Ипотечное кредитование в России

НГУЭУ

Кафедра банковского  дела

 

 

 

 

 

 

 

 

Реферат

ИПОТЕЧНОЕ  КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

1. Сущность ипотечного кредитования
2. Виды и механизм ипотечного кредитования
3. Правовые основы регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Сущность ипотечного кредитования

Понятие ипотеки сформулировано  в ст. 1 Федерального закона РФ « Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «По  договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному  ипотекой, или лицо, не участвующее  в этом обязательстве (третье лицо)».

Однако  существуют и другие определения ипотеки и ипотечного кредитования, которые формируют самые разные подходы к пониманию этого термина.

В соответствии с первой точкой зрения ипотечное кредитование - это предоставление специализированными организациями долгосрочных целевых займов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Данное определение сформулировано в Законе Самарской области от 29 июня 2004 г. N 96-ГД "Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области".

Вторая точка зрения: «ипотечное жилищное кредитование есть комплекс действий кредитора и заемщика, направленных на предоставление кредита под залог приобретаемого или строящегося жилого помещения» (Закон Республики Мордовия от 8 декабря 2003 г. N 68-З "О государственной поддержке жилищной ипотеки в Республике Мордовия").

 

Ипотечное кредитование также некоторые авторы рассматривают как «систему отношений» или «систему правоотношений», складывающуюся в рамках кредитования под залог недвижимости с соблюдением условий, предусмотренных законом, функционирование которой обеспечивается рефинансированием выдаваемых кредитов. Авторами данной концепции являются законодатели Астраханской области в законе "Об организационном и финансовом обеспечении системы ипотечного жилищного кредитования в Астраханской области".

Гуляева В.С. в диссертации "Ипотечное кредитование как инструмент управления экономикой региона" определяет ипотечное кредитование как «сложный инвестиционный механизм, обеспечивающий жилищную сферу финансовыми ресурсами» или «особый институциональный механизм осуществления сделки».

Анализ определений ипотечного кредитования позволяет сделать  вывод, что некоторые авторы рассматривают  понятие в узком смысле как  разновидность целевого кредита, обеспеченного  залогом, другие авторы - в широком  смысле как систему, включающую в  себя  разнообразие отношений между  субъектами кредитования, многообразие ипотечных программ, предметов залога, а также законодательную базу.

Таким образом, для понимания сущности ипотечного кредитования необходимо определить предмет ипотеки, субъектов и механизм функционирования.

Предметы залога определены в  ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

- земельные участки, 

- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты.

Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями  недвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве объекта  залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:

-высокая стоимость;

- длительный срок полезного использования;

- небольшой риск снижения стоимости;

- большая ценность для  залогодателя (должника) как стимул  своевременно выплачивать кредит  во избежание потери предмета  залога.

Основными субъектами ипотечного кредитования являются кредитор (залогодержатель), заемщик, залогодатель.

Рассмотрим подробнее  каждого субъекта ипотечного кредитования.

Ипотечный кредитор (залогодержатель)- кредитная организация (банк или небанковская кредитная организация), которая в соответствии с законодательством и своими учредительными документами вправе предоставлять кредиты с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

Залогодержатель имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного объекта недвижимости преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Преимущественное перед  другими кредиторами право залогодержателя  означает, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного  имущества удовлетворяются прежде всего интересы кредитора-залогодержателя. Лишь в случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом. Так, при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь (после кредиторов первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога)

Залогодержателем могут  быть:

- коммерческие, сберегательные, ипотечные банки;

- ссудо-сберегательные ассоциации;

- взаимосберегательные союзы  и т.п.

Целью залогодержателя являются:

- Максимизация доходности;

- ограничение рисков и  обеспечение возвратности выданных кредитов.

При этом следует отметить, что в качестве первоначального  залогодержателя всегда выступает  кредитор.

  Заемщик - физическое или юридическое лицо, заключившее с кредитной организацией кредитный договор с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

Основной целью заемщика – юридического лица или индивидуального предпринимателя является максимизация объема привлечения финансовых ресурсов по более низкой процентной ставке и на более выгодных условиях для организации или реконструкции действующего бизнеса. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья,при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

 Залогодатель - физическое  или юридическое лицо, предоставляющее  недвижимое имущество (права на  недвижимое имущество) в залог,  т. е. лицо, которому принадлежит  предмет ипотеки. В этом качестве  может выступать как сам заемщик,  так и третье лицо.

Одним из ключевых субъектов  кредитования является государство, которое  должно создавать благоприятные  условия  для развития рынка ипотечного капитала путем создания законодательной базы, а также эффективной работы государственных органов, таких как:

- Органы государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним;

-паспортные службы;

- органы опеки и попечительства.

Особое место на рынке  ипотечного кредитования занимают  - специализированные агентства ипотечного кредитования, ипотечные фонды, которые создают системы ипотечного кредитования в стране, функциями которых являются:

- рефинансирование кредитов  на основе установленных нормативов  и требований, предъявляемых к  процедурам ипотечного кредитования;

- выпуск эмиссионных ипотечных  ценных бумаг;

- привлечение средств  инвесторов сферу жилищного кредитования;

- оказание кредиторам  содействия рациональной практики  проведения операций ипотечного  кредитования;

- разработке типов ипотечных  кредитов, более доступных для  заемщика и менее рискованных  для кредиторов.

Самым популярным агентством является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) — создано Правительством Российской Федерации в 1997 году для обеспечения ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

100 % акций АИЖК принадлежит  Правительству РФ в лице Федерального  агентства по управлению государственным  имуществом.

Второстепенными субъектами классической ипотечной схемы являются риэлтерские  компании, оценочные компании, страховые компании, паспортные службы, органы опеки и попечительства, государственный регистратор.

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для  предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет  функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления  следующих видов страхования:

- страхование риска повреждения  и уничтожения объекта 

- страхование риска утраты  права собственности на предмет  ипотеки 

- страхование риска потери  жизни и трудоспособности заемщика.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус - согласно действующему российскому законодательству договор  залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи не требуют  нотариального заверения. Данное требование было отменено около 10 лет назад. Существую противники и сторонники участия нотариуса в ипотечных сделках. На современном этапе разрабатывается законопроект  о внесении  изменений в Гражданский кодекс, требующие обязательного нотариального заверения договора ипотеки.

Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

В случае приобретение ипотеки  недвижимости в строящемся объекте, одним из участников сделки выступает  застройщик. Проще и надежнее покупать квартиры у застройщиков, которые  получили аккредитация в банке.

Партнерские отношения между  застройщиками и банками выгодны  и тем, и другим. Застройщики получают еще один способ привлечения клиентов. Банки расширяют собственную клиентскую базу, так как кредитование недвижимости от аккредитованных застройщиков предполагает льготные условия для заемщиков

Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные  цели (Приложение), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

 

 

2 Виды и механизм ипотечного кредитования

В настоящее время множества  банков предоставляют ипотечные  кредиты на различных условиях.  Программы кредитования отличаются в зависимости от объекта залога, срока действия договора,  размера  процентной ставки, наличия дополнительных гарантий, возраста и социального  статуса заемщика-физического лица, а также по многим другим параметрам.

Договоры ипотеки можно  классифицировать в зависимости  от заложенного имущества. Предметом ипотеки может быть любое недвижимое имущество, зарегистрированное в соответствии с действующим законодательством - земельные участки, предприятия, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты, объекты незавершенного строительства.

Первоначально предметом ипотеки выступали квартиры в жилых домах и нежилые помещения (офисы). C развитием ипотечного кредитования в России  отдельные банки предоставляют кредиты под залог комнат, долей в жилье, гаражей, машиномест, объектов коммерческой недвижимости. Например, кредиты на приобретение гаража предлагает Банк Москвы,  машиноместа — Газпромбанк. Сбербанк РФ  готов выдавать кредиты на приобретение дач и садовых участков. Получить кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости под залог приобретаемой недвижимости можно в  МДМ Банке, НОМОС-Банке, РосЕвроБанке.