себя такую составляющую как возврат инвестиций.
Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Для прогнозирования риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами как риск реализации прогноза.
Основным подходом для определения коэффициента капитализации нами выбран метод j кумулятивного построения.
Методы построения коэффициента капитализации основаны на следующей посылке: инвестору необходим дополнительный доход, превышающий возможный доход от полностью за - J страхованных от риска ценных бумаг, таких как правительственные облигации. Дополнительный доход является компенсацией инвестору за инвестиции в рисковые активы.
Расчет коэффициента капитализации с использованием метода кумулятивного построения производится по следующей формуле: Коэффициент капитализации =коэффициент дохода по безрисковой ценной бумаге+ премия за риск инвестирования в аналогичные активы+ премия за прочие особые риски.