Договор аренды зданий и сооружений

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение 3

Глава 1.Общая характеристика договора аренды здания или сооружения 5

1.1.Понятие и существенные условия договора аренды здания или сооружения 5

1.2.Форма договора аренды здания и сооружения 10

Глава 2.Правовое регулирование прав на земельный участок  при аренде здания или сооружения. Исполнение договора аренды здания или сооружения 15

2.1.Права на земельный участок при аренде здания или сооружения 15

2.2.Исполнение договора аренды здания или сооружения 18

Заключение 22

Список использованной литературы 24

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

 

Аренда является одним из видов  гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах, включая бытовую. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или помещение для осуществления своей деятельности, вынуждены арендовать их.

Особенно распространено использование  в хозяйственной деятельности арендованного  имущества в организациях торговли и общественного питания. Это  касается торговых и складских площадей, зданий, сооружений, а также транспортных средств.

Тема  настоящего исследования посвящена  правовой характеристике договора аренды  здания или сооружения как одного из самых распространенных гражданско-правовых договоров в предпринимательской деятельности.

Исследованию  проблем правового регулирования  арендных отношений посвящали свои труды многие видные ученые – В.В. Витрянский, В.3. Гущин, В.А. Егиазаров, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиков, Н.М. Коршунов, А.Ю. Кабалкин, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Г.Ф. Шершеневич, А.М. Эрделевский, и др.

Однако  проблематика аренды зданий и сооружений не получила комплексной теоретической разработки в современной юридической литературе. Отсутствие прочного теоретического фундамента вызывает множество вопросов в правоприменительной практике, что побуждает к дальнейшему теоретическому осмыслению особенностей договора аренды здания или сооружения и обуславливает актуальность выбора темы настоящей работы.

Объект  исследования - общественные отношения, связанные с заключением договора аренды здания или сооружения в России.

Предмет исследования − нормы российского  права, регламентирующие отношения, возникающие в связи с арендой зданий и сооружений.

Цель  исследования - осуществление теоретического анализа особенностей договора аренды здания или сооружения в гражданском праве России.

Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:

• определить понятие и существенные условия договора аренды здания или сооружения;
• изучить требования к форме договора аренды здания или сооружения;
• рассмотреть особенности правового регулирования прав на земельный участок при аренде здания или сооружения;
• проанализировать исполнение договора аренды здания или сооружения.

Методологической  основой работы являются базовые  положения диалектического метода познания реальной действительности в  противоречивой взаимосвязи характеризующих  ее явлений и процессов. В ходе исследования, с учетом его цели и задач, применялись как общенаучные, так и частнонаучные методы выявления, анализа и оценки фактических данных, в частности, методы системно-структурного и логического анализа.

Теоретическую основу исследования составили научно-практические работы российских специалистов в области  гражданского права.

Структура работы обусловлена логикой исследования, а также ее целью и задачами и состоит из введения, двух глав, четырех параграфов, заключения и списка использованной литературы.

 

 

Глава 1.Общая характеристика договора аренды здания или сооружения

 

1.1.Понятие  и существенные условия договора аренды здания или сооружения

 

Договором аренды здания или сооружения признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК РФ)¹.

Договор аренды здания или сооружения является возмездным, взаимным и консенсуальным и в этом смысле не отличается от классического договора аренды.

Правовое  регулирование договора аренды здания или сооружения основывается на нормах § 4 гл. 34 ГК РФ и, в субсидиарном порядке, общих положениях об аренде, содержащихся в § 1 гл. 34 ГК РФ, причем из последних сначала должны применяться общие нормы о договоре аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, п.2 ст.617 ГК РФ об особенностях перехода прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора и т.д.).

Как отмечает Б.Д. Завидов, необходимость выделения данного договора аренды обусловлена особенностями правового режима зданий и сооружений. Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком. Поэтому строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Юридические судьбы строения и земельного участка, на котором оно расположено, всегда взаимосвязаны. Поэтому передача в аренду здания или сооружения невозможна без определения прав арендатора на земельный участок, занятый постройкой и необходимый для ее использования по назначению.

По российскому законодательству недвижимостью признается и строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности других лиц (строение на чужой земле). Поэтому договор аренды зданий и сооружений регламентирует как аренду строений, собственники которых являются одновременно собственниками земельных участков, где расположены эти строения, так и аренду строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц, отличных от собственников строений (п.3 ст.652 ГК РФ)².

По смыслу ст.650 ГК РФ в аренду должно быть передано именно здание или сооружение, а  не его часть.

Однако  арбитражная практика придерживается расширительного толкования данной нормы. Суды признают возможность передачи в аренду части здания. Данный вывод  подтверждается судебной практикой (Постановления  ФАС Волго-Вятского округа от 18.11.2009 по делу № А29-7363/2008³, ФАС Дальневосточного округа от 17.11.2008 № Ф03-4530/2008⁴, ФАС Московского округа от 11.05.2007 № КГ-А40/2123-07⁵).

Договор аренды признается заключенным только в том случае, если стороны согласовали  его предмет, то есть имущество, которое  передается во владение и пользование  арендатору. Это означает, что переданная в аренду часть здания должна быть индивидуализирована (например, путем  указания в договоре конкретных помещений, которые передаются арендатору).

Из этого  следует, что, если невозможно установить, где находится часть здания, подлежащая передаче в аренду, договор аренды части здания может быть признан  незаключенным (Постановление ФАС  Западно-Сибирского округа от 03.05.2007 № Ф04-1690/2007)⁶.

Если  в аренду сдается часть здания или сооружения (так называемые нежилые  помещения), отношения между арендодателем  и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. При аренде нежилых помещений  права арендатора на земельный участок  могут определяться только в договоре. При аренде здания или сооружения в целом вид права арендатора на земельный участок, его объем  могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК РФ).

Предметом договора аренды зданий или сооружений могут быть только нежилые строения. Что касается жилых помещений, то их наем гражданами осуществляется на основании норм о договоре найма жилого помещения (ст. 673 ГК РФ), юридическими лицами - на основании общих правил о договоре аренды и только для последующего проживания в них граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ⁷).

В соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным. В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель - собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

Здание (сооружение), являющееся предметом  договора аренды, должно совпадать  со зданием (сооружением) как объектом государственной регистрации прав на него и сделок с ним⁸. Дело в том, что государственной регистрации подлежат также права на здания (сооружения), играющие второстепенную, обслуживающую роль по отношению к главенствующим по назначению зданиям или сооружениям. Например, на гаражи, котельные, виадуки и т.п. Такие здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могут рассматриваться в качестве включенных в его состав по правилу о юридической судьбе вещей, принадлежностей. Норма ст.135 ГК РФ здесь неприменима.

Договор аренды является возмездным договором. Поэтому основной обязанностью арендатора является обязанность своевременного внесения арендной платы за пользование  имуществом. Согласно п.1 ст.654 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

В  п.2  ст.654 ГК РФ в общем виде определен состав арендной платы по договору аренды здания или сооружения. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Впрочем, данное правило является общим и может быть изменено законом или договором.

В п.3 ст.654 ГК РФ обозначена зависимость величины арендной платы от фактического размера переданного арендатору здания или сооружения в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре исходя из показателя размера здания (сооружения). Арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения, что призвано устранить необоснованные финансовые потери какой-либо из сторон договора в случае несоответствия фактического размера здания или сооружения и размера, указанного в документах по его технической инвентаризации.

В соответствии с положениями § 1 гл 34 ГК РФ (Общие положения об аренде), сторонами договора аренды здания или сооружения являются арендодатель и арендатор.

Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и платит за это арендную плату. Арендодатель - лицо, которое передает (обязуется передать) имущество арендатору в пользование и получает арендную плату.

В качестве арендатора и арендодателя могут  выступать любые участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные  образования⁹.

Закон не содержит специальных норм о сроке  договора аренды здания или сооружения, в частности не устанавливает предельного максимального или минимального срока в этой части и не придает соответствующему условию характера существенного. Договор аренды здания или сооружения может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок.

 

1.2.Форма договора аренды  здания и сооружения

 

Законодатель  установил особые требования к форме  договора аренды здания или сооружения.

В соответствии с п.1 ст.651 ГК РФ независимо от срока действия и участников договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Таким образом, исключена возможность оформления договора путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной  или иной связи, пусть даже и позволяющей  достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору, как это предусмотрено в общем  правиле п. 1 ст. 609 ГК РФ. В то же время ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения.

Несоблюдение  правил об обязательной письменной форме  договора аренды здания или сооружения путем составления одного документа, подписанного сторонами, влечет недействительность договора (абз. 2 п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Пункт 2 ст.651 ГК РФ определяет условия государственной регистрации договора аренды здания или сооружения. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Отсюда для договоров, заключенных на срок менее одного года, достаточно соблюдения простой письменной формы. Эта норма является исключением из общего правила п. 2 ст. 609 ГК РФ, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация аренды здания и сооружения производится посредством государственной регистрации соответствующего договора аренды (п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. от 12.12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним)¹⁰ и имеет ряд особенностей, основанных на судебной практике.

Во-первых, не подлежат государственной регистрации  договоры аренды здания или сооружения, заключенные менее чем на один год, даже если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год (п. 8 письма ВАС № 59)¹¹.