Жылжымайтын мүлікті бағалау

Жоспары

 

1. Кіріспе...................................................................................................................3

1.1. Жылжымайтын мүлік  нарығының динамикасы............................................4

2. Бағалау процедурасы...........................................................................................5 2.1.Бағалаудың тапсырмасын анықтау..................................................................5

2.2. Бағалау жургізудің  келісім –шартын және жоспарын  құрастыру...............6

3. Бағалауға арналған  тапсырма.............................................................................7

3.1. Жылжымайтын нысанды  бағалау жөніндегі №102/1 Келісім  –шарт..........8

3.2. Жылжымайтын мүлікті  көру актісі...............................................................11

4. Глоссарий ..........................................................................................................15

5. Бағалау амалдары..............................................................................................18

5.1. Салыстырмалы амалды  қолдана отырып нысанның құнын  есептеу.........20

5.2. Нысанның сипаттамасы.................................................................................23

5.3. Салыстырылатын нысанымыздың  құнын анықтау үшін салыстыруға  арналған үш нысанның сипаттамалары...............................................................24

6. Қорытынды.........................................................................................................25

7. Пайдаланылған әдебиеттер...............................................................................26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Кіріспе

Жылжымайтын мүлік нарығы – нарық  эканомикасы жүйесіндегі күрделі  салалардың бірі. Қазақстан Республикасының  кәзіргі мамандар даярлау үшін қажетті  жалпы кәсіби – экономикалық ұғым. Жылжымайтын мүліктің озіне келер  болсақ, ол елдің ұлттық байлығы  болып саналады, және оның меншік иелері сан алуан. Жылжымайтын мүлік  нарығы тауар, қызметтер, қаржы нарығымен  бірлесе отырып, бірыңғай нарықтық кеңістік құрайды.

Жылжымайтын мүлік нарығын бастапқы және қайталама деп екі топқа  бөлінеді. Бастапқы нарық мемлекеттің  немесе оның жергілікті органдарының, және жылжымайтын мүлік құрылысын  салумен, сондай-ақ сол нысандарды сатумен айналысатын құрылыс компаниялардың меншігіндегі мұліктің сауда-саттыққа алғаш рет түсіп отырғанын корсетеді. Ал, қайталама нарық жағдайында бұрын пайдалануда болған мүлікпен мәміле жасалады.

Бастапқы жылжымайтын мүлік  нарығында көбіне-көп ең озық құрылыс  материалдарын қолдану арқылы әрі  осы заманғы озық жобалардың негізінде  жаңадан салынған элиттік үй жайлар сатылады. Және нақ осы элитті мүлік  нысандарының қайталама нарыққа  түсу жағдайлары сирек.

Сонымен қатар, жылжымайтын мүлік  нарығы – бәсекелестік, сұраныс  пен ұсыныс жағдайына меншік иесі және пайдаланушылар арасындағы жылжымайтын  мүліктерді үлестіру жүйесі.

Ал нарықтық құн дегеніміз - бәсекелестік жағдайында мәміле жасау үшін есептеп  шығарылған неғұрлым ықтимал құнды  білдіреді. Нарықтық құнның бір ерекшелігі, стаып алшу бұл жағдайда жылжымайтын  мүліктің баламалы нысандарын қажетінше  таңдай алады. Нырықтық құн сонымен  бірге барынша объективті болып  келеді және мүлік нырығына қатысушы жеке адамдардың ниет мақсатына тәуелді  болмайды.

Нырықтық құн әдетте, жылжымайтын  мүліктің базардағы нарығына қарай  құбылып тұруға бейім. Бағаның құбылуы  эканомикалық немесе әлеуметтік күштердің  әсерінен болады. Дәл осы күштер ақшаның сатып алу қабілетіне ықпал етеді де ол өз кезегінде  базар нарығында көрініс тауып  отырады. Осының салдарынан айталық, бүгінгі  күні белгілі бір аудандағы үй – жайға деген сұраныс жоғары болса, ол үй-жайлардың нырықтық құны да жоғары болады немесе керісінше.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Жылжымайтын мүлік нарығының динамикасы

 

 

2008 - 2013 жылға аралығында  жылжымайтын мүліктің 1м ² шаққандағы бағасында айтарлықтай өзгерістер бар. Егер 2008 жылдың басында жылжымайтын мүліктің 1м ² бағасы 2000тг жуық болса, 2009 жылдың басында бағасы күрт төмендеп кеткен. Ал кәзіргі жылмен салыстырсақ жылжымайтын мүліктің 1м ² баға көрсеткіші шамамен алғанда 1300тг көрсетеді. (сурет-1)

 

 

 

 

Сурет-1. Түрксіб ауданының 1м ² шаққандағы орташа бағасының даму динамикасы.

 

 

 

 

 

2. Бағалау процедурасы

 

2.1. Бағалаудың  тапсырмасын анықтау

1. Бағалаудың мақсаты: Сату үшін нысанның нарақтық бағасын шығару.

Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл өзіне тән сипаттағы  тауарлар нарығы. Жылжымайтын мүліктің түрлі физикалық тұтыну қасиеттері болуы мүмкін, құрылыстық материалдары мен өнім түрлерімен, жаңашылдық деңгейімен, архитектуралық стилімен, ішкі жобасымен  қызмет көрсету мерзімімен және тағы басқа. Тұрғын үй жылжымайтын мүлік  нарығына терезеден көрінетін көрініс, орталыққа, жұмыс орнына, демалыс  орындарына жақындығы және тағы басқа.

2.1.2.Бағаланатын мүліктік  құқықтарды белгілеу.

1. Техникалық төлқұжат № 6/54585 (көшірмесі)
2. Сыйға тарту жөніндегі келісім-шарт №1-7397

 

Бағаланатын мүліктік құқықтарды белгілеу дегеніміз – жерге берілген мемлекеттік акт, Қазақстан Республикасының  азаматтық кодексінің 118 бабы бойынша  меншік туралы құқық, басқа да жылжымайтын  мүліктерге құқық оларды шектеу, тоқтату, мемлекеттік тіркеу органдарына  беріледі. Тіркеу жүргізуші мемлекеттік  орган кез-келген адамға тіркеу муралы мәлімет беруге міндетті. 

 

          2.1.3.Бағалау күні.

 

Бағалау нысанының ықтимал  нарықтық немесе өзге құны айқындалатын құн немесе уақыт кезеңі.

Нысанның бағаланған нарықтық құны бір күнге ғана жарамды. Нарықтық бағасының мерзімі өткенен кейін  бағалаушы жауапты емес.

 

 

 

2. Бағалау жургізудің келісім –шартын және жоспарын құрастыру

 

Бағалау жұмысының графигі:

 

1 күн 9.03.13ж. Бағалау  нысанымен танысу және оны  барынша зерттеу, нысанның құқықтық  құжаттарымен толық танысу, нысанды  суретке түсіру және оның амалын  таңдау.

2 күн 10.03.13ж. Бағалау  нысанының есебін шығару және  қорытындысын дайындау.

3 күн 11.03.13ж. Бағалау  есебін Тапсырыс берушіге қолма  қол тапсыру. Сыйақы мөлшерлемесінің  қалғанын Орындаушының есебіне  түсіру.

 

Ақпарат көздері.

1. 1994 жылдың 27 желтоқсанындағы Қазақстан Республикасының Жоғарғы Кеңесі Қаулысымен бекітілген Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі.
2. 2003 жылдың 2 маусымындағы № 422-11 Қазақстан Республикасының Жер кодексі.
3. 2000 жылдың 30 қарашасындағы № 109-11 Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы Заңы.
4. Тұрғын үй қатынастары туралы 1997 жылы 16 сәуіріндегі «Қазақстан Республикасының»  Заңы.
5. Бағаланатын нысанның тіркеуден өтетін жылжымайтын мүліктің техникалық құжаты.
6. Нысанның жер теліміне жеке меншік құқығын беретін акт.
7. Нысанның салыстырмалы бағасы «Крыша» газетінің № 9 (794) алынды.

 

 

 

 

 

 

3. Бағалауға арналған  тапсырма

 

Тіркелу № 1569/1                                                                            11.12.2012 жыл

1. Жалпы мағлұматтар.
1. Келісім-шарт негізінде әрекет жасайтын тапсырыс беруші:

Исмайлов Асхат Калиевич

2. Бағалау нысаны: Алматы қаласы, Түрксіб ауданы, сейфуллина көшесі, 9 үй, 1 пәтер.
3. Тапсырыс берушінің мекен-жайы:  Алматы қаласы, Түрксіб ауданы, сейфуллина көшесі, 9 үй, 1 пәтер.
4. Телефоны: 8(727)2356754

 

2. Бағалау процесі 
1. Бағалау бұйымы: жер телімі бар тұрғын үй
2. Бағалау күні: 11.03.2013 жыл
3. Бағалау мақсаты: сату үшін
4. Бағалау барысындағы анықталатын құнның түрі: Нарықтық құн
5. Жылжымайтын нысан құнның динамикасын зерттеу қажет
6. Жылжымайтын нысанның жіктелуі: Тұрғын үй
7. Ағымдағы пайдаланылатын ғимараттар: Бір жанұялық үй

 

3. Төмендегі құжаттарды және факторларды сараптау қажет:

    4.1 Заңнамалық  құжаттар (үй төлқұжаты, жекешелендіру  жөніндегі келісім-шарт)

4.2 Экологиялық фактор 

4.3 Табиғи ресурстық факторлар

4.4 Әлеуметтік-қызметтік  факторлар

4.5 Маркетингтік факторлар 

5. Тапсырыс орындалатын  мерзімі: 09.03.2013-11.03.2013 

 

6. Шектеу шарттары

 

7. Қосымша шарттар

3.1 Жылжымайтын  нысанды бағалау жөніндегі 

жұмысты орындауға  жасалынатын

 

№ 102/1 Келісім-шарт

Алматы қаласы                                                                   “ 15 ” қаңтар 2013 жыл

Жарғы негізінде әрекет жасаушылар:

Тапсырыс беруші: Сапаров Ахмет Шынгысович

Бағалаушы: Ыдырысова Айдана  Асхатовна

төмендегідей іс-әрекет жасау  туралы осы келісім шартқа келеді.

 

1. Келісім-шарттың мазмұны 
2. Екі жақтың жауапкершілік міндеттері

және құқығы

1. Екі жақтың келісілген мерзімінде мүлікті Бағалаушы үшінші жақпен жүргізілген шарт мәтінімен, инвентаризация ведмості және басқа бағалауға арналған құжатпен танысуға құқығы бар.
2. Нақты емес мәліметтер мен ақпараттар, құжаттар негізінде істелінген қорытындыларға бағалаушы жауапты емес.
3. Бағалаушы өз таңдауы бойынша жеке мамандарды бағалауды жүргізу үшін және Тапсырыс берушінің мүлігіне сараптама жасауға қоса алады.

Олардың біліктілігін тексеруге, олардың қызметіне мониторинг жасауға  және Тапсырыс берушінің алдында  жұмыстарының нәтижелі орындалуына  толық жауапкершілікті мойнына  алады.

4. Бағалаушы бағалау туралы есептің нәтижесін құпияда сақтауға міндетті және қандайдағы бір түрдегі өзіндегі мәліметтерді жариялауға құқы жоқ.    

 Жасырын ақпараттарды  сақтау жөніндегі бағалаушының  міндеті өз қарамағындағы мамандарға  да таратылады. Бағалаушыға тиісті  бағалаудың нәтижелері мен мәліметтері  бағалаушының қатысуынсыз жарияланбайды.

5. Тапсырыс беруші бағалаушы қызметіне ақы төлейді. Тапсырыс беруші шартта бекітілген сумманың үстіндегі тиісті шығындарды өтейді.
6. Тапсырыс беруші келісім-шартқа қол қойған күннен 3 күннен кешіктірмей бағалауға қажетті жобалау-сметалық құжаттарды, бухгалтерлік есептер мен мәліметтерді, бағаланатын мүлікке меншіктілік құқығымен байланысты барлық құжаттарды бағалаушыға   қолма-қол беруге, тапсыруға міндетті.      
7. Тапсырыс  беруші  бағалау  туралы  есебін және қортынды  жасау  үшін  қажетті  ақпараттармен  бағалаушыны  қамтамасыз  етуге  жауапкершілікті,  сонымен  қатар  бағалау  нысанымен  өзі  де  болуы  қажет.
8. Тапсырыс  беруші  өзбастамасы  бойынша  шартты  тоқтатуға  құқығы  бар, оны бағалаушыға  жазбаша  түрде  жеткізеді.  Егер  де  шартта  көрсетілгендей тапсырыстың орындалу мерзімі бағалаушы тарапынан сақталмаса, тапсырыс беруші шаррты бұзуға құқылы.
9. Екі жақта шарттың орындалуына байланыст ы мәліметтер мен ақпараттардықұпия түрде сақтауы тиіс. Басқа жақтың келісімі алдын-ала жазбаша түрде жазылмаса, үшінші жақ қандай да бір ақпараттар мен фактілерді жариялауға, ашуға міндетті емес.
10. Тапсырыс беруші мен бағалаушы арасында келісім жазбаша түрде келісілмесе Бағалау туралы есеп пен қорытындыны кез-келген түрде таратуға болмайды.