Особенности регулирования российского рынка недвижимости

Ипотека - кредитование под  залог недвижимости. Ипотечное кредитование заключает в себе как экономический, так и юридический аспект, поскольку  наряду с заключением договора об ипотеке особое значение имеет порядок, принятый при определении прав собственности  на недвижимость и долгов по договору об ипотеке последовательно на каждый момент. Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Рынок коммерческой недвижимости. Первой проблемой, с которой сталкивается бизнес после регистрации, а часто и перед ней, является сложность размещения рабочих площадей. Заоблачность цен на недвижимость не позволяет предпринимателям приобрести офис, здание или земельный участок в собственность. Заключение договоров купли-продажи коммерческой недвижимости сегодня - единичные случаи. Единственное, что остается хозяйственнику, - заключить с собственником договор аренды.

Но, по мнению специалистов различных консалтинговых компаний региональные рынки недвижимости в  скором времени будут пользоваться спросом у инвесторов и девелоперов. И наиболее перспективным для  вложений будет сегмент торговой недвижимости, который в настоящее  время развивается опережающими темпами по сравнению с другими  сегментами рынка. Объем российского  рынка торговой недвижимости в 2004 году составил 200 млрд. долларов, при этом его рост по итогам года составил 30% в долларовом эквиваленте. Развитие рынка торговой недвижимости обусловлено  развитием розничной торговли, ростом денежных доходов населения и  объемов потребления. Кроме того, участники рынка почти не рассматривают  сегмент офисной недвижимости, который  в регионах представлен офисами  класса С, в лучшем случае - класса В. Одни считают, что в регионах бизнес не считает необходимым тратиться  на хороший офис, поскольку воспринимает его не как актив, способный повлиять на увеличение прибыли компании, а  как пассив, расходы на который  необходимо минимизировать. Другие участники  рынка придерживаются мнения, что  региональные рынки пока не созрели  для высококлассной офисной недвижимости, а посему и вкладываться в этот сегмент в настоящее время особого смысла не имеет. В частности, построенный в Самаре бизнес-центр класса А не полностью востребован арендаторами, многие помещения пустуют. Это говорит о том, что строительство такого бизнесc-центра было преждевременным.

Рынок земли. В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это вся планета, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис - объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства или субъекта Федерации, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

В силу перечисленных выше факторов земля, как невосполнимый  природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический  статус. Распоряжение землей, особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок  земли, как средство законного перераспределения  земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется различными ограничениями и нормами.

В 90-ые годы, когда шла  приватизация основной массы предприятий, земля под ними передавалась новым  собственникам на праве постоянного бессрочного пользования. Бессрочность оказалась весьма относительной, и уже в 2001 г., когда был принят новый Земельный кодекс РФ, перед предприятиями замаячила необходимость либо выкупить, либо арендовать свой земельный участок (ст. 36 ЗК РФ). Изначально Законом от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ (он ввел в действие Земельный кодекс РФ) юридические лица обязывались переоформить право бессрочного пользования в срок до 1 января 2004 года, затем им была предоставлена отсрочка до 1 января 2006 г. Однако было ясно, что рано или поздно платить за землю придется. При переоформлении права бессрочного пользования на право собственности цена земли устанавливается субъектами Федерации.

Некоторые регионы начали приватизацию земельных участков, другие ее притормозили - все зависело от того, насколько приемлемой власти посчитали  цену земли и насколько они  были заинтересованы в развитии своих  территорий. Часть субъектов РФ установила максимальную цену, часть - минимальную, либо дифференцировала цену по категориям участков и собственников объектов недвижимости, расположенных на них. Однако, по данным Минэкономразвития, ряд регионов, изначально установивших минимальные выкупные цены, начинают отказываться от такой практики. То есть установление минимальной цены в них привело к массовому  выкупу участков, а отдельные землепользователи, имеющие высокодоходный бизнес на малых  площадях (магазины, заправочные станции  и т.п.), в состоянии заплатить  адекватную цену за землю. Между тем  многие собственники считают, что, покупая  пакеты акций предприятий на конкурсах  и аукционах, они фактически уже  оплатили и стоимость соответствующей  земли. В результате в настоящее  время переоформлено менее 30% земельных  участков из находящихся на праве  постоянного бессрочного пользования  и подлежащих переоформлению. 

Особенности управления рынком недвижимости в Российской Федерации:

-Экспертиза (оценка потенциала) объекта, подготовка программы управления;

-Разработка бюджета управления;

-Привлечение арендаторов и работа с ними;

-Организация технического обслуживания и клиринга;

-Организация безопасности объекта;

-Анализ и мониторинг рынка;

-Реклама и продвижение объекта недвижимости;

-Финансовый менеджмент и отчетность.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Ч.1. // СЗ РФ. - 1995. - № 32.

2. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2007.

3. Задунов В.С. Экономическая теория: Тексты лекций. Часть II. 2-е изд., перераб. и доп. / КрасГАСА. Красноярск, 2005. - 128 с

4. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. (Учебники для вузов. Специальная литература) - СПб.: Издательство «Лань», 2007. - 480 с.

5. Асаул, А.Н Экономика недвижимости [Текст]: учебник / А.Н. Асаул. - М.: Феникс, 2008,- 624 с.

6. Белокрылова, О.С. Экономика недвижимости [Текст]: учебник / О.С. Белокрылова. - М: Феникс, 2009. - 600 с.

7. Недвижимость в России [Электронный ресурс]: журнал №40 Декабрь-Январь2008, № 6 (46), ноябрь 2009 – Режим доступа к журн.: http://www.d-n.ru/