Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Филиал федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального  образования

«Российский государственный  профессионально-педагогический

университет» в г. Советском

Кафедра профессионально-педагогического  образования

 

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

по дисциплине

«Экономика недвижимости»

 

Вариант № 19

 

 

 

 

 

                                                                            Выполнила:    студентка группы Св – 411 СУЭ Глебова И.С.

 

Проверил: __________________

______________________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Советский 2013

 

СОДЕРЖАНИЕ
1. Затратный подход  к оценке недвижимости. Методы  оценки в соответствие с данным подходом………………..	3
2. Механизм  финансирования недвижимости: типы ипотечных кредитов…………………………………………………...	10
Список  использованных источников…………………...……..	16

 

1. Затратный подход  к оценке недвижимости. Методы  оценки в соответствие с данным подходом.

 

 

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

Затратный подход обладает исключительной универсальностью, теоретически любой  объект техники поддаётся оценке этим подходом. При затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма затрат на создание и последующую продажу объекта, т.е. его себестоимость.

Затраты на изготовление объекта и  его последующую реализацию —  очень важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости изготовления объекта и других затрат, которые несет изготовитель и продавец. Эти методы незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится специальное и уникальное оборудование. При оценке затратным подходом как бы моделируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведен ных издержек и получения достаточной прибыли. Поскольку методы затратного подхода исходят часто не из реальных цен на аналогичные объекты, а из рассчитанных нормативных затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто рыночной стоимости, а так называемой стоимости объекта с ограниченным рынком.

Процедура затратного подхода начинается с того, что собирается и анализируется  информация о внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. При этом одной технической  характеристики недостаточно, требуется подробное описание конструкции, чертежи общего вида и спецификации. Проводится также тщательный осмотр объекта.

В методах затратного подхода важную роль играет также оценка степени  износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что получаемая вначале стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости корректируется на фактический износ объекта (физический, функциональный и внешний).

При оценке машин и оборудования затратными методами, особенно при определении стоимости воспроизводства, в общем случае необходимо учитывать всю совокупность затрат, связанных с приобретением и установкой соответствующего оборудования, а именно:

•    Затраты на приобретение оборудования;

•    Траспортно-заготовительные и складские расходы;

•    Все виды прямых затрат, связанных с обустройством фундаментов, установкой оборудования, его монтажом и наладкой;

•     Удельные косвенные издержки на выполнение связанных с приобретением, установкой и запуском оборудования в эксплуатацию инженерно-конструкторских и технологических работ.

Затратные методы оценки можно разделить на:

•    Ресурсно-технологические модели оценки;

•    Нормативно-параметрические модели;

•    Индексные методы оценки;

Ресурсно-технологические  модели оценки.

В общем виде типовая ресурсно-технологическая  модель может быть описана следующим  образом:

По сравнению с оценкой  объекта в целом его оценка на основе ресурсно-технологической  модели позволяет более точно  учесть влияние конфигурации объекта  и, следовательно, состава и значений его технических характеристик, на величину стоимости. Однако, при  этом центр тяжести переносится на оценку стоимости его узлов и агрегатов, что оправдано лишь при наличии развитого рынка этих компонентов. Такой рынок существует пока только в области офисной и компьютерной техники.

Нормативно-параметрические  модели.

В отличие от ресурсно-технологической модели в нормативно-параметрических стоимостей оцениваемого объекта рассматривается как функция совокупности его технических характеристик, а не комплектующих.

В общем виде типовая  нормативно-параметрическая модель может быть описана следующим образом:

С – искомая стоимость объекта оценки;

В – удельная (в расчёте на единицу производительности или мощности) стоимость базового изделия;

D – мощность или производительность оцениваемого объекта;

K – сводный коэффициент, характеризующий зависимость удельной оценочной стоимости или цены изделия от значения параметров.    Он    равен    произведению    частных    коэффициентов, учитывающих  влияние  соответствующего  параметра  на  оценочную стоимость или цену изделия;

Нормативно-параметрические  модели успешно применялись при  разработке ряда прейскурантов оптовых  цен, которые могут служить источником соответствующей нормативной информации.

Индексные методы оценки.

Нередко в рамках затратного подхода, применяется индексный метод. Использование  индексов цен для многих оценщиков  — один из самых простых и эффективных (особенно при массовой оценке) способов решения задач по оценке. Индексы  цен представляют собой относительные показатели, отражающие динамику изменения цен. Во многих странах органы государственной статистики публикуют индексы внутренних и внешнеторговых цен на отдельные товары и товарные группы. Индексы цен всегда приводятся с указанием базисного года, в котором значение индекса принимается равным 100 % (или = 1).

В общем виде соответствующая модель описывается следующим образом:

С – искомая стоимость объекта оценки;

Со – базовая стоимость объекта, например, его полная восстановительная стоимость, содержащаяся в статистическом отчёте о результатах предыдущей переоценки основных фондов;

I – индекс (цепочка индексов) изменения цен по соответствующей группе машин и оборудования за период между датой оценки и предыдущей переоценке основных фондов.

Основой для исчисления индексов внутренних оптовых цен  служат не цены конкретных сделок, а  преимущественно номинальные цены. Поэтому публикуемые индексы дают лишь приблизительную картину динамики прейскурантных цен, а не цен фактических сделок. В зависимости от конъюнктуры на данный момент, условий сделки, в том числе условий платежа, объема продаж, конкретные цены будут в той или иной степени отличаться от прейскурантных цен.

Индексы цен — важный показатель, позволяющий выявить  основные тенденции в движении цен. Они широко используются при анализе  и прогнозе рыночной конъюнктуры, давая  возможность оценить те изменения, которые произошли в уровне цен за ряд лет. Правда, при этом необходимо учитывать, что индекс как усредненный и относительный показатель, так же как и удельная стоимость, не дает достаточно точного представления о тех изменениях, которые произошли в ценах какого-либо конкретного товара. При помощи индексов можно выявить динамику цен на продукцию целых отраслей промышленности или, в крайнем случае, каких-либо товарных групп. Показания такого группового индекса могут отличаться от динамики цен входящего в эту группу товара с конкретными качественными показателями. Но расчет по индексному методу может исказить оценочную стоимость в силу ряда причин. Перечислим некоторые из них:

•    результат зависит от точности определения исторической себестоимости;

•    трудности с поиском подходящего индексного ряда;

•    неизвестность относительных весов при выведении индексов;

•    устаревание индекса;

•    накопление ошибок.

Под исторической себестоимостью понимаются затраты на приобретение нового оборудования у фирмы-производителя.

Отдельно отметим метод расчёта с помощью затратных корреляционных моделей.

Этот метод является частным случаем применения корреляционно-регрессионного анализа, когда в качестве влияющих на стоимость факторов используются затратные показатели.

В практике оценки наибольшее распространение получили парные корреляционные модели. Парная корреляция подразумевает выявление наличия и формы корреляционной зависимости между результативным показателем (ценой) и одним из главных факторов (значение главного ценообразующего параметра) путём обработки данных по имеющейся статистической выборке однородных машин. При этом предполагается условное равенство значений всех прочих неучтённых параметров в сравниваемых машинах, а результативный показатель Y является функцией от значения главного затратного показателя Х однородных объектов, т.е. Y = f ( X ).

В начале выбирают вид  уравнения регрессии, при этом могут  быть использованы следующие основные виды корреляционной зависимости (уравнений  регрессии):

•    линейная;

•    степенная;

•    показательная;

•    квадратическая ;

•    гиперболическая;

Среди нескольких возможных  затратных показателей, таких, как  масса конструкции, габаритный объём, мощность электродвигателей и т. д. Выбирается тот показатель, у которого наибольшее значение коэффициента корреляции или коэффициента детерминации. Эти же критерии используются и при выборе формы линии регрессии.

Описанные выше методы оценки дают результат  в виде полной стоимости воспроизводства. Если необходимо оценить остаточную стоимость воспроизводства (или замещения), то тогда нужно провести соответствующую экспертизу физического состояния объекта и рассчитать совокупный коэффициент износа по формуле:

(4) S ос = S в ∗ (1 – Киз ), где

Киз – коэффициент совокупного износа объекта.

К достоинствам затратного подхода можно отнести:

1.       Исключительная универсальность. Для всех видов специальной и уникальной техники затратный подход часто оказывается единственно возможным.

2.       Благодаря детализированному порядку расчёта по отдельным еденицам машин и оборудования имеется возможность точнее оценить совокупный износ. Получить оценки имущества, удобные при его разделе.

3.       При достаточности исходных данных результаты расчётов стоимости поддаются надёжному обоснованию.

В то же время у методов  затратного подхода имеется и ряд недостатков:

1.       Затратный подход в процессе формирования стоимости в большей мере отражает интересы производителя или продавца. Получаемые результаты зависят в первую очередь от количества расходуемых ресурсов на создание и реализацию объектов, чем от потребительской полезности этих объектов.

2.       Расчёты стоимости воспроизводства затратным подходом, из-за их детализированности оказываются весьма трудоёмкими и оправданы в крупных и дорогостоящих объектах.

3.       Исходная информация из сферы производства может быть не всегда надёжной и достоверной.

Надежность оценки стоимости  затратным подходом, в значи-тельной  степени зависит от полноты и  достоверности экономической и  технической информации, которой располагает оценщик.

 

2. Механизм финансирования  недвижимости: типы ипотечных кредитов.

 

До настоящего времени не сложилось единой теоретической концепции финансов и кредита, хотя такие исследования были проведены многими учеными-экономистами. Большинство исследователей полагают, что финансы являются самостоятельными экономическими категориями, хотя и имеет нечто общее. Этим общим для финансов и кредитов является стоимость. Выделяя отношений две подсистемы: финансы и кредит, необходимо исходить из функций денег. При выполнении ими функции меры стоимости денег носят идеальный характер. Деньги  функции используются во всех сферах экономической жизни общества – в бухгалтерском учете, в процессе производственного планирования, финансирования, кредитования, анализе хозяйственной деятельности, при образовании инвестиционных и других фондов субъектами хозяйственной деятельности.

Финансы как целостная  экономическая категория, обладающая общими свойствами, имеют свою структуру, в которую входят несколько взаимосвязанных звеньев (институтов), для каждого из которых характерны свои особенности. Необходимость их выделения обусловлена многообразием потребностей общества, которые обслуживают финансы, охватывая своим воздействием всю экономику страны и социальную сферу.

Объект залога – недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательств заемщика.