Экономика недвижимости

В качестве единицы сравнения выберем цену продажи 1 м² арендной площади, так как рассматривается доходный вид недвижимости, для которого существует прямая зависимость между арендным доходом и его стоимостью. Учитывая незначительную разницу дат продаж сравнимых объектов, корректировка по этому элементу отсутствует.

Расчетные значения отношений арендной площади  к общей позволяют определить качественные направления корректировки цен продаж. Аналогично корректируются цены продаж и по другим характеристикам — посредством сопоставления соответствующей характеристики каждого объекта сравнения с оцениваемым. Используя итоговые значения корректировок цен продаж сравнимых объектов, а также исходные значения цен продаж 1 м2 арендной площади по этим объектам, можно построить ранжированный ряд цен продаж и определить в этом ряду место рыночной стоимости 1 м² оцениваемого объекта 

Как видно  из этой таблицы, в пределах между 41,3 у.е. и 44,9 у.е определяется рыночная стоимость 1 м² арендной площади оцениваемого объекта. Если быть более точным в установлении этого значения рыночной стоимости, можно утверждать, что оно равно 0,175 млн. руб.

По объекту  №2 сделаны две корректировки, а  по объекту №3 — три.

Следовательно, рыночная стоимость 1 м2 арендной площади оцениваемого объекта тяготеет к 44,9 у.е. Значение рыночной стоимости 1м² оцениваемого объекта равно 43 у.е.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна 43 у.е. * 3400 м²  = 146 200 у.е. 

Ответ: оценочная стоимость магазина равна 146 200 у.е. 

6.  ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ 

Задача 6.1 

Семья собирается приобрести земельный участок  под коттедж. На соседнем таком же участке уже построен коттедж  сметной стоимостью $56 000 и сдан в  аренду за $15 000 в год. Арендатор осуществляет платежи через банк, за что последний  взимает комиссионные в размере 1,5% от перечисляемой суммы. Собственник  несет расходы по эксплуатации объекта $2 375 в год. Рыночные ставки капитализации  для земли и улучшений составляют 20 и 21,5% соответственно. 

Решение: 

Расчёт производится по следующим формулам: 

Действительный  валовой доход:

ДВД = Годовой  валовой доход – Поправка на недоиспользование  и потери при сборе + Прочий доход = 15000 – 15000*1,5%=15000-225=$14775 

Чистый операционный доход:

ЧОД = ДВД –  Операционные расходы – Резерв на замещение=14775-2375=$12400 

Доход, относимый  к зданиям и сооружения:

ДЗС = Стоимость  застройки * Коэффициент капитализации  для зданий, сооружений= =56000 * 21,5% = $12040 

Чистый остаточный доход от земли:

ЧДЗ = ЧОД –  ДЗС=12400 – 12040 = $360 

Расчёт стоимости  земли:

СЗ = ЧДЗ / Коэффициент  капитализации для земли = 360 / 0,2 = $1800. 

Ответ: Стоимость земельного участка равна $1800. 

Задача 6.2 

Оценить стоимость  земельного участка (рис.1) исходя из цены за 1 сотку в $300.

  220м

100м

   280м

       Магистраль

Рисунок 1

Решение:

Высота  трапеции равна h= = 80

Площадь прямоугольной части участка  S1 = 220*80 = 17600 м² = 176 соток.

Площадь треугольной части участка S2 = 80*60/2 = 2400 м² = 24 сотки

В данном случае уместно “правило 65-35”. Как показано на рис.1, это правило подразумевает, что стоимость треугольного участка с основанием по фронту улицы будет составлять приблизительно 65% от стоимости участка прямоугольной формы с такой же протяженностью фронтальной границы и глубиной. Соответственно, стоимость треугольного участка в том случае, когда на главной улице находится его вершина, составит 35% от стоимости участка прямоугольной формы.

Стоимость земельного участка V=176 * 300 + 0,65*2*24*300 = $62 160.

Ответ: стоимость земельного участка равна $62 160.