Продажа недвижимости

 

 

 

 

Контрольная работа

 

 

по дисциплине «Гражданское право»

 

Тема: «Продажа недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………….……...3

ГЛАВА I ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ – ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ……………...5

1.1 Понятие недвижимого имущества…………………………………………….5

1.2 Понятие, существенные условия  и форма договора купли –  продажи недвижимости………………………………………………………………………8

1.3 Субъекты и содержание договора  купли-продажи недвижимого имущества…………………………………………………………………………..11

ГЛАВА II ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ КУПЛИ – ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ…………………………………...…14

2.1 Договор купли – продажи  жилых помещений……………………………….14

2.2 Договор купли продажи земельных  участков………………………………..16

2.3 Договор купли – продажи  зданий (сооружений)…………………………….18

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………...…………..21

Список используемых источников………………………………………………..25

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Операции с недвижимым имуществом являются достаточно новым институтом в отечественном гражданском законодательстве. В минувший советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения и реализации права частной собственности стало одной из первоочередных задач отечественного законодателя. Российская Федерация столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в рассматриваемой сфере. На основании данного факта достаточно быстро была начата работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Нормативно-правовые акты вводились в действие в предельно короткие сроки на основе отдельных практических механизмов, но их недостаточная доработка приводила к различным противоречиям и созданию обильной почвы для различного (по причине отсутствия соответствующего теоретического аппарата) толкования правовых норм. С целью избежания подобных ошибок законодателем создавались многочисленные подзаконные акты, еще более усложнявшие и без того запутанную систему отношений собственности на недвижимое имущество, и, в особенности – совершения сделок с таковым.

Зрела реальная необходимость разработки такого кодифицированного правового акта, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику в рассматриваемом направлении и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. Но даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон РФ «О приватизации», Федеральный закон РФ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Земельного кодекса Российской Федерации и других) среди отдельных представителей цивилистической науки возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать, о которых будет упомянуто ниже. Появился широкий разброс концепций и точек зрения на отдельные вопросы, общим для которых стала несводимость права к одному закону. К праву, как таковому, все чаще стали относить и судебную практику. Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, то есть можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента.

В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна для исследования в настоящее время.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА I ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

 

1. Понятие недвижимого имущества

 

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности. Недвижимое имущество противопоставляется в российском гражданском законодательстве имуществу движимому, объединяя под собой землю и все, что неразрывно связано с ней по своей природе, а также и некоторые имущества, которые отнесены в ту же категорию по важности своего экономического значения.1 Недвижимое имущество пользовалось в русском праве, как и в других, усиленной охраной со стороны закона и подлежит во многих случаях действию иных юридическом норм, нежели движимые имущества. Причины этому отчасти исторического характера, отчасти лежат в самой природе недвижимых вещей. Важнейшее из недвижимых имуществ — земля достаточно долго являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов. Доныне поземельная собственность — даже в странах промышленных —       

 

является собственностью привилегированной; обладание ею служит показателем политического значения гражданина.2 Наряду с этим в современном государстве все более устанавливается взгляд, что землевладельцы и домовладельцы, в интересах общественных, подлежат известным ограничениям в праве распоряжения своей собственностью.

В норме пункта 1 статьи 130 ГК РФ законодатель определил понятие недвижимого имущества: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения».3

К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

     Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в норме части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей.

Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с нормой частью 2 пункта 1 ст. 130 ГК РФ составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике.

Поэтому одним из критериев деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении.

Можно выделить следующие основные признаки недвижимого имущества:

- недвижимым имуществом  признается вещь, то есть предмет  природы или результат труда, по поводу которого возникают  гражданские правоотношения;

- вещь эта должна быть  индивидуально определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

- этой вещи должны быть  присущи такие признаки, как прочность  и непотребляемость;

- эта вещь должна находиться  в определенной связи с землей.4

Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также имеется возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.

 

1.2 Понятие, существенные условия  и форма договора купли – продажи недвижимости

 

Законодатель в норме п. 1 ст. 454 ГК РФ дает следующее определение договора купли-продажи: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)».5 На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» (ст. 549 ГК РФ) «по передаточному акту» (ст. 556 ГК РФ) и «по предусмотренной цене» (ст. 555 ГК РФ).

Как и всякий договор купли - продажи, договор продажи является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли - продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли - продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли - продажи товаров.6

Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов:

• продаваемое недвижимое имущество;
• действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплата.7

Нормой ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Кроме того, в силу норм ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с нормой ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и пунктом 1 статьи 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.8

После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества.