Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

Министерство образования  и науки РФ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ И  УПРАВЛЕНИЯ

Программа профессиональной переподготовки оценщиков по специализации (направлению)

«Оценка стоимости  предприятия (бизнеса)»

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

ПО ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Индивидуальный жилой  дом площадью 53,9 кв. м. с надворными постройками

 

 

АДРЕС ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Нижегородская, 93

 

 

 

ВЫПОЛНИЛ 

Слушатель

 курсов переподготовки  оценщиков

Лаптева Я.В.

 

 

ПРИНЯЛ

Вольнова В.А.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Новосибирск 2011г.

 

г-ну Петрову А.Ю.

Уважаемый Андрей Юрьевич!

В соответствии с договором № 55 от 26 сентября 2011г. оценщик Лаптева Я.В. провела оценку индивидуального жилого дома с надворными постройками площадью 53,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Нижегородская, д. 93.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Задача оценки: использование результатов оценки при купле-продаже объекта оценки.

Оценка проведена в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральных стандартов оценки ФСО №№ 1, 2, 3, утвержденных Приказами МЭРТ РФ от 20.07.2007г. №№ 256, 255, 254; Свода стандартов оценки саморегулируемой организации оценщиков Новосибирского регионального отделения Российского общества оценщиков, членом которой является оценщик, выполнивший настоящий отчет.

На основании информации предоставленной  и проанализированной в приведенной в курсовой работе (далее – отчете) оценщик пришел к заключению, что на дату оценки рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС округленно составляет:

1 400 000

(Один миллион четыреста тысяч) рублей.

 

Обращаю Ваше внимание, что настоящее письмо не является отчетом, а только предваряет отчет, приведенный далее. Отчет может быть использован только согласно определенному выше назначению.

 

Оценщик         Я.В. Лаптева 

Содержание

Сопроводительное письмо

 

1. Общие  сведения об объекте оценки

2.1. Основные факты и выводы

Основные факты и выводы об объекте оценке, условиях проведения оценки и результатах оценки приведены в таб. 1.1.

Таблица 1.1

Характеристика  объекта	Значение
Основные сведения
Объект оценки	Индивидуальный жилой  дом с надворными постройками
Состав объекта оценки	Индивидуальный жилой  дом площадью 53,9 кв.м., баня брусчатая площадью 15 кв. м., сарай дощатый площадью 10 кв.м, земельный участок площадью 690 кв.м.
Местоположение объекта	г.Клинцы, с Ардонь Клинцовский район, ул.Северная, д. 87
Оцениваемые права	Право собственности
Собственник объекта оценки	Физическое лицо Лелетко В.И
Балансовая стоимость  объекта оценки
Заказчик	Петров А.Ю.
Основание для проведения оценки	Купля-продажа
Текущее использование  объекта	Эксплуатируется в качестве жилого дома с усадьбой
Наиболее эффективное  использование	Эксплуатация в качестве жилого дома с усадьбой
Результаты оценки объекта оценки
Затратный подход	1 563 400
Сравнительный подход	1 563 100
Доходный подход	882 000
Итоговая рыночная стоимость объекта (с учетом НДС)	1 400 000 (Один миллион четыреста тысяч) рублей

 

Допущения и ограничивающие условия

Отчет по оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:

- выводы о правах на оцениваемую недвижимость были сделаны на основании правоустанавливающих документов на объект оценки в предположении их достоверности:

- специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась, предполагалось, что все инженерные коммуникации оцениваемого объекта находятся в исправном состоянии.

- объект оценки, по предположениям оценщика не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами основания, фундамента или несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на их стоимость;

- объект оценки соответствуют всем санитарным и экологическим нормам, если противное не отмечено в отчете об оценке;

- в отчете использованы достоверные источники информации.

 

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

- оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному отчету и не отвечает в суде по вопросам, связанным с объектом оценки, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами;

- отчет или его части могут быть использованы заказчиком только в соответствии с назначением, определенным в отчете;

- заключение об искомой стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение частей стоимости, с какой- либо частью объекта является неправомерным, если это не оговорено в отчете;

- все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на текущей рыночной ситуации, которая с течением времени может измениться.

Перечень используемых документов

В ходе оценки использованы документы,

Приведенные в таб. 1.4.1.

Таблица 1.4.1

Наименование	Дата выдачи	Кем выдан
Свидетельство о государственной  регистрации права собственности  на жилой дом		Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области
Свидетельство о государственной  регистрации права собственности  на земельный участок		ГУП Брянссий центр технической инвентаризации»
Технический паспорт на объект		Клинцовский филиал ГУП «Брянсккоблтехинвентаризация»  - Федеральное БТИ
Справка о балансовой стоимости  объекта недвижимости;		ГУП «Брянсккоблтехинвентаризация» - Федеральное БТИ
Информация из БТИ		Клинцовский филиал ГУП «Брянсккоблтехинвентаризация»

. Общие понятия и  определения

 

В настоящей работе использованы следующие  понятия, термины и определения.

Имущество – совокупность вещей, материальных ценностей, имущественных прав и обязанностей.

Недвижимое имущество  – любое имущество состоящее из земли, а так же зданий, сооружений на ней.

Оценка имущества – это определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика .

Объект оценки – это имущество, предъявляемое к оценке, т.е. объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. 

Оценщик – это лицо обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества, физическое лицо являющееся членом одной из саморегулирующих организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями федерального закона.

Дата оценки - это дата, по состоянию на которую, определяется стоимость объекта оценки. .

Земельный участок –  часть земной поверхности, включая почвенный слой имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение и правовой статус.

Улучшения – это здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий, изменяющие качественные характеристики земельного участка.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющих на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затраты на воспроизводство  объекта оценки – это затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий с учетом износа и устаревания.

Затраты на замещение  объекта оценки – это затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки с учетом износа и устаревания.

Износ – снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Аналог объекта оценки – это объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, определяющим его стоимость, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях

Срок экспозиции объекта  оценки – это период времени, начиная с даты представления объекта оценки на открытый рынок (публичная оферта), до даты совершения сделки с ним.

Рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2. стороны  сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3. объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов;
4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;
5. платеж за объект сделки выражен в денежной форме.

 

Итоговая стоимость  объекта оценки – это стоимость, определенная путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов в оценке.

Отчет об оценке имущества – это документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки (ФСО), стандартами СРО.

 

1.6. Методика определения  рыночной стоимости недвижимости

 

Процедура оценки имущества включает в себя совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведение расчетов стоимости объекта  и оформления результатов оценки.

В соответствии с Федеральным стандартом ФСО №1, проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой  для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов  применения подходов к оценке и определение  итоговой величины стоимости объекта  оценки;

д) составление отчета об оценке.

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества в общем случае могут быть применены: затратный, сравнительный и доходный подходы, или обоснован отказ от использования того или иного подхода.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется при оценке объектов недвижимости:

1. для новых, недавно построенных, при необходимости использования НЭИ или ТЭО (технико-экономического обоснования)
2. при оценке объектов недвижимости на мало активных рынках;
3. уникальных объектов недвижимости;
4. специализированных объектов недвижимости.

 Процедура оценки затратным подходом включает в себя:

Этап 1. Оценка рыночной стоимости  земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования;

Этап 2. Определение суммы затрат на создание объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки (прямых и косвенных издержек);

Этап 3. Определение предпринимательской прибыли;