Автор работы: Пользователь скрыл имя, 13 Июня 2014 в 19:16, дипломная работа
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Важнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недвижимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости.
Недвижимое имущество (недвижимость) - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров.
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
На тему Государственная регистрация сделок с недвижимостью
Студент Смола Елена Сергеевна __________________
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Важнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недвижимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости.
Недвижимое имущество (недвижимость) - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров. Это связано с тем, что недвижимость как товар, в большинстве случаев, нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую недвижимость как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение, качественные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей.
Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру сделок с недвижимостью, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, оценщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и государства. В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д. недвижимого имущества [28, с.46].
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, стремиться с помощью правовых и организационных мер оздоровить рынок недвижимого имущества, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа. 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Основной целью закона является обеспечение стабильности оборота недвижимости, его гласности и публичности. Кроме этого, Закон о государственной регистрации имеет еще одну особенность. С момента его вступления в силу отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью. Теперь такое удостоверение является правом, а не обязанностью граждан и организаций.
Но, конечно, введение в действие нового закона (а следует заметить, что в данном случае можно говорить вообще о введении нового института в гражданском законодательстве) естественным образом влечет за собой ряд проблем и вопросов по поводу его практического применения.
Конечно, разными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) – регистрационные удостоверения на отдельные объекты.
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение. В соответствии с Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации, а в ряде случаев – действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки. Идет работа по созданию соответствующего Единого государственного реестра.
Реализации положений Гражданского кодекса России об обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним препятствовало отсутствие законодательного регулирования порядка ее осуществления. Отсутствие закона делало неработающими целый ряд норм нового гражданского законодательства, что позволяло криминальным элементам незаконно извлекать выгоду от совершенных сделок с недвижимым имуществом. Дальнейшее развитие рынка недвижимости потребовало усиления роли государства в регулировании соответствующих отношений. Как отмечает Венгеров А.Б., в последнее время одной из общепланитарных тенденций становится вмешательство государства в имущественные отношения – слишком сложными и социально значимыми становятся эти отношения. Способы вмешательства весьма разнообразны – типовые договоры, регистрационные средства, лицензирование, сертификация и так далее [24, с.6].
В настоящее время практически сформирована нормативно-правовая база, регулирующая отношения в сфере государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.
Российские ученые М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, П.В. Крашенинников, Е.А. Суханов, А.П., Сергеев и другие рассматривают проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с позиций основ гражданского права. Сложность процедуры государственной регистрации на практике привела к тому, что при совершении сделок исполнение обязательств по договору его сторонами происходит до государственной регистрации договора, т.е. до его заключения. Эти и многие другие проблемы требуют изучения с целью совершенствования законодательства о государственной регистрации. Не отрицая ведущей роли гражданско-правового подхода тема государственной регистрации сделок с недвижимостью требует комлексного и, прежде всего, теоретического изучения [24,с.9].
Целью данной работы является подробное рассмотрение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, его понятий, а также сам порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью. Следует оговориться, что сделки с недвижимостью (недвижимым имуществом) - это целый подкурс гражданского права, и для детального рассмотрения сделок с недвижимостью не хватит рамок и десяти дипломных работ, т.к. только видов сделок с недвижимым имуществом насчитывается несколько десятков. Поэтому в нашей работе, в целях того, чтобы исследование не носило поверхностный, теоретический характер, помимо рассмотрения общих вопросов, будет уделено внимание только трем самым массовым видам сделок с недвижимым имуществом – купли-продажи, мены, дарения.
Глава 1 Общие положения о государственной регистрации
1.1 Понятие государственной регистрации
прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственная регистрация), согласно статьи 2 Закона о государственной регистрации, – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? Объекты недвижимости можно условно разделить на несколько больших групп. Первая группа включает в себя те объекты, которые неразрывно связаны с природными ресурсами. К таким объектам можно отнести земельные участки, естественные природные насаждения, участки недр, локальные (отдельно находящиеся) водные объекты. Вторая группа включает в себя объекты, созданные искусственным путем и, как правило, практически неотделимые от земли: это здания, сооружения и другие объекты. К недвижимому имуществу также относится и некоторое "движимое" имущество, являющееся исключением из общего правила, малоподвижное по своим техническим и иным характеристикам. Данные объекты можно отнести к третьей группе - это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Недвижимость – юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.
Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации:
Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РФ (статьи 131): право собственности, право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненно наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях предусмотренных законодательством. Некоторые статьи Гражданского кодекса и Закона о государственной регистрации указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительное управление и другие). Поэтому можно говорить, что вышеприведенный перечень охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество.
Но существуют и некоторые исключения из правила об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество, хотя они и редки. Все эти исключения должны быть предусмотрены только в законе.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса), из договора безвозмездного пользования (глава 36 Гражданского кодекса), договора аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года. Впрочем, в последнем случае возникают некоторые проблемы, связанные с применением Закона о государственной регистрации на практике.
Так, многие частные предприниматели, приехавшие из других регионов в Москву для торговли, были привлечены к ответственности за то, что не зарегистрировали в Мосрегистрации договоры аренды торгового места на рынках города, заключенные ими на срок от пяти дней до нескольких месяцев (не более одного года). Местные органы государственной власти в подтверждение своей позиции ссылались на распоряжение мэра города Москвы от 07.09.98 г. № 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (независимо от сроков)».
В.И. Сергеев считает по этому поводу следующее: договор аренды здания или сооружения (а равно помещения или его части) подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. А одновременно с регистрацией этого договора осуществляется и регистрация права аренды. Однако введение в Закон о государственной регистрации нового, по сравнению с ГК РФ, понятия – «регистрация права», очевидно, ввело в заблуждение не только многих руководителей административных органов, но и органы юстиции, осуществляющие регистрацию прав, а также различные инспекции и контролирующие органы. Видимо, они посчитали, что право аренды подлежит регистрации в любом случае. Но такие требования противоречат и основным началам гражданского законодательства, и общим принципам свободы предпринимательства [32, с.15]. «Применение Закона о государственной регистрации ко всем сделкам независимо от срока аренды создает для предпринимательской деятельности излишние препоны, что связано с громоздким процессом регистрации прав. Фактически вводится дополнительный, и притом не малый, налог на рыночную торговлю – так называемый регистрационный сбор».
Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Легальное определение этого понятия дает нам основание сделать соответствующие выводы и назвать ряд отличительных черт регистрации.
Во-первых, закон связывает с регистрацией определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Поэтому в каждом конкретном случае спор о возникновении права решается с учетом норм ГК РФ и Закона о государственной регистрации.
Во-вторых, это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Государственная регистрация носит публичный характер. С одной стороны, государство проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой – соблюдается открытость как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав.
Информация о работе Государственная регистрация сделок с недвижимостью