Рыночная стоимость объекта оценки и методы ее оценки

Сумма всех затрат, связанных с созданием и охраной нематериального актива (Зс) вычисляется по сведущей формуле:

Зс = (Зpi + Зnoi +Зm ) *(1 +P/100)*К,

где Зp - стоимость разработки нематериального актива, ден. ед.,

Зno - затраты на правовую охрану объекта, ден. ед.,

Зm - затраты на маркетинг, ден. ед.,

P - рентабельность, %,

К - коэффициент приведения, с помощью которого разновременные затраты приводятся к единому моменту времени,

i - порядковый номер рассматриваемого  года действия.

В свою очередь затраты на разработку рассчитываются по формуле:

Зр = Знир + Зктд,

где Знир - затраты на проведение НИР, ден. ед.,

Зктд - затраты на разработку конструкторско-технической, технологической и/или проектной документации, связанные с созданием объекта, ден.ед.

Знир = Зп + Зти + Зэ + Зи + Зо + Здр+ Зсо,

где Зп - затраты на поисковые работы, ден.ед.,

Зти - затраты на проведение теоретических исследований, ден. ед.,

Зэ - затраты на проведение экспериментов, ден. ед.,

Зи - затраты на составление, рассмотрение и утверждение отчета, ден. ед.,

Зо - затраты на проведение испытаний, ден. ед.,

Здр - другие затраты, ден. ед.,

Зсо - затраты на оплату услуг сторонних организаций, ден. ед.

Зктд = Зэп + Зтп + Зрп + Зр + Зи + Зан + Зд ,

где Зэп - затраты на выполнение эскизного проекта, ден.ед.,

Зтп - затраты на выполнение технического проекта, ден. ед.,

Зрп - затраты на выполнение рабочего проекта, ден. ед.,

Зр - затраты на выполнение расчетов, ден. ед.,

Зи - затраты на проведение испытаний, ден. ед.,

Зан - затраты на проведение авторского надзора, ден. ед.,

Зд - затраты на дизайн, ден. ед.

На втором этапе определяется величина коэффициента, учитывающего степень морального старения нематериального актива.

Кмс - = 1- Тд/Тн,

где Тд - номинальный срок действия охранного документа,

Тн - срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год.

На третьем этапе рассчитывается остаточная стоимость нематериального актива с учетом коэффициента технико-экономической значимости, коэффициента морального старения.

Со = Зс * Кмс * Кт

Кт - коэффициент технико-экономической значимости (определяется только для изобретений и полезных моделей).

Значение коэффициента технико-экономической значимости рекомендуется брать из «Методических рекомендаций по оценке стоимости и учету ОИС в составе нематериальных активов». Метод выигрыша в себестоимости. Стоимость объекта нематериального актива составляет экономию на затратах в результате его использования. При расчете стоимости данным методом необходимо учитывать фактор текущей стоимости аннуитета.

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Проблемы оценки рыночной стоимости.

В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирования экономики. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России является сравнительно новой областью знаний и, в этой связи, является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д. Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским рынкам, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта оценки. Анализ западных методик и попытка использования в российских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации. Появившаяся в России в последние годы литература по оценке недвижимости является в лучшем случае хорошим переводом западной теории оценки, предназначенной для использования на активных, хорошо развитых рынках, практически не затрагивает проблем учета национальных особенностей рынка недвижимости России и его государственного регулирования, без которого эффективное развитие рынка для современного уровня экономики России, невозможно. Базируясь на мировом опыте развития оценки в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Западная классическая теория для оценки недвижимости предполагает использование трех подходов: затратного, рыночного и доходного. Затратный подход основан на оценке стоимости улучшений с учетом их износа с добавлением к получаемому результату стоимости земли. Практика показывает, что наибольшие проблемы при использовании затратного подхода связаны с оценкой рыночной стоимости земли. Одним из наиболее достоверных методов оценки земли с точки зрения западной теории является метод рыночных сравнений, который основан на оценке земельного участка путем сравнения его с аналогичными земельными участками, по которым известна информация о цене продаж. Использование этого метода в российских условиях практически невозможно из-за отсутствия соответствующей информации. Это связано с двумя основными причинами: с неопределенностью российского законодательства по земле с точки зрения прав на нее и скрытностью информации о сделках по купле или продаже земельных участков. В соответствии с классическим методом остатка, используемым на Западе, стоимость свободного земельного участка определяется путем прямой капитализации земельной ренты с использованием соответствующих норм капитализации. В условиях запада, когда участки используются, как правило, наиболее эффективным образом, прямая капитализация дает надежные результаты. В условиях России эффективное использование земельных участков является исключением из правил. Практика показывает, что в этих условиях более достоверные результаты оценки земли можно получить методом остатка в варианте DCF-анализа, который позволяет учесть затраты на доведение объекта до наилучшего использования с учетом стоимости денег во времени. При высоких ставках дисконтирования (больших значениях фактора дисконтирования), характерных для российских условий, и достаточно длительных сроках строительства, неучет времени реконструкции, может приводить к достаточно большим ошибкам оценки земли. При оценке земельного участка с использованием техники остатка капитализируемая земельная рента определяется как разность общего чистого операционного дохода и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения. При этом чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, рассчитывается как произведение рыночной стоимости улучшений на коэффициент капитализации доходов от улучшений, которые в процессе экономической жизни теряют свою стоимость. Потери в рыночной стоимости улучшений при оценке объекта недвижимости компенсируются за счет отчислений части чистого операционного дохода в фонд возмещения. В коэффициенте капитализации данная компенсация учитывается одной из составляющих нормы капитализации - нормы возврата капитала. С экономической точки зрения износ улучшений и компенсация этого износа должны быть согласованы. Анализ показывает, что только первый из названных методов возврата капитала с экономической точки зрения соответствует рекомендуемой линейной схеме износа. Использование же двух других методов, как показывают исследования, корректно при условии другой, прогрессирующей схемы износа объекта. Расчеты показывают, что для такой схемы износа обеспечить полную компенсацию потери стоимости объекта к моменту его реверсии можно только при условии возврата капитала с использованием предпосылок Инвуда и Хоскольда. Одной из сложных проблем при использовании классического затратного подхода является проблема оценки функционального износа и внешнего устаревания, которые в существенной степени влияют на конечный результат по оценке рыночной стоимости. Отмечается, что очень трудно измерить износ здания, если его возраст превышает 10 лет. Данная проблема особенно остро стоит при оценке объектов недвижимости России. Это связано с тем, что в нашей стране в силу сложившихся традиций и из-за холодных климатических условий принято сооружать долговечные здания и строения особой капитальности с большим физическим сроком жизни (150-200 лет). Исходя из этого, задача оценки совокупного износа таких сооружений выливается в достаточно сложную проблему. Она может быть решена на основе сравнительного анализа результатов оценки, выполненных методом остатка для улучшений, и результата, полученного путем оценки стоимости замещения существующих улучшений. Большие сложности в российских условиях вызывает использование для оценки рыночных стоимостных характеристик метода рыночных сравнений. С точки зрения оценки для его применения необходимо использовать объекты, близкие по своим характеристикам к объекту оценки, т.е. объекты, находящиеся в информационном поле рынка оцениваемого объекта. Для России характерно большое разнообразие архитектурных и строительных стилей объектов недвижимости. Порою очень сложно найти даже два здания, характеристики которых близки друг к другу. Особенно это касается исторической части большинства российских городов. В дополнение к этому проблема поиска информации для метода сравнительного анализа осложняется закрытостью экономической информации о сделках. В российских условиях для оценки объектов приходится исполь4зовать любую имеющуюся информацию о прошедших сделках по объектам, которою порою далеки по своим характеристикам от объекта оценки. Для корректного ее использования необходимо развивать подходы, основанные на измерении и учете весов аналогов на основе анализа их технических и экономических характеристик. Такие подходы позволят существенно расширить информационное поле рынка оцениваемого объекта.

Анализ рынков нежилой недвижимости российских городов показывает, что их развитие начинается в основном с рынка аренды. Этот рынок, в отличие от рынка продаж, является наиболее динамичным, более открытым и богатым с информационной точки зрения. Доходы от аренды являются основой для применения метода капитализации доходов при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Он основан на преобразовании будущих доходов в текущую стоимость с использованием коэффициентов капитализации или дисконтирования. Оба эти коэффициента с экономической точки зрения являются мерой доходности инвестиций и могут быть получены путем анализа достаточно развитого в России рынка инвестиций. Таким образом, с информационной точки зрения доходный метод является наиболее обеспеченным и, следовательно, наиболее достоверным методом оценки нежилой недвижимости для России сегодняшнего дня. Кроме того, доходный метод при всей своей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи оценки не только в области недвижимости, но и в других областях: машин и механизмов, интеллектуальной собственности, бизнеса и др. Исходя из этого, доходному методу в книге уделено наибольшее внимание. Известны два метода оценки в рамках данного подхода: метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи на капитал. В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент, извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известна цена аренды и цена продажи. Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию практически невозможно. Исходя из этого, приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата. Известные на западе алгебраические методы построения норм капитализации для оценки нормы возврата капитала рекомендуют использовать эмпирический подход для оценки коэффициента изменения стоимости актива в конце прогнозного периода, основанный на представлениях оценщика о будущем изменении его стоимости. Практика оценки госсобственности показала, что такой подход позволяет путем подбора коэффициентов изменения стоимости актива получить практически любой желаемый или заказанный (заказной) результат, что является неприемлемым при оценке объектов недвижимости в государственных целях.

 

 

 

Заключение.

В данной курсовой работе было описано состояние оценки рыночной стоимости в настоящий момент времени. Сейчас для оценки рыночной стоимости в основном используют три подхода:

1) Затратный подход - это общая  совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, которые  базируются на определении затрат, необходимых для восстановления  или же замещения объекта оценки, с учетом его износа.

2) Сравнительный подход - это общая  совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, которые  базируются на сравнении объекта  оценки с такими же объектами, в отношении которых есть информация  о ценах сделок совершенных  с ними.

3) Доходный подход - это общая  совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, которые  основываются на определении  предполагаемого уровня доходов  от объекта оценки.

Также были учтены тонкости оценки для отдельных объектов, таких как нематериальные активы, движимые и недвижимые объекты.

В ходе рассмотрения данных подходов и объектов были отмечены некоторые проблемы в оценке, в основном они связаны с литературой и пособием, которая лежит в основе оценки, проблемы возникли из-за того, что  не учтена разница российских и зарубежных рынков.