Ипотечнеое кредитование

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность данной темы заключается в том, что как в нашей стране, так и за рубежом люди все больше покупают жильё и землю в кредит. Всё это происходит в довольно быстром темпе. Так как, спрос  на жильё есть всегда, не смотря на кризисы, происходящие в стране и в мире, которые лишь замедляют развитие.

Цель работы является всесторонний анализ ипотечного кредитования в России и зарубежных странах.

 Для достижения поставленной  цели необходимо решить следующее  задачи:

1) изучить содержание и особенности  ипотечного кредитования в России  и за рубежом;

2) проанализировать ипотечное кредитование кредитования в России и за рубежом;

3) проанализировать проблемы и перспективы развития  ипотечное кредитование кредитования в России и за рубежом;

Объект исследования данной работы ипотечное кредитование.

Предмет исследования экономические отношения, складывающиеся в процессе ипотечное кредитование кредитования в России и за рубежом;

Структура данной работы состоит  из введения, трех глав, в каждой главе  по три пункта, заключения, списка используемых источников, приложений. В первой главе было рассмотрено содержание и особенности ипотечного кредитования в России и за рубежом, во второй ипотечное кредитование кредитования в России и за рубежом, в третьей проблемы и перспективы развития  ипотечное кредитование кредитования в России и за рубежом.

В ходе написания курсовой работы были использованы методы исследования: аналитический, исторический, прогнозный, правовой и социально-экономический

1.СОДЕРЖАНИЕ И ОСОБЕННОСТИ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ  И ЗА РУБЕЖОМ

 

1. Понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредитования

Ипотека (от греческого слова  – hypotheka – в переводе: заклад, залог) представляет собой залог находящегося в собственности недвижимого имущества, целью которого является обеспечение денежного требования кредитора (его называют – залогодержателем) к должнику ( его называют залогодателем). Ипотекой в нашей стране признается залог земельных участков, зданий, квартир, предприятий, сооружений и другого недвижимого имущества[8 с 12.].

Ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества.

Сущность  ипотечного кредитования заключается в выдаче ссуды, при которой в качестве залога по ней выступает приобретаемое имущество. Как правило, такие кредиты выдают банки.

Человек, берущий ссуду  под залог недвижимости, т.е. заемщик, при этом, – реализует свои обязательства  погашения путем залога имущества, принадлежащего ему на правах собственности. В России понятие ипотечный кредит подразумевает выдачу денежных средств для приобретения собственного жилья, например, для покупки  дома или квартиры.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик  не вернет кредит, кредитор имеет право  распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что  недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора  низки опасения невозврата ссуд и  есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов [5].

Роль ипотечного кредитования:

определяется тем, что  уже на протяжении длительного времени  оно является одним из самых проверенных  в мировой и отечественной  практике, а так же – надежных способов привлечения частных инвестиционных средств в жилищную сферу. На сегодняшний день, именно ипотека способствует наиболее выгодному  и оптимальному сочетанию интересов коммерческих банков — в прибыльной и эффективной работе, населения (физических лиц) – в улучшении жилищных условий, промышленности и строительного комплекса — в обеспечении ритмичной загрузки производственных мощностей и, конечно же, государства, которое заинтересовано в общем экономическом росте.

В России порядок организации ипотечного кредитования регулируется Гражданским  кодексом, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а так же – другими нормативно - правовыми актами, которые принимаются  в соответствии с ними.

 

1.2. Законодательное обеспечение  ипотеки в России и зарубежных  странах

 Проблема правового  регулирования залоговых отношений,  и в частности ипотеки, постоянно  привлекает к себе внимание  специалистов в России и за  рубежом.

Ипотечное жилищное кредитование стало приобретать законодательно урегулированные черты с принятием  в 2000 году Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Этот документ стал основополагающим для создания в России системы  долгосрочного ипотечного кредитования, включающей в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими  банками и иными кредиторами  гражданам-заемщикам для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное  жилье, так и жилье на вторичном  рынке.

В настоящее время ипотека  в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также:

- Федеральным законом  от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке  (залоге недвижимости)" (в редакции от 5 февраля 2011 г.);

- Федеральным законом  от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об  ипотечных ценных бумагах" (в редакции от 29 декабря 2010 г.);

- постановлением Правительства  РФ от 11 января 2000 г. № 28 "О  мерах по развитию системы  ипотечного жилищного кредитования  в Российской Федерации";

Основы ипотечного кредитования в России изложены в первых двух Федеральных законах. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" – закон, регулирующий отношения, возникающие в связи с залогом недвижимости – ипотеки.

Согласно ст. 131 ГК РФ ипотека  подлежит государственной регистрации  в едином государственном реестре  органами, осуществляющими государственную  регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии со ст. 77 №102-ФЗ жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента такой государственной регистрации. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставляющая кредит на приобретение жилого дома или квартиры.

Ипотека устанавливается  в обеспечение обязательства  по кредитному договору и обеспечивает уплату залогодержателю (кредитору) как  всей суммы обязательства, так и  процентов за пользование кредитом. Кроме того, если договором не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает также  уплату залогодержателю (кредитору) сумм, причитающихся ему:в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обязательствами, обеспеченными ипотекой либо федеральным законом;в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (ст.3 №102-ФЗ).[2].

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено  создание в стране тесно взаимосвязанных  и взаимообусловленных первичного и вторичного рынка закладных. В  настоящее время работает только первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка-кредитора  и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором  происходит формирование совокупного  кредитного портфеля ипотечной системы  путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения  средств новых инвесторов в инвестиционный процесс, находится только в начале своего развития. В связи с этим, необходимо остановиться на Федеральном законе "Об ипотечных ценных бумагах", который посвящен эмиссии и обращению "ипотечных ценных бумаг", под которыми понимаются названные в законе облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия (ст.2 №152-ФЗ) [3]. В действительности предмет закона выходит за пределы определения особенностей эмиссии и обращения отдельного типа ценных бумаг. Более правильным будет сказать, что данный закон посвящен механизму, который позволяет за счет размещения ипотечных ценных бумаг и привлечения от этого денежных средств осуществить рефинансирование ипотечных кредитов. Данный закон создает логически завершенный финансовый процесс: сначала выдают ипотечные кредиты, затем их объединяют и формируют ипотечное покрытие, за которые эмитент получает деньги путем размещения облигаций с ипотечным покрытием или выдачи ипотечных сертификатов участия. С позиции кредитной организации получается, что сначала деньги под залог недвижимости выдают одним лицам (заемщикам), а затем с использованием требований к этим лицам деньги возвращаются обратно от других лиц (инвесторов фондового рынка). В этом случае кредитная организация является в некотором роде посредником между гражданами и инвесторами фондового рынка [26, c.65-66].

Однако в законах, регулирующих отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования, присутствуют недочеты, разногласия с другими  нормативно-правовыми актами и законами, которые и не дают развиться ипотеке  в нашей стране на должном уровне. Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России, следует назвать отсутствие должной  защиты прав кредиторов, выдающих ипотечные  кредиты на приобретение жилья. Наиболее актуальными представляются следующие  аспекты.

В соответствии с законодательством  РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими  кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору  реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым  иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии данного ареста в рамках исполнительного производства или  в судебном порядке.

Необходимо внести изменения  в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору  подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон "Об исполнительном производстве", позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать  предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

Также в законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование  порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов. Такими организациями в настоящее время являются органы Российского фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и уполномоченные договором и доверенностью РФФИ. Как правило, таковыми выступают обычные коммерческие общества (ООО или ЗАО).

Порядок отбора таких организаций  далеко не прозрачен и позволяет  отдельным компаниям монополизировать данный рынок.

Ведомственное же регулирование  процедуры реализации заложенного  имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов  ипотечного кредитора.

В частности, нормативно-правовыми  актами РФФИ на реализацию предмета ипотеки  отведено 2 месяца с момента получения  всех необходимых документов от судебного  пристава. Всем понятно, что этот срок невозможно выдержать, поскольку провести за это время первичные и вторичные  торги с обязательным извещением о торгах (с соответствующей публикацией) за 30 дней нельзя.

Представляется необходимым  закрепить порядок отбора уполномоченных организаций и требований к ним  на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.

Как результат, внесение предлагаемых изменений и дополнений в действующее  законодательство, направленное на обеспечение  прав кредиторов, безусловно, вызовет  рост заинтересованности банков в наращивании  объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства, необходимо ввести стандартизацию и рейтингование ипотечных портфелей.

Отсутствие должной защиты прав кредиторов тормозит развитие ипотеки. Однако принимаются меры по постепенному устранению данных проблем. В частности, недавно был принят закон, позволяющий выселять неплатежеспособного залогодателя и членов его семьи из заложенного имущества, даже если это жилье является единственным.

В нынешних условиях, когда  предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений  государственной политики

Совершенно очевидно, что  существующая сегодня законодательная  база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия, что, в частности, мешает банкам эффективно участвовать в  ипотечном кредитовании. Принятое Постановление  позволяет устранить многие препятствия  на пути развития ипотеки.

 

1.3.Особенности ипотечного кредитования в России и зарубежных  странах

Ипотечный кредит может носить как четкий целевой характер, так  и нецелевое назначение. Ипотечное  кредитование на покупку недвижимости относится к целевому кредитованию, при котором банком обязательно  отслеживается его использование. Главной особенностью ипотечного кредитования является то, что для его предоставления  залогом выступает приобретаемая недвижимость, то есть приобретаемое жилье после оформления в собственность заемщика сразу же передается на весь срок кредитования в банковский залог. Ипотечное кредитование имеет длительный период действия – от пяти до тридцати лет.

Модели ипотечного кредитования имеют два основных подхода в  ипотечном кредитовании, которыми являются разные способы рефинансирования по выдаваемым кредитным средствам.

К моделям ипотеки относятся:

• Американская модель, которая состоит из двухуровневой схемы ипотечного кредитования, при которой банки переуступают собственные кредиты ипотечным агентствам. Агентства пакетируют единичные кредиты и выпускают сформированные пакеты ипотечных ценных бумаг. После их продажи на фондовом рынке, специализированными ипотечными агентствами снова закупаются выдаваемые банковские кредиты.
• Немецкая модель состоит из одноуровневой схемы ипотечного кредитования. По этой модели банк выдает кредит и при этом сам занимается рефинансированием по ипотечным кредитам на денежные средства, полученные от продажи выпущенных ипотечных ценных бумаг.