Предложения жилья: процесс формирования

1.Предложения жилья: процесс формирования.

Ценовая эластичность спроса на жилье во многом определяет степень подвижности цен на него в реальном мире. Поэтому экономисты потратили немало времени, пытаясь определить чувствительность спроса на жилье к изменениям цен. Хотя оценки их и различаются в зависимости от времени и местоположения изучаемого рынка жилья, в целом спрос на жилье считается относительно неэластичным в отношении цен (т. е. эластичность его меньше единицы). По всей вероятности, семьи стремятся потреблять жилищные услуги на стабильном уровне, и хотя цены все же имеют значение, спрос на жилье до некоторой степени нечувствителен к их уровню.

Эту неэластичность можно понять, если учесть, что жилье, так же как пища и медицинские услуги, необходимо для самого существования человека. Поэтому при повышении цен на жилье потребители предпочитают больше платить, а не сокращать в равной пропорции число приобретаемых квартир или количество потребляемых жилищных услуг.

Необходимо подчеркнуть, что спрос на жилье — это только одна из сторон рынка, на котором определяются цены на жилье и количество потребляемых жилищных услуг. Действительно, для того чтобы связать факторы, влияющие на жилищный спрос, с изменениями цен на жилье, с жилищным строительством или количеством предлагаемого на рынке жилья, недостаточно описать только процессы формирования спроса. Эти связи можно понять, изучая взаимодействие спроса и предложения.

Экономическая теория свидетельствует о том, что цены на жилье (как и на любые другие товары и услуги) зависят не только от интенсивности спроса, но и от взаимодействия его с предложением, доступности жилья.

Факторы, влияющие на формирование спроса на жилье, относительно легко поддаются измерению и (за исключением социологических явлений) приблизительному прогнозу.

Процесс формирования предложения жилья описать достаточно сложно. Как будет показано далее, некоторые важные элементы предложения жилья, такие как, например, строгость местных правил зонирование и строительства, с большим трудом поддаются определению и намерению, не говоря уже об их прогнозировании.

Дополнительным источником неясности при описании предложения жилья является употребление самого термина «предложение» при рассмотрении целого ряда различных экономических явлений. Так, для некоторых слово «предложение» означает количество жилья, вводимого в действие каждый квартал или год, для других — количество существующих жилищ в каждый данный момент времени. Чтобы избежать путаницы, необходимо формально определить понятие «предложение жилья».

Предложение имеющихся в наличии жилищ часто называют предложением жилищного фонда. По аналогии с тем, что говорилось о понятии спроса, предложение жилищного фонда складывается из общего количества жилищ и цен на отдельные жилища. В краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда является неизменным, т.е. оно совершенно неэластично по отношению к ценам на отдельные жилища. Неэластичная природа краткосрочного предложения жилищного фонда прямо следует из того, что жилье не может быть мгновенно произведено (путем строительства новых домов или перестройки существующих) либо уничтожено (за счет амортизации или разрушения). Таким образом, в краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда совершенно не зависит от цены, по которой продаются жилища, т.е. функция предложения является неэластичной по отношению к ценам.

Со временем предложение жилищного фонда может возрасти. Такие увеличения предложения жилищного фонда называют жилищными инвестициями. Чистые инвестиции наблюдаются в том случае, когда валовые инвестиции превышают амортизацию и прочие потери жилищного фонда.

Интенсивность жилищных инвестиций может быть измерена с помощью ряда статистических показателей. Одним из таких показателей служит количество (или стоимость) разрешений на строительство, выданных за определенный период времени. Такие разрешения, выдаваемые местными административными органами, могут служить ведущим показателем валовой инвестиционной активности, однако их невозможно использовать для оценки реальной инвестиционной деятельности. Другим полезным показателем является количество начатых строек. Это количество, однако, не совпадает в точности с объемом чистых инвестиций, поскольку оно не только исключает потери жилищного фонда в результате амортизации и разрушения, но и касается количества начатых строек, которые вовсе не обязательно будут доведены до конца. Данные о законченном строительстве могут служить полезным показателем при оценке валовых инвестиций, однако они также не учитывают амортизацию и выбытие жилья, объемы которых необходимо вычесть из валовых инвестиций. Все эти показатели, хотя и не лишены недостатков, используются аналитиками строительной промышленности и жилищными экономистами при учете изменений жилищного фонда.

Обратимся теперь к другому компоненту инвестиционных расходов — инвестициям в жилье. Инвестиции в жилье включают в себя приобретение новых домов как людьми, собирающимися в них жить, так и домовладельцами для последующей сдачи в аренду. Для простоты предположим, что все дома относятся к первому типу — в них живут их владельцы.

Далее рассмотрим модель равновесного объема жилого фонда и предложения нового жилья.

Модель состоит из двух частей: во-первых, рынок существующего жилья определяет равновесное значение цены, во-вторых, цена жилья определяет приток инвестиций в его строительство.

В любой момент времени предложение домов фиксировано.
Относительная цена жилья зависит от спроса на жилье, определяемого ожидаемыми выгодами от владения собственным жильем.
При изменении спроса на жилье меняется равновесное значение цены жилья, что сказывается на инвестициях в жилищное строительство. Экономический бум увеличивает национальный доход и, соответственно, спрос на жилье. Значительный рост населения, например, из-за эмиграции, также повышает спрос на жилье.

Одним из важнейших факторов, определяющих спрос на жилье, является реальная ставка процента. Многие люди берут ссуды под заклад строящегося дома для финансирования расходов на его строительство; ставка процента выступает в качестве издержек по погашению ссуды. Даже те немногие люди, которым не приходится занимать для того, чтобы купить себе дом, отреагируют на изменение ставки процента, так как последняя выступает в качестве альтернативных издержек при решении вопроса о том, стоит ли вложить свои деньги в жилье или держать их в банке. Таким образом, снижение ставки процента увеличивает спрос на жилье, цены на жилье и инвестиции в жилищное строительство.

Равновесная цена жилья — это цена, при которой спрос на жилищный фонд или услуги уравновешивается их предложением. Как только условия спроса изменяются, вызывая увеличение реальных цен на жилье, создается стимул для новых инвестиций и постепенного увеличения жилищного фонда. Вероятность таких инвестиций зависит от соотношения новой, повышенной цены на жилье и стоимости его строительства. Для количественной оценки этого инвестиционного процесса используются разные показатели: количество начатых строек, число полученных разрешений на строительство и валовой объем инвестиций.

Эмпирические данные относительно краткосрочной и долгосрочной эластичности предложения жилья по цене свидетельствуют об удивительной неэластичности предложения жилья даже в долгосрочной перспективе.

Ипотечный рынок и рынок жилья тесно связаны. Эта взаимосвязь обусловлена самим определением ипотеки или содержанием залогового контракта, поскольку ипотека (закладная) определяется как долговой инструмент, использующий недвижимость для обеспечения или «гарантии» долгового обязательства. Итак, жилищный рынок имеет значение для рынка жилищных закладных, поскольку он влияет на качество кредита, предоставляемого для приобретения жилья.

Но отнюдь не эти сами по себе простые правоотношения привлекают внимание лиц, определяющих жилищную политику. В общественном мнении сложилось представление о том, что более важно влияние ипотечного рынка на рынок жилья. Действительно, именно стимулирование активности на ипотечном рынке характерно для политики, направленной на рост качества жилищных стандартов. Общепринятыми способами такого стимулирования являются: поддержка вторичного рынка закладных, благоприятный налоговый режим для выдачи кредитов под залог недвижимости, регулирование процентных ставок по закладным и прямое субсидирование закладных под залог жилья. 

              2.Ипотечные кредиты с переменной нормой процента.

Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования -- неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой -- помогает решать социальные и экономические проблемы.

Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциальных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания.

Кредит с переменной процентной ставкой

Это особый вид ипотечного кредита, ставка по которому не фиксируется на весь срок кредитования, как по классической программе, а корректируется дважды в год и привязана к размеру ставки рефинансирования Банка России -- основного рыночного индикатора. Переменный процент по ипотечному кредиту привязан к ставке рефинансирования. Это равновесная ставка рынка, которая устанавливается в зависимости от текущей экономической ситуации в стране.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5 2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

Основные характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой:

- процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

- может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;

- корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;

- может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;

- в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение;

- могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.

Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой:

- кредиты с корректируемой процентной ставкой;

- кредиты с пересматриваемой процентной ставкой;

- кредиты с индексируемыми платежами.

Кредит с корректируемой процентной ставкой.

При таком финансировании предусматривают два варианта:

- корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту;

- корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.

При этом корректировка проводится в соответствии с изменением принятого за основу индекса.

Кредитование с индексируемыми платежами. Такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции.

По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и если темпы роста доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору.

От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обязательств.