Ипотечное кредитование и тенденции его развития

Министерство  образования и науки РФ

ФГБОУ «САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра «Теоретическая экономика и международные экономические  отношения»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине: «Деньги, Кредит, Банки»

на тему: «Ипотечное кредитование и тенденции  его  развития»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Выполнил: студент 3 курса

Специальности «Мировая экономика»

Кирилин Артемий Евгеньевич

 

Проверила:

Рамзаева Т.В.

Самара 2012

Содержание

 

Введение………………………………………………………………………3

1. Общая характеристика ипотечного кредитования……………........5

1.1.Понятие, виды и особенности ипотечного кредитования…………...5

1.2.История развития ипотечного кредитования…………………..….10

2. Ипотечное кредитование в России и мировой опыт…………….…17

2.1 Ипотечное кредитование в  современной России…………………17

2.2 Зарубежный опыт ипотечного  кредитования……………………..28

3. Проблемы и перспективы развития  ипотечного кредитования в РФ………………………………………………………………………………..33

       3.1 Основные проблемы развития  ипотечного кредитования в России……………………………………………………………………………33

       3.2 Перспективы развития ипотеки в РФ……………………………..36

Заключение………………………………………………………………….42

Библиографический список………………………………………………43

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Тема данной курсовой работы «Ипотечное кредитование и тенденции его  развития». В данной работе я хочу рассмотреть особенности развития ипотечного кредитования и его значение для экономики России и других стран.

Ипотечный кредит – это долгосрочные кредит на приобретение, строительство, на участие в долевом строительстве, реконструкцию и ремонт  жилой  недвижимости.

При рассмотрении ипотеки  как элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости  выступает в роли инструмента  привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью  ипотеки фиктивного капитала  на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Целью данной курсовой работы является изучение тенденции развития ипотечного кредитования, его влияние на экономику страны.

В соответствии с поставленной целью я выделил основные задачи:

1) изучить особенности  ипотечного кредитования, его понятие  и виды

2) рассмотреть историю  развития ипотеки

3) рассмотреть ипотечное кредитование в России и за рубежом

4) выявить проблемы развития  ипотечного кредитования в РФ

5) изучить перспективы  развития ипотечного кредитования  в России.¹

 

         Для написания данной работы, были изучены не только научные  труды исследователей в сфере  Ипотечного кредитования, но и  нормативно-правовая база, а именно  Федеральные законы РФ в предложенной  теме.

Методологической  основой исследования является общенаучный  метод познания и основанные на нем методы: системно-структурный, сравнительный: сбор теоретической информации, синтез и анализ теоретических данных и подведение итогов о проделанной работе.

Курсовая имеет традиционную структуру и состоит из введения, трёх глав, заключения и библиографического списка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Общая характеристика ипотечного  кредитования.

1.1 Понятие, виды и особенности  ипотечного кредитования.

Ипотечный кредит является сложным банковским продуктом, параметры которого определяются характеристиками объектов недвижимости, спецификой целевых групп заемщиков и движением рынка. Ипотечный кредит сопряжен с рядом дополнительных  консультационных, банковских и финансовых услуг: экспертиза и оценка приобретаемого жилья, проведение расчетов по сделке, страхование заложенной недвижимости и жизни заемщика и др. В процессе ипотечного кредитования банки сотрудничают с участниками строительного рынка и рынка недвижимости, а также с различными посредниками. В процессе ипотечного кредитования, кроме заемщика и банка – кредитора, как правило, вовлечены риэлторы, ипотечные  брокеры, застройщики, оценщики, нотариусы, государственные регистрирующие органы. На этапе погашения кредита в этом процессе могут дополнительно участвовать банки -  агенты, отделения почтовой связи, электронные платежные системы. На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. ²

Отличительные особенности  ипотеки заключаются в следующем.

 Во-первых, ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл.

Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, предприятия, жилые дома, другие здания и сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется  специальным документом - закладной, которая подлежит нотариальному  удостоверению и государственной  регистрации.

Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной степени «оторванной» от первоначального требования.

Наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного  имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного  по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими  кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.³

Кредитором  по ипотеке выступают ипотечные  банки или специальные ипотечные  компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог  недвижимости. Кредитными ресурсами  ипотечных кредитных учреждений могут быть вклады (депозиты) клиентов, выпуск и продажа ипотечных облигаций, перепродажа закладных свидетельств и т.д.

Заемщиком являются физические и юридические  лица, имеющие в собственности  объект ипотеки. Особенностями залога являются, во-первых, наличие у заемщика собственности, во-вторых, - чтобы эта  собственность приносила доход ее владельцу, в-третьих, - пользовалась спросом на рынке. При  залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника. Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты. ⁴

Рынок ипотеки  в России  быстро развивается, растет количество банков, занимающихся ипотечным кредитованием, они предлагают все новые и новые ипотечные программы. Это  делает ипотеку доступнее и выгоднее  для потребителя. Все ипотечные жилищные кредиты по целям кредитования  можно разделить на три группы:

1) кредиты на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; дачи, садовых домиков c  участками земли; на приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты  на приобретение готового жилья предоставляют единым разовым платежом;

2) кредиты на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка. Кредиты на строительство предоставляются по открытой невозобновляемой кредитной линии, лимит которой определяется общей потребностью  в заемных средствах на проведение строительно – монтажных работ;

3) кредиты на приобретение строящегося жилья. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения предыдущего этапа, при этом могут использоваться как разовые ссуды, так и невозобновляемые кредитные линии.⁵

Жилищные  кредиты – это долгосрочные кредиты на приобретение, строительство, на участие в долевом строительстве, реконструкцию и ремонт жилой недвижимости. Несмотря на то, что некоторые банки предоставляют такие кредиты без оформления залога приобретаемого т(сооружаемого) жилья, т.е.под другие виды обеспечения, основой формой жилищных кредитов все же являются ипотечные кредиты под залог недвижимости.    

Ипотечное  жилищное кредитование – это форма ипотечного кредитования, целевым назначением которого является приобретение  гражданами жилья. По способу организации кредитных отношений такое кредитование  представляет собой разновидность ипотечных кредитов со всеми присущими им признаками: долгосрочный  характер, обеспеченность объектами недвижимости, погашение в рассрочку, особая система рефинансирования. По своему целевому назначению они могут рассматриваться как элемент розничного банковского бизнеса, поскольку обслуживают потребности населения в привлечении заемных средств на приобретение жилья. Их развитие, основные характеристики и риски определяются уровнем доходов населения,  стандартами жизни, социальной стабильностью, в то время как ипотечные кредиты, обеспеченные залогом коммерческой недвижимости,  в большей степени зависят от кредитоспособности  и рентабельности предприятий – получателей

В зависимости  от того, на приобретение какого типа недвижимости  они выдаются, разделяются на кредиты  на покупку квартиры (на первичном  или вторичном рынках недвижимости), кредиты на покупку комнаты, на покупку  загородной недвижимости и кредит на иные цели.

Кредит на покупку квартиры на вторичном  рынке  в настоящее время наиболее распространены из-за более низкой по сравнению с ипотекой строящегося жилья процентной ставкой. Данная сделка является  наименее рискованной для банка, поскольку будущий владелец дома  выезжает в него сразу.

Кредиты на покупку квартиры в новостройке (на первичном рынке) предоставляются как в рамках двусторонних программ банка и застройщика, так и не зависимыми банками, не участвующими  в совместных с застройщиком программах. Наиболее распространен в настоящее время первый вариант, так как для первичного рынка характерно тесное сотрудничество застройщика с банками.     

Кредит на покупку комнаты является наименее распространенным вариантом ипотечного кредита. При данном варианте риски банков наиболее высоки, поэтому чаще всего банки предлагают подобный вариант кредита при условии, что после покупки комнаты ее покупатель становится владельцем всей коммунальной квартиры.

По предмету залога различают кредиты под залог покупаемой  недвижимости и под залог уже имеющейся недвижимости.

По способу амортизации долга различают:

- постоянный  ипотечный кредит – согласно  графику погашения, в течение  всего периода договора заемщик  вносит равные платежи в погашении  долга и в счет уплаты процентов  (аннуитетные платежи);

- кредит с переменными выплатами – график платежей предусматривает снижающиеся или, наоборот, повышающиеся  с течением времени ежемесячные платежи (дифференцированные платежи);

- кредит с единовременным погашением – используется редко при особых схемах кредитования.

По виду процентной ставки различают: кредит с фиксированной процентной ставкой; кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения различают: с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.⁶

В станах, где существует надежные ипотечные системы, такое кредитование стало не только фактором социально экономического развития, но и условием стабильного и эффективного функционирования банковского сектора. При развитой, устойчиво функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что  снижает риск банковских операций.