Ипотечное кредитование

 

 

Ипотечное кредитование.

 

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит - одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает влияние на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

В законе "Об ипотеке" содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:

1) Ипотека  обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга по кредитному  договору или иному обеспечиваемому  ипотекой обязательству полностью  либо в части, предусмотренной  договором об ипотеке. Ипотека, установленная  в обеспечение исполнения кредитного  договора или договора займа  с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов  за пользование кредитом. Если  договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату  залогодержателю сумм, причитающихся  ему:

- в возмещение  убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного  ненадлежащего исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства;

- в виде  процентов за неправомерное пользование  чужими денежными средствами, предусмотренных  обеспеченным ипотекой обязательством  либо федеральным законом;

- в возмещение  судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания  на заложенное имущество;

- в возмещение  расходов по реализации заложенного  имущества.

2) Если  договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования  залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту  их удовлетворения за счет  заложенного имущества.

3) Если  в договоре об ипотеке указана  общая твердая сумма требований  залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед  залогодержателем в части, превышающей  эту сумму, не считаются обеспеченными  ипотекой.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи. Данные записи совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, регистрирующий орган запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении в установленный срок указанных требований в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющегося предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Завершение взаиморасчетов сторон по кредитному или иному договору, т.е. возврат заемщиком займодавцу суммы долга и выплата установленных договором процентов не означает снятия ипотеки с недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. Для освобождения недвижимого имущества от установленного обременения необходимо совершить особое юридическое действие - погасить регистрационную запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В противном случае все лица, которые в будущем обратятся к сведениям Реестра, получат информацию о наличии обременения в виде ипотеки на определенное имущество.

Обычно регистрационная запись прекращается либо на основании заявления законного владельца закладной, либо на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. В отдельных случаях регистрационная запись погашается на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

На практике для избежания споров и толкований стороны договора об ипотеке в тексте договора указывается порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, включая определение сроков подписания совместного заявления займодавцем, а также ответственность стороны, которая уклоняется от совершения действий, направленных на погашение записи об ипотеке.

Стороны подают заявление в свободной форме, однако в нем должна быть ясно выражена воля сторон. Следует указать, что стороны исполнили свои обязательства по кредитному или иному договору, в обеспечение исполнения обязательств которого был заключен договор об ипотеке, не имеют претензий друг к другу и на этом основании ходатайствуют о погашении регистрационной записи об ипотеке в "Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В орган, осуществляющий государственную регистрацию прав при погашении записи об ипотеке в Реестре, помимо одного из указанных заявлений представляется документ, подтверждающий полномочия руководителей организаций, либо документ, подтверждающий полномочия представителей сторон на подписание совместного обращения, если оно подписано представителями сторон договора, и документ, подтверждающий полномочия лица, выдавшего доверенность представителю стороны.

Законодатели предусмотрели ответственность органа, регистрирующего ипотеку. Данное положение опирается на общегражданское правило о праве гражданина или юридического лица требовать полного возмещения причиненных ему в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Кроме того, законодателями установлено особое правило об ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с которым регистрирующие органы несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей.

Среди всех видов недвижимого имущества законодателем особо (как по своим функциональным характеристикам, так и по правовому регулированию) выделяются земельные участки. Прежде всего, по договору об ипотеке могут быть заложены не все земли, а только те, которые не исключены из оборота и не ограничены в обороте. Участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Перечень изъятых из оборота земельных участков, занятых объектами, которые находятся в федеральной собственности, представлен в Земельном кодексе РФ. Там же приведены виды земельных участков, которые ограниченны в обороте.

Закон прямо запрещает в качестве предмета ипотеки использовать земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Установленный запрет не дает возможности под прикрытием договоров об ипотеке совершать мошеннические сделки с государственными и муниципальными участками. В противном случае было бы возможно посредством обращения взыскания вывести определенные земли из государственной и муниципальной собственности.

Закон не допускает ипотеки части земельного участка, если его площадь меньше установленного минимального размера. Минимальный размер земельного участка устанавливается нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления, причем отдельно для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Ипотека (гр. hypotheka - залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге», основными положениями о залоге недвижимого имущества - ипотеке, а также федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Основные положения закона следующие:

- предусматривается (по выбору сторон) заключение  договора об ипотеке как в  традиционной форме, без передачи  прав залогодержателя другим  лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

- все  ипотечные операции подлежат  государственной регистрации;

- детально  урегулированы взаимоотношения  сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

- может  быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется  право на отчуждение или на  продажу;

- залог  сельскохозяйственных земель должен  регулироваться специальным законом.

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека – это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Ипотека может быть установлена на:

- земельные  участки;

- предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской  практике;

- жилые  дома и квартиры;

- дачи, садовые  дома, гараж и другие строения;

- иное  недвижимое имущество.

При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регистрации ипотеки, органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

- слово  «закладная», заключенное в название  документа;

- наименование  залогодателя и указание места  его жительства либо, если залогодатель - юридическое лицо, его местонахождение;

- наименование  залогодержателя и указание места  его жительства либо, если залогодержатель - юридическое лицо, его местонахождение;

- название  кредитного договора или иного  обязательства, исполнение которого  обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием  даты и места заключения такого  договора или основание возникновения  иного основного обязательства;