Жылжымайтын мүлік нарығындағы түгендеу

Жылжымайтын мүлік нарығындағы түгендеу.

ҚР Қаржы министрлігінің бұйрығымен енгізілген 13.03.2003 жылғы №101 өзгертулермен 24 «Бухгалтерлік қызметті ұйымдастыру» Бухгалтерлік есеп стандарттарына сәйкес Қазақстанда түгендеуді жүргізудің жалпы ережелері анықталады. 24-БЕС әдістемелік нұсқаулықтарында заңды тұлғалардың мүлік пен міндеттемелерді түгендеуді ұйымдастыру шарасының негізгі ережелері анықталған, сонымен қатар оның нәтижелерін рәсімдеу тәртібі де келтірілген.

Нарық – бұл тауарлар немесе қызметтерді сатушылар немесе жеткізушілер мен сұранысты тудыратындар немесе сатып алушылар арасындағы байланыстарды жүзеге асыратын институт немесе механизм. Сатып алушылар мен сатушылар талғамдары мен нәтижелері тауарларға, қызметтерге немесе ресурстарға бағалар жүйесін қалыптастырады. Осы бағалар бағыттаушы рөлін атқарады, бұл бағаларды басқара отырып ресурстар иелері, кәсіпкерлер мен тұтынушылар өз мүдделерін қамтамасыз ететін өздерінің ерікті таңдауын жасайды.

Нарықтардың келесідей түрлерін бөліп көрсетуге болады, олар еңбек, қаржылық капиталдар, ресурстар, тауарлар, қызметтер және басқа да нарықтар. Қозғалмайтын мүлік тауарлар категориясына жатады, осы уақытта нарықтағы оның айналымы әртүрлі ресурстар мен еңбекті қолдана отырып, қаржылық капиталды қолданумен тығыз байланысты.

Қозғалмайтын мүлік нарығы кез-келген ұлттық экономиканың мәнді құрамдастарының бірі болып табылады. Қозғалмайтын мүлік нарығысыз нарық мүлдем болуы мүмкін емес, өйткені еңбек нарығы мен капитал нарығы қозғалмайтын мүліксіз өз-өзінен әрекет ете алмайды, тіпті қаржылық институттар (банктер, биржалар, инвестициялық компаниялар және т.с.с.) өздерінің қызметтерін жүргізу үшін қажетті үй-жайларды сатып алу немесе жалға алу үшін қозғалмайтын мүлік нарығының қатысушысы болуы керек.

Жылжымайтын мүлік нарқының дамуы көптеген факторлар санына байланысты, олардың ішінде бірінші орында сұрансы пен ұсыныс тұрады. Сұраныстың негізгі қасиеті басқа параметрлердің өзгеріссіз болған кезіндегі тауарлар бағасының төмендеуі сұраныстың өсуіне әкелетіндігімен қортындылады және керісінше. Сұраныстың өзгеруі келесідей факторларға байланысты:

1. тұтынушылық талғам мен сатып алушылардың талғаулығы;
2. сатып алушылар саны;
3. сатып алушылардың ақшалай табыстарының деңгейі;
4. бірін-бірі ауыстыратын тауарларға бағалар;
5. салыстырмалы болашақ бағалар мен табыстарды тұтынушылық күту.

 Ұсыныс заңы ұсынылатын тауар саны мен бағасы арасындағы тура байланыс болып табылады, яғни бағаның жоғарлауы ұсыныс деңгейін жоғарлатады, бағалар төмендеген кезде ұсыныс қысқарады. Бұл өндірушілер, меншік иелері, сатушылар неғұрлым қалыпты, төмен бағаға қарағанда, жоғары баға тағайындалған уақытта өз тауарларының көп санын сатуға ұсынуға немесе шығаруға дайын екендігін куәландырады. Ұсыныстағы өзгерістер келесілерге тәуелді болады: ресуртарға, тауарларға және қызметтерге бағалар; салықтар мен дотациялар; өндіру технологиялары; басқа тауарлар мен ресурстарға бағалар; өндірушілер, сатушылар бағаларының өзгеруін күту; сатушылар саны.

Қозғалмайтын мүлік тауарлық секторларға бөлінеді. Ондай секторлар бар-жоғы үшеу: қозғалмайтын мүлік, жұмыстың нақты объектісі түріндегі тауар, яғни құрылыс, қайта құру; қызметтер – делдалдық, бағалау, маркетинг және т.с.с. Осы секторлардың әрқайсысы өз алдына неғұрлым тар секторларға бөліне алады, сондықтан да олардың әрқайсысы оларды басқа объектілерден айрықшаландыратын жалпы мінездемеге ие сату-сатып алу объектілерінің жиынтығын көрсетеді. Қозғалмайтын сектор тауар ретінде тұрғын үйлер мен тұрғындық емес үй-жайларға бөлінеді; олар өз алдына тұрғын үйлер қалалық және қаладан тыс болып бөлінеді, тұрғын емес үйлер кеңселік (әкімшілік), саудалық, өндірістік, көмекші, қоймалық және т.с.с. бөлінеді. Қалалық тұрғын үйлер өз алдына неғұрлым кішігірім секторларға – жекешелендірілген үйлер, кооперативті, муниципалды, ведомствалық, жалға алынған, азаматтар мен заңды ұйымдардың меншігіндегі болып бөлунеді.

Тұтынушылық сегменттері басқаларынан мәнді ерекшеліктерімен бөлініп тұратын сатып алушылар тобын көрсетеді. Кейбір де олар орналасу жағрафиясымен, кейбірде демографиялық белгілерімен (зейнеткерлер, жас жұптар), кейбір де белгілі бір әлеуметтік топқа жатқызылуымен (сәтті бизнесмендер, әдебиет пен ағарту қызметкерлері, аз қамтамасыз етілген топ) мінезделеді.

Нарықтық кеңісті бөлу кезінде көп бөліктер пайда болады, олардың әрқайсысы қандай да бір тауар секторына және қандай да бір тұтынушылық сегментке жатқызылуымен мінезделеді. Нарықтың бұл бөлігі бірдей сұраныстармен сатып алушыларға ұсынылатын ұқсас тауарлар (жұмыстар, қызметтер) орнын көрсетеді.

Объектілерді функционалды бағыттауы бойынша қозғалмайтын мүлік нарқы төрт негізгі құрамдас бөліктерге бөлінеді: жер (жер учаскілері) нарығы, тұрғын үйлер нарығы, тұрғын емес үй-жайлар нарығы, өнеркісптік қозғалмайтын мүлік нарығы.

 Бұл сегменттердің әрайсысы өз еркімен дамиды, өйткені өз заңдары мен нормативті актілеріне сүйенеді және мемлекеттік және муниципалдық меншікті жекешелендіру саясатында мәнді айырмашылықтарға ие.

Қосымша аяқталмаған құрылыс объектілері нарығын бөліп көрсетуге болады, онда объектіні сату және бағалау кезінде ерекше іс-жосықтар әрекет етеді және мемлекеттік реттеу рөлі күшті, өйткені мемлекет көптеген тоқтап қалған құрылыс объектілерінің меншік иесі болып табылады. Бұл нарықта салынып бітпеген объектінің мақсатты бағытталуында да, сондай-ақ құрылыстың бастапқы жоспарында да өзгерістер болуы мүмкін.

Нарықтың жекелеген сегменттерінде қозғалмайтын мүлік өзін маусымдық ауытқуларға ұшырайтын тауар ретінде көрсетеді. Осылай, тұрғын үйлерді жалға беру нарығы жыл маусымының ауысуы кезінде сұраныс пен ұсыныс ауытқуын тудырады. Осы уақытта тұруға арналмаған үй-жайлар нарығы жыл мерзіміне тәуелді емес, бұл жердегі ауытқулар тікелей жалпы экономикалық жағдайға байланысты.

Қозғалмайтын мүлік сеншіктің ерекше түрін көрсетеді. Оны иелену, пайдалану және билік ету құқықтары меншіктің басқа түрлеріне иелік етуден ерекшеленеді. Ол жылжымайтын мүлікті қолдану, жылжымалы мүлікке жататын тауарлардың кең санына қарағанда, басқа азамататр мен/немесе заңды тұлғалардың мүдделерін қозғайды. Сондықтан да үй немесе басқада жылдымайтын мүлікті сатып алу, сондай-ақ оныменен жүргізілетін басқа да операциялар (сыйлау, айырбастау, мұрагерлікке қалдыру, үлесін нақтылау) мемлекеттің, жергілікті органдардың және құқықтың басқа да субъектілерін есепке алуды қамтамасыз етуге жүргізілген белгілі бір іс-жосықтармен байланысты. Мемлекет қоғамдық мүдделерді қуа отырып және салық салу бөлігіндегі өзінің фискалды қызметін қамтамасыз ету үшін, жылжымайтын мүлікті есепке алумен және меншік иесі құқықтарын сақтау үшін олармен жүргізілетін операцияларды тіркеумен байланысты қызметтерді өткізеді.

 Нарықтың әрбір сегментінде екі құрамдас саны туралы айтуға болады:

- бірінші кезекті, жылжымайтын мүлікті нарықтағы тауар ретінде шығуын мінездейтін. Мемлекет федералды, аймақтық және жергілікті билік органдары ретінде нақты уақытта жылжымайтын мүлікті негізгі сатушы ретінде шығады.

- екінші кезекті, онда сатушылар  мен сатып алушылардың (жеке және  заңды тұлғалар) үлкен саны қызмет  етеді.