Развитие ипотечного кредитования в России во второй половине XIX веке

СОДЕРЖАНИЕ

 

ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ ВОПРОС Развитие ипотечного кредитования в России во второй половине XIX веке ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ Анализ перспектив развития банковского дела СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

3   3 14 14 24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ ВОПРОС

Развитие ипотечного кредитования в России

во второй половине XIX веке

 

В России практика ипотечного кредитования имеет давнюю историю. Еще во второй половине XVIII в. в России появляются казенные дворянские банки, по характеру деятельности являвшимися учреждениями ипотечного кредита.

После отмены крепостного права в России двумя основными видами ипотечных учреждений становятся кредитные общества «на облигациях» и земельные банки (частные дворянские и городские, государственные поземельные). В целом в системе ипотечного кредита дореволюционной России главную роль играли два казенных ипотечных банка – Дворянский земельный банк, Крестьянский поземельный банк (более 2/3 всех ссуд под залог недвижимости), городские и губернские кредитные общества, дворянские негосударственные банки и акционерные земельные банки. Следует иметь в виду, что Россия была страной аграрной.

Особенностью ипотечного кредитования этих учреждений являлось то, что ссуды выдавались не деньгами, а облигациями (закладными листами в случае земельных банков. Причем кредитные общества по действовавшему в них принципу солидарной ответственности членов общества весьма напоминали немецкие Landschaften.

Так, в процессе своей деятельности кредитное общество или земельный банк выступали в трех лицах: эмитента долговых обязательств, кредитора при выдаче ипотечного кредита залогодержателя при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита.  Заемщик продавал облигации на вторичном рынке, получая необходимые денежные средства. С 1862 г. по просьбе Санкт-Петербургского городского кредитного общества Министерство финансов разрешило Государственному банку выдавать ссуды под залог этих облигаций в размере 90% их биржевой цены. Со временем то же правило было распространено на ипотечные облигации Московского кредитного общества.

Госбанк проводил оплату вышедших в тираж облигаций и купонов в его конторах и отделениях, которые высылали эти документы после их оплаты в учреждения ипотечного кредитования, возмещавшие Госбанку совершенные выплаты.

Кредитная политика этих учреждений была достаточно консервативной, что обеспечивало их устойчивость. Кредиты выдавались в пределах 50-60% оценочной стоимости недвижимости.

Облигации некоторых дворянских земельных банков продавались за границей и имели номиналы в нескольких валютах. Любопытно, что на немецком языке они именовались так же, как в Германии - Pfandbriefe. Т.е. в данном случае схема организации рынка ипотечного кредита и его финансирования отличалась от современного германского или американского варианта. Однако при всех трех вариантах обращает на себя внимание факт наличия развитого вторичного рынка ипотечных кредитов в форме рынка пфандбрифов, ипотечных облигаций или MBS, обеспечивающего жизненность системы.

В ХIХ в. существенную роль сыграли городские кредитные общества и земельные банки, а также общество взаимного поземельного кредита. В частности, 14 июля 1861 г. был утвержден Устав Санкт-Петербургского городского кредитного общества. Существенным требованием к деятельности городских кредитных обществ являлось требование о том, чтобы общество состоялось как ликвидное кредитное учреждение? сроки ипотечных кредитов, выдаваемых обществом заемщикам, должны были соответствовать срокам, на которые обществом выпускались облигации. Если бы первые были «длиннее», то кредитное общество нарушило бы ликвидность своего баланса и неминуемо оказалось бы банкротом.

Механизм работы кредитных обществ предусматривал предоставление заемщику облигаций общества, которые заемщик затем продавал на вторичном рынке вместо, собственно, выдачи кредита. Привлекательность облигационных займов для инвесторов обеспечивалась круговым ручательством всего заложенного в обществе имущества. Каждый член кредитного общества отвечал по обязательствам общества, т.е. по выпущенным облигациям, в пределах стоимости заложенного имущества.

Земельные банки, появившиеся во второй половине ХIХ в., осуществляли аналогичную деятельность. Но, в отличие от городских кредитных обществ, для их деятельности имел значение сословный принцип, местность, наличие складочного капитала на момент создания.

Начало XIX века — возникают разнообразные формы кредитных учреждений. В Москве и Санкт-Петербурге при опекунских советах учреждены новые кредитные институты: сохранные и ссудные казны, не только принимавшие вклады от населения, но и выдававшие кредиты под залог недвижимости.

1 января 1835 года — введен  в действие Свод Гражданских  законов. В Своде, разработанном  М. М. Сперанским, содержалось подробное  регламентирование залогового права: понятие «залог» относилось только  к недвижимому имуществу, в связи с чем ипотека (залог) существовала в следующих видах: с государством (казенная ипотека); между частными лицами (частная ипотека); по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

1842 год — открыты первые  сберегательные кассы в Санкт-Петербурге и Москве.

1849 год — начата реорганизация  кредитных учреждений в связи  с подготовкой реформы по отмене  крепостного права в России. Ликвидированы  кредитные учреждения, разрабатывался  Проект по устройству земских банков.

1861 год — в Санкт-Петербурге образовано городское кредитное общество — первая частная организация долгосрочного кредита.

1863 год — учреждено  Общество взаимного кредита.

1866 год — образовано  Общество взаимного поземельного  кредита всероссийского масштаба.

1869 год — образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заемщиков.

1871 год — в Харькове  основан первый акционерный земельный  банк. Кредиты выдавались под  залог городской и сельской не движимости.

1860—1880-е годы — сложилась национальная система ипотечных учреждений: государственных, частных, кооперативных. Система функционировала при участии и под контролем государства, главным образом в лице Особенной канцелярии по кредитной части Министерства финансов.

1880-е годы — открыты в Санкт-Петербурге и Москве сохранные кассы при воспитательных домах. Приказам общественного презрения сделана попытка предоставления права кредитных операций по приему вкладов и выдаче ссуд под залог недвижимости.

1880—1890-е годы — сделана  попытка создать проект Вотчинного устава (законопроекта по залогу недвижимости).

19 мая 188! года — на европейской  части России введен закон об ипотеке.

1882 год — образован  Крестьянский поземельный банк  для выдачи ссуд (на 24,5—34,5 года) крестьянам при покупке земли.

1885 год — открыт Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи  дворянам на началах благотворительного  кредита (на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет; всего под 5% годовых).

1886 год — упразднен Государственный Заемный банк.

1989 год — создана особая ипотечная комиссия.

1890 год — подготовлен  фундаментальный проект Вотчинного  Устава, содержащий множество новаций по ипотеке.

1891 год — Московский  земельный банк в поддержку  ипотеки организует Московское  домовладельческое общество, на  которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества.

Согласно Уставу, городские кредитные общества, созданные во второй половине XIX века, имели право:

- эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций;

- исполнять функции залогодержателя  при приеме закладного свидетельства  от заемщика в обеспечение кредита;

- выдавать ссуды под  залог недвижимого имущества  только членам кредитного общества (каждый член кредитного .общества отвечал по его обязательствам, то есть по выпущенным облигациям в пределах стоимости заложенного имущества);

- реализовать заложенное  имущество в случае нарушения  заемщиком ссудного договора  путем продажи на открытом  аукционе и проводить все необходимые мероприятия, связанные с этим.

Городские кредитные общества работали по следующей схеме:

1. Член общества — заемщик  подавал заявку с просьбой  выдать ссуду под залог имеющегося  у него недвижимого имущества, как правило, городского строения.

2. Кредитное общество рассматривало заявку, производило оценку объекта и давало ответ о возможности выдать ссуду и на какую сумму. По правилам обществ, оценка закладываемой недвижимости соответствовала, с одной стороны, действительной стоимости недвижимости (по остаточной стоимости в реальных ценах), а с другой — доходности залога (заложенное имущество должно было приносить заемщику доход, который являлся источником уплаты процента за пользование ипотечным кредитом).

Применение одного из этих двух методов могло породить ошибки в оценке стоимости залога. Так, например, дома, находившиеся на центральных улицах и проспектах, оказались бы оцененными в одинаковую сумму с домами, расположенными на окраинах города. Или устаревший дом с ненадежной конструкцией, расположенный в деловом центре города, где большое скопление крупных престижных магазинов, банков, страховых обществ, ресторанов и т. д., был бы оценен выше дома качественной постройки с устойчивым доходом, расположенном не в столь престижном районе. Кроме того, оценки недвижимых имуществ, находившихся в одних и тех же условиях, должны были быть приблизительно одинаковыми. После оценки предъявленной к залогу недвижимости размер кредита определялся на 40—50% ниже стоимости залога.

3. Если заемщика устраивали  предлагаемые условия ссуды, он давал задание кредитному обществу подготовить все необходимые документы для оформления закладной и ссудного договора.

4. Следующий шаг — выдача  кредита в виде купонных облигаций. Текст на ценных бумагах включал  извлечения из Устава (на русском и французском языках), которые раскрывали особенности этих облигаций, гарантии погашения, своевременной выплаты процентов. К каждой облигации прилагался купонный лист.

Чтобы избежать подделки, бланки облигаций переплетались в книги и при выдаче облигации вырезались из книги таким образом, чтобы в ней оставался талон с соответствующим номером каждой выпущенной ценной бумаги. Облигации городских кредитных обществ имели двоякое обеспечение: во-первых, в виде денежной задолженности заемщиков по ипотечной ссуде, то есть будущих денег, которые поступят в общество при возврате заемщиками кредитов; во-вторых, в форме заложенного имущества, которое общество могло продать при нарушении заемщиками запланированных сроков погашения ипотечной ссуды. Все заложенное имущество и сам факт залога подлежали государственной регистрации в нотариальных отделениях при окружных судах. Кроме того, подробная опись каждого владения вносилась в крепостные книги, где фиксировались также изменения прав собственности и заклад имущества в обеспечении ссуды.

Факт государственной регистрации имущества и прав на него закрывал возможность для мошенничества с недвижимостью и повышал ликвидность выпускаемых ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом. На базе утвержденных заявленных ссудных договоров правление кредитного общества принимало решение об объеме эмиссии в проценте П0 облигациям. Облигации выпускались сериями на основе пула заявленных к выдаче ссуд.

5. Получив ссуду облигациями  кредитного общества, заемщик продавал их на вторичном рынке. Чтобы повысить рыночный курс облигаций, Министерство финансов по просьбе Санкт-Петербургского кредитного общества разрешило с 1862 года Государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций общества в размере 90 копеек за рубль их биржевой цены, а также приобретать данные долговые обязательства за свой счет на тех же условиях, что и государственные процентные бумаги.

С 1863 года Государственный банк ввел оплату вышедших в тираж облигаций и купонов в своих конторах и отделениях, которые высылали эти ценные бумаги после их оплаты в правление общества. В свою очередь, кредитное общество возмещало Госбанку совершенные выплаты. Со временем Московская контора Госбанка начала также выдавать ссуды под залог облигаций Московского городского кредитного общества.

Облигации кредитных обществ через несколько лет стали пользоваться довольно устойчивым спросом, особенно со стороны людей среднего достатка, которые помещали в них свои сбережения, превратившись в надежные ценные бумаги, имевшие твердый курс и процент дохода. Из Санкт-Петербурга и Москвы они быстро распространились в глубь страны. Наряду с Госбанком столичные коммерческие акционерные банки и банковские конторы охотно давали ссуды под их залог.