Предоставление жилых помещений по договорам социального найма

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………...……………………..……….3

ГЛАВА 1. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА: ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК..……………………6

1.1. Наем жилых помещений: основы правового регулирования………….…..6

1.2.Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма……………………………………………………………………………….…..8

1.3.Категории граждан, которым предоставляются жилые помещения по договорам социального найма.………….………………………...…………….....10

ГЛАВА 2. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ…………………………………………………………………………….....14

2.1.Содержание социального найма жилого помещения…………………..…14

2.2.Изменение и прекращение  договора социального найма……………...…21

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………..…………………...........……26

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………..………....29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (ст. 11). При этом, как следует из п. 1 ст. 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Российская Федерация  провозглашена социальным государством.              В п. 3 ст. 40 Конституции РФ сказано, что «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». Конституционные нормы, гарантирующие гражданам, признанными нуждающимися в жилых помещениях, такие права, по средствам заключения договоров социального найма, конкретизированы в положениях гл. 35 «Наем жилого помещения» части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Жилищном кодексе Российской Федерации.

Тема исследования актуализируется тем, что развитие жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации в настоящее время является одним из приоритетных направлений внутренней политики государства, в  связи  с  чем,  Постановлением   Правительства  Российской  Федерации   от   17 декабря 2010 года № 1050 утверждена Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы. Кроме того, с 5 сентября 2005 года и по настоящее время реализуется приоритетный национальный проект по улучшению жилищных условий граждан «Жильё» (проект «Доступное и комфортное жильё — гражданам России»), одной из целей которого является исполнение государственных обязательств по предоставлению жилья ветеранам войн и вооружённых конфликтов, чернобыльцам, инвалидам, другим категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях. Механизмом его реализации является Федеральная целевая программа «Жилище».

Улучшение жилищных условий граждан – это важнейшая задача государства, 7 мая 2012 г. (в день инаугурации Президента РФ В.В. Путина) был подписан Указа Президента РФ № 600 от 07.05.2012 г. «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильём и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», что служит доказательством актуальности и востребованности проводимого исследования.

Объект исследования – общественные отношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.

Предмет исследования – нормативно-правовые акты, регламентирующих договор найма жилого помещения, труды российских ученых-юристов в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

Цель исследования - выявить правовые проблемы, возникающие при предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма.

В соответствии с поставленными  целями, представляется необходимым  решение следующих задач:

• рассмотрение условий постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
• рассмотрение условий предоставления жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, а также рассмотрение условий предоставления жилых помещений гражданам во внеочередном порядке;
• изучить понятие, предмет и форму договора социального найма;
• рассмотреть права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма;
• раскрыть условия и основания изменения договора социального найма;
• проанализировать условия и основания расторжения договора социального найма;

Методологическую  основу исследования составляет диалектико-материалистический метод познания, в рамках которого применялись общие и частные методы: исторический, конкретно-социологический, системно-структурный, формально-логический, логико-семантический, метод экспертных оценок и др.

Теоретическую основу исследования исследование, проводимое в рамках настоящей работы, базируется на научных взглядах и концепциях советских и российских ученых, специализирующихся в области общей теории государства и права, — С.С. Алексеева, А.В. Малько, Н.И. Матузова; труды ученых-цивилистов, посвященные проблемам гражданского и жилищного права, таких, как И.И. Андрианов, В. А. Баранов, И.С. Вишневская, В.П. Грибанов, О.А. Егорова, О.А. Красавчиков, П.В. Крашенинников, В.Н. Литовкин, О.Б. Новикова, В.Р. Скрипко, П.Г. Соловьев, М.Ю. Тихомиров, Ю.К. Толстой и др.

Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, а также другие федеральные законы Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, а также иные подзаконные акты регулирующие отношения, составляющие предмет исследования.

Структура исследования – работа состоит из введения, двух глав, разделенных на пять параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы.

ГЛАВА 1. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА: ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК.

1.1.  Наем жилых помещений: основы правового регулирования.

 

По договору найма  жилого помещения одна сторона - собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Что касается юридических лиц, то им жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (см. п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает три  разновидности такого договора.

Первая - договор коммерческого  найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 ЖК РФ)¹.

Вторая - договор найма специализированного  жилого помещения, согласно которому собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Третья разновидность указанного договора - договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования.

Социальному найму в ГК РФ посвящена ст. 672², которой, в частности, установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством. При этом к договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. ст. 674, 675, 678, 680, 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно только в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Отношения, подобные тем, которые регламентированы разделом III ЖК РФ³, прежде регулировались гл. 1 и 2 раздела III ЖК РСФСР 1983 г.⁴ и ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г. № 4218-1 (ст. ст. 11 - 14, 20, 21 и др.)⁵. В этих правовых актах понятия «наем жилого помещения», «договор найма жилого помещения» использовались не в том общем значении, которое установлено в настоящее время ГК РФ, и в основном соответствовали современному понятию «договор социального найма жилого помещения» (ст. 60 ЖК РФ)⁶.

Исходя из приведенных  выше положений ГК РФ, ЖК РФ устранил данную терминологическую неточность и оперирует понятием «договор социального найма». Кроме того, многие жилищные отношения, вытекающие из социального найма, в ЖК РФ регламентированы принципиально иначе, чем было ранее, в соответствии с новой системой социальных, экономических и правовых отношений, сформировавшихся в России за последнее десятилетие.

 

1.2. Жилые помещения, предоставляемые по договорам                                    социального найма.

 

В гл. 7 ЖК РФ сгруппированы правовые нормы, содержание которых вызывало немало споров при подготовке и обсуждении проекта ЖК РФ. Такие споры вполне закономерны, поскольку в статьях данной главы получили юридическое разрешение наиболее острые и затрагивающие многих, если не большинство, россиян вопросы. Они касаются предоставления жилых помещений по договорам социального найма малоимущим и другим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, критериев и оснований, при наличии которых это возможно, а также учета таких граждан и других важных отношений.

Как уже отмечалось, предметом договора социального найма могут быть только те жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду. При этом в собственности Российской Федерации и ее субъектов, а также муниципальных образований могут находиться жилые помещения различного целевого назначения - жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования⁷.

В соответствии с целями использования по договору социального найма предоставляются жилые помещения из жилищного фонда социального использования.

Согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ⁸ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире⁹.

Жилищные права и обязанности  могут возникать только по поводу объектов, прямо названных в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ¹⁰. В связи с этим, например, часть комнаты не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений.

Следует также обратить внимание на то, что комната может являться самостоятельным объектом жилищных и гражданско-правовых отношений только в том случае, если она является изолированной (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ) ¹¹.

Предоставление жилых помещений  должно осуществляться на основании заключенного договора социального найма, подготовленного в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, который утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315¹².

В свою очередь, основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований жилищного законодательства решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. ч. 3 и 4 ст. 57, ст. 63 ЖК РФ).

Граждане, принятые на учет до 01.03.2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с такого учета по основаниям, предусмотренным п. п. 1, 3 - 6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие      ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Таким гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном ЖК РФ, с учетом приведенных положений ч. 2 ст. 6 Вводного закона¹³.

 

1.3.  Категории граждан, которым предоставляются

жилые помещения по договорам  социального найма.

 

Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований ЖК РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении. Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в ст. 49 ЖК РФ¹⁴ категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Основания признания граждан таковыми перечислены в ст. 51 ЖК РФ. Так, к ним относятся граждане: