Контрольная работа по "Экономика недвижимости"

 

     Тест. 

     1. К недвижимости относятся:

     а) земля;

     б) здания, строения;

     в) нефть в переработке;

     г) дороги;

     д) самолеты;

     е) чугун.

     2. Право собственности на недвижимость возникает:

     а) после подписания договора;

     б) по договору с момента передачи имущества;

     в) после государственной регистрации.

     3. Рынок недвижимости подразделяется на рынок:

     а) жилья;

     б) коммерческой недвижимости;

     в) дачных участков;

     г) земельных участков;

     д) наземного транспорта.

     4. Основные факторы, действующие на рынке недвижимости:

     а) спрос;

     б) количество предложений;

     в) качество предлагаемой недвижимости;

     г) цена;

     д) разновидность предлагаемой недвижимости;

     е) возраст недвижимости.

     5. Стоимость в использовании (потребительская стоимость): 

     а) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность;

     б) рассчитывается на основе рыночной стоимости;

     в) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника.

     6. Ликвидационная стоимость определяется:

     а) на основе рыночной стоимости;

     б) на основе восстановительной стоимости;

     в) на основе стоимости замещения;

     г) как чистая денежная сумма, полученная собственником при продаже ликвидируемой недвижимости.

     7. Что из нижеследующего не является подходом к оценке недвижимости:

     а) доходный;

     б) сравнительный;

     в) восстановительный;

     г) замещение;

     д) с учетом износа;

     е) затратный.

     8. Какой из подходов к оценке обязательно требует оценки рыночной стоимости земельного участка:

     а) сравнительный;

     б) доходный;

     в) затратный;

     г) все вышеперечисленные.

     9. Ценность земельного участка как объекта недвижимости будет выше:

     а) чем выше спрос, на объекты, возводимые на этом участке;

     б) если он отведен для строительства жилья в промышленной зоне;

     в) если он обеспечен инженерными сетями;

     г) если он вдали от транспортных сетей.

     10. Недвижимость как товар на рынке недвижимости:

     а) со временем сохраняет свои потребительские качества;

     б) цена на недвижимость практически стабильна;

     в) с течением времени теряет свои качественные потребительские качества.

     11. Чистый операционный доход это:

     а) рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого дохода;

     б) потенциально валовый доход;

     в) эффективный валовый доход.

     12. Рыночной считается цена когда:

     а) спрос превышает предложение;

     б) предложение превышает спрос;

     в) уравновешиваются предложение со спросом.

     13. Функциональный износ это:

     а) когда объект изношен в процессе его эксплуатации и потерял стоимость;

     б) когда он не соответствует современным стандартам, в результате потерял стоимость;

     в) когда оцениваемый объект находится в приспособленном помещении и не отвечает функциональным требованиям по прямому назначению. 

 

      Задача 1. 

     Определить  рыночную стоимость предприятия  на основе следующих данных:

     Стоимость строительства здания на земельном  участке 1000 м2 (нормативная цена земли 50 рублей за 1 м2) по смете 250 000рублей, эффективный возраст здания 15 лет, срок экономической жизни здания 120 лет. Косвенные затраты составляют 5% от стоимости строительства. Предприниматель исходит из нормы прибыли на вложенный капитал 20%.

     Решение:

     Стоимость земли = 1000*50= 50 000 руб.

     Стоимость строительства здания=250 000 руб.,

     Износ = Эффективный возраст / Типичный срок экономической жизни = 15 / 120 = 0,125 (12,5%).

     Стоимость здания с учетом износа: 250000 * (1-0,125) = 218 750.

     Стоимость строительства с учетом косвенных затрат:

     218750 * (1+5%/100%) = 218750*1,05 = 229687,5.

     Совокупная  стоимость участка и здания: 50 000 + 229 687,5 = 279687,5

     С учетом нормы прибыли: 279687,5 * (1+20%/100%) = 335625 руб. 

     Задача  2. 

     Определить  корректировки на разницу в площади и на наличие водоснабжения, отопления, электричества и канализации. 

Показатели	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5	Объект 6	Объект 7
Площадь, м2	150	150	200	200	200	150	150
Холодная вода	Есть	Есть	Есть	Нет	Есть	Нет	Есть
Горячая вода	Есть	Нет	Нет	Нет	Есть	Нет	Есть
Отопление	Нет	Нет	Нет	Есть	Нет	Нет	Есть
Электричество	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Есть
Канализация	Есть	Нет	Есть	Нет	Есть	Есть	Есть
Цена за 1 м2, $	1800	1200	1900	1950	2000	1450	2450

 

      Решение:

     Для нахождения коэффициентов корректировки сравним все варианты попарно. Обнаружим, что варианты 5 и 1 отличаются только размером в площади. Значит, коэффициент корректировки на площадь равен:

     2000 / 1800 = 1,111

     Скорректируем цены вариантов 3, 4  и 5 на этот коэффициент и условно переведем их на 150м.: 

Показатели	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5	Объект 6	Объект 7	Корректировка
Площадь, м2	150	150	150	150	150	150	150	1,111
Холодная  вода	Есть	Есть	Есть	Нет	Есть	Нет	Есть	1,179
Горячая вода	Есть	Нет	Нет	Нет	Есть	Нет	Есть	1,0526
Отопление	Нет	Нет	Нет	Есть	Нет	Нет	Есть	1.361
Электричество	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Есть	1.361
Канализация	Есть	Нет	Есть	Нет	Есть	Есть	Есть	1,425
Цена  за 1 м2, $	1800	1200	1710	1755	1800	1450	2450

 

     Снова сравниваем варианты попарно. Объекты 1 и 3 отличаются только наличием гор. воды.

     Коэффициент составит:

     1800/1710 = 1,0526

     Объекты 2 и 3 отличаются только наличием канализации.

     Коэффициент составит:

     1710/1200= 1,425

     Объекты 3  и 6  отличаются только наличием холодной воды

     Коэффициент составит:

     1710/1450=1,179

     Объекты 1 и 7 отличаются только наличием отопления  и электричества. Коэффициент составит: 2450/ 1800 = 1,361 

 

      Задача 3. 

     Определить  вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка на основе следующих данных: 

Показатели	Торговый центр	Гостиница	Кинотеатр
Ожидаемый годовой доход, млн. руб.	600	300	200
Потери  от недоиспользования, млн. руб.	10	15	5
Операционные  расходы, млн.руб.	5	3	1
Резерв  на замещение, млн.руб.	15	7	4
Доходы  от сдачи в аренду подсобных помещений, млн.руб.	10	50	100
Стоимость строительства здания, млн.руб.	3000	2500	1800
Коэффициент капитализации для здания, %	12	10	11
Коэффициент капитализации для земли, %	10	10	10