Договор аренды зданий и сооружений

 

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

 

Федеральное государственное  бюджетное 

образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«Иркутский государственный  университет»

(ФГБОУ ВПО «ИГУ»)

 

Юридический институт

Кафедра гражданского права

 

 

 

Договор аренды зданий и сооружений

 

                                                                        

                                                                  

 

 

 

                                                                           Курсовая работа:

                                                                           Студента 3 курса

                                                                           очного бюджетного отделения

                                                                           гр.09314- Д

                                                                           Зыков Д. С.

                                                                         

Защищена "____"____________2012 г.          

с оценкой __________________         

Подписи:___________________                      

                ___________________                Научный руководитель:                                                                          

                                                                      преподаватель

                                                                      Дроздова А.В.

                     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ИРКУТСК  2012

Содержание

Введение………………………………………………………………………………………….3

Глава 1. Общие  положения договора аренды зданий и сооружений……………………..5

1. Понятие и нормативное закрепление договора аренды зданий и сооружений…….5
2. Здания и сооружения, как объект договора аренды зданий и сооружений…………6

Глава 2. Элементы договора аренды зданий и сооружений……………………………...11

      2.1. Субъекты  договора аренды зданий и сооружений…………………………………..11

      2.2. Форма  договора аренды зданий и сооружений………………………………………12

      2.3. Существенные  условия договора аренды зданий  и сооружений…………………...14

      2.4. Содержание  договора аренды здания и сооружения………………………………...17

Глава 3. Ответственность  сторон по договору аренды зданий и  сооружений...............20

Заключение.................................................................................................................................23

Нормативная литература…………………………………………………………………….25

Список литературы…………………………………………………………………………...25

Судебная практика…………………………………………………………………………....26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Фундаментальные изменения, произошедшие в экономической системе  Российской Федерации, потребовали  коренного преобразования гражданского законодательства. Впервые, по сравнению  с предшествующим отечественным  гражданским законодательством, в  российский гражданский оборот введены  здания и сооружения со специальным  правовым регулированием режима их аренды. Указанное обстоятельство, в частности, привело к широкому распространению договоров аренды зданий и сооружений в предпринимательской и иных сферах.

В процессе правоприменения были выявлены проблемы, с которыми сталкиваются суды и участники гражданско-правовых отношений при заключении, исполнении и расторжении договоров аренды.

В частности, актуальным является вопрос о возможности распространения  норм об аренде зданий и сооружений на отношения по аренде нежилых помещений  внутри здания. Неоднозначно решается вопрос о том, как соотносятся  отношения по аренде объектов, не завершенных  строительством, с отношениями по аренде зданий и сооружений. Некоторая  непоследовательность проявляется  в законодательном регулировании  государственной регистрации договоров  аренды зданий и сооружений вызывает реализация п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса  РФ об одностороннем отказе от исполнения договора, в случае, когда такой  отказ предусмотрен договором.

В сфере определения правовой природы арендных отношений имеются  такие противоречия и нерешенные вопросы, например, к какому виду прав законодатель относит право аренды (п. 2 чт. 609 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Закона о  государственной регистрации прав). Из ГК следует, что аренда – обязательственное  право, а Закон о регистрации  в статье 1 говорит  о том, что  право аренды не подпадает под  определение ограничений (обременений) и отнесено к вещным правам. Закон  также не гарантирует достоверность  зарегистрированных прав, так как  п. 8 ст. 12 Закона говорит  о том, что  при несоответствии записей в  реестре прав и правоустанавливающего  документа приоритет имеет документ, то есть регистрация не имеет правоустанавливающего  характера. Существует и проблема соотношения  арендной платы и выкупной стоимости  арендуемого имущества и многие другие вопросы, которые возникают  в правоприменительной практике.

Таким образом, несмотря на перестройку гражданско-правового  регулирования и закрепления  ряда новелл проблематика аренды зданий и сооружений пока не получила глубокого  и окончательного теоретического осмысления в современной цивилистике. Отсутствие прочного теоретического фундамента вызывает множество вопросов в правоприменительной практике. В связи с этим можно утверждать, что перед  теорией и практикой стоят задачи, направленные на незамедлительное решение проблем гражданско-правового регулирования отношений аренды зданий и сооружений.

Целью курсовой работы является комплексное рассмотрение элементов  договора аренды зданий и сооружений, исследование особенностей данного договора, а также выявление теоретических и практических проблем в обязательствах аренды зданий (сооружений).

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1.рассмотреть правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений;

2.исследовать объект и предмет данного договора;

3.изучить содержание договора аренды зданий (сооружений), выявить особенности;

4.исследовать проблемы формы и государственной рассматриваемого договора.

При написании курсовой работы использовались как общенаучные (методы синтеза и анализа), так и частнонаучные методы (сравнительно-правовой метод). Методы анализы использовались при сборе и обработке информации. В совокупности с анализом метод синтеза позволяет получить представление о связях между составляющими предмета изучения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Общие положения договора аренды зданий и сооружений

1.1.Понятие и нормативное закрепление договора аренды зданий и сооружений

 По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК). Данный договор представляет собой договор аренды отдельного вида имущества и выделяется законодателем ввиду специфики его предмета: здания и сооружения имеют привязку к конкретному земельному участку, рассчитаны на длительный срок использования и имеют повышенную значимость для гражданского оборота. ¹

Во-первых, такие объекты  неразрывно связаны с землей. При  передаче в аренду здания или сооружения одновременно должен быть решен вопрос и о передаче арендатору прав на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Правила, регулирующие передачу арендаторам прав на земельный  участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, установлены ст. 652 ГК РФ. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое  в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право  аренды или предусмотренное договором  аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть  земельного участка.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве  собственности, допускается без  согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным  законом или договором с собственником  земельного участка.

Во-вторых, объекты недвижимости представляют собой наиболее ценные предметы. Поэтому для договоров  аренды зданий или сооружений установлены  более жесткие требования относительно формы такого договора, а также необходимости его государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).²

Договор аренды зданий и  сооружений является возмездным, взаимным и консенсуальным и в этом смысле не отличается от классического договора аренды.

Признак возмездности договора вытекает из того, что исполнение арендодателем обязанности по передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование арендатор должен выполнить встречную обязанность по внесению арендной платы.

Очевидно, что договор аренды - это взаимный договор, так как исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Договор аренды - консенсуальный договор, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Правовое регулирование  договора аренды здания и сооружения основывается на нормах § 4 гл. 34 ГК и, в субсидиарном порядке, общих положениях об аренде, содержащихся в § 1 гл. 34 ГК, причем из последних сначала должны применяться общие нормы о договоре аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, п. 2 ст. 617 ГК об особенностях перехода прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора и т.д.).

Есть разумные основания  в законодательном порядке расширить  сферу действия § 4 гл. 34 ГК до аренды всех объектов недвижимости, как это сделано в § 7 гл. 30 ГК относительно продажи недвижимости. Однако трудно согласиться с мнением о том, что уже сейчас правила об аренде здания и сооружения могут применяться к аренде иных видов недвижимого имущества (в том числе земельных участков и других природных ресурсов). То, что, например, в п. 2 ст. 22 ЗК³ содержится указание на то, что аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством, еще не означает применения к ней норм § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.⁴

1.2. Здания  и сооружения, как объект договора  аренды зданий и сооружений

Предметом данного договора являются здания и сооружения, относящиеся  к недвижимому имуществу. В чем  различие между зданием и сооружением, Гражданский кодекс РФ не поясняет, поэтому дифференцированное регулирование  правоотношений не осуществляется. Вместе с тем в юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. В толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание».⁵

Однако некоторые авторы говорят о том, что выработка  легального определения понятия  здания или сооружения юридически нецелесообразно. Более верным решением, с гражданско-правовой точки зрения, является выявление  существенных признаков, которыми должны обладать здания и сооружения. Также  получен вывод о нецелесообразности на нормативном уровне устанавливать различия между зданиями и сооружениями, поскольку нормы гражданского законодательства не содержат дифференцированного регулирования каких либо отношений, в том числе и арендных, в зависимости от того, является объектом этих отношений здания или сооружения.⁶

Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, модули, киоски, ларьки, буфеты и т.п. Если стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение специальных правил  § 4 гл. 34 ГК, то применяются общие правила договора аренды § 1 гл. 34 ГК. То же самое и с временными строениями. Если здания классифицировать по такому важному критерию, как их функциональное назначение, они разбиваются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые, с двумя разными правовыми режимами использования (ст. 17 ЖК). Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке.⁷

Нежилые здания - это промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и здания для других целей использования. Особняком в этой группе стоят объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ ст. 3 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»⁸, к которым относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры. К ним отнесены отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями.