Оценка недвижимости затратным методом

Расчет коэффициента капитализации

Традиционно в качестве безрисковой нормы доходности выбирается доходность по государственным ценным бумагам, т.к. ни одна коммерческая структура не способна гарантирован, отсутствие риска по вложениям инвестора.

При выборе вида государственных ценных бумаг для определения безрисковой ставки дохода необходимо учитывать, что требованиям безрискового актива будут удовлетворять только обязательства, срок погашения которых совпадает со сроком максимально возможного вложения средств.

Учитывая, что предположительный срок возврата инвестиций в исследуемом случае составляет около 10-12 лет, примем в качестве безрисковой норму дохода 7,34 % годовых (источник данных - официальная страница Центрального Банка РФ www.cbr.ru/hd_base/exchinfol .asp ставка по ГКО-ОФЗ долгосрочным на 31.08.10 г.).

Таким образом, очищенная от риска норма дохода составит 7,34%.

В процессе определения стоимости необходимо учесть дополнительные риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные уникальными свойствами данного инвестиционного актива. Перечень основных рисков данного типа в общем случае имеет следую­щий вид:

- риск управления недвижимостью. Величину риска примем на уровне 2%.

- риск низкой ликвидности. Величину риска примем на уровне 3%.

- секторный риск. Величину риска примем на уровне 2%.

- региональный риск. Величину риска примем равной 1%.

- экологический риск. Риск равен 0%.

- риск инфляции. Данный вид риска примем равным на уровне 1%.

- налоговый риск. Величину риска примем на уровне 1%

Для оцениваемого объекта получены, таким образом, дополнительные 10 процентные пункты риска.

Кроме требуемой доходности на капитал коэффициент капитализации должен включать в себя норму возврата инвестиций. Норма возврата инвестиций определялась через фактор фонда возмещения, который составил 0,0005621%.

Следовательно, коэффициент капитализации составил с учетом округления  17%.

Расчет ежемесячной арендной платы за 1 кв.м. объекта недвижимости приведен в таблице 7.

Согласование результатов оценки и заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости и результаты оценки.

Применяя различные подходы к оценке стоимости объекта, мы пришли к следующим результатам:

При согласовании результатов оценки, полученных с использованием затратного подхода, нами были проанализированы все факторы, лежащие в основе примене­ния метода. Так же при согласовании результатов была учтена специфика объекта оценки, а также тот факт, что подобные объекты строятся под требования официальных дилеров известных мировых марок, что позволяет придерживаться корпоративных стандартов. Для определе­ния итоговой стоимости были сопоставлены преимущества и недостатки примененного подхода.

Согласование результатов, полученных в настоящей оценке, производится с использова­нием метода анализа иерархий (МАИ).              Представим проблему согласования результатов оценки в виде иерархии:

РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ

Верхним уровнем в этой иерархии является основная цель – определение рыночной стоимости объектов оценки

На промежуточном уровне находятся критерии согласования:

А – возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца;

Б – тип, качество, обширность исходных данных, на основе которых проводится анализ;

В – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Нижний уровень – набор альтернатив – результаты, полученные различными методами оценки.

Расчет весовых коэффициентов при использовании затратного подхода.

По данным экспертных оценок строим матрицу сравнения критериев.

Таким образом, в результате проведенного расчета были определены удельные веса для примененных к оценке подходов. Удельный вес затратного подхода составил 76%.

0,76*50 = 38 руб./мес./кв.м с НДС.

Таким образом, исходя из приведенных расчетов рыночный размер арендной платы за 1 кв.м. нежилых зданий, по состоянию на 31 августа 2010 г. с НДС, без учета коммунальных платежей и затрат на содержание объекта аренды составляет, с учетом округления:

Заключение

Для определения рыночной или другого вида стоимости имущества оценщики применяют специальные подходы и методы. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость имущества на конкретную дату, и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым объектом.

В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый подход позволяет «уловить» определенные факторы стоимости.

В курсовой работе было рассмотрен затратный подход .

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.

В данной курсовой работе при расчете рыночный размер арендной платы за 1 кв.м двухэтажного здания БРУ с подвалом, общей площадью 818,5 кв.м., литер В10 для ЗАО «Волна» равен 38 рублей в месяц.

На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.

Список использованной литературы

1.      Гражданский кодекс Российской Федерации;

2.      Земельный кодекс Российской Федерации;

3.      «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», Утверждены постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 года за № 519.

4.      Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», учебник, изд-во Питер, СП – 2008;

5.      Оксфордский толковый словарь по бизнесу. — М., 2008, 543 с.;

6.      Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие.–М.: Дело,2008.–384 с.