Контрольная работа по "Экономике"

Задание

          Требуется провести оценку объекта  недвижимости тремя методами, согласовать  полученные результаты и сделать  отчет о проведенной оценке  объекта недвижимости.   Название  объекта произвольное. Можно придумать  самим.

 

Метод сопоставимых продаж

(сравнительный подход)

 

       Требуется  определить наиболее вероятную  цену продажи объекта здания, S = 10 000 м² + № варианта, расположенного на южной стороне «Прекрасной улицы». Известна следующая информация о продажах земельных участков: Расположение угловое.

 

Наименование	Стоимость	S	Дата продажи	Цена за 1кв. м.	Примечание
1.  Объект «А» Прекрасная  улица расположение угловое	20 000$	10 000 м²	2 месяца назад	2 $	Предыдущая продажа 12 месяцев  назад за 19 000$ + № варианта
2. Объект «Б» ул. «Лучшая», расположение угловое	22 500$	10 000 м²	2 месяца назад	2,25$
3. Объект  «В» ул. «Лучшая», расположение внутреннее	21 000$	10 000 м²	2 месяца назад	2,10$

     

  Для определения рыночной  стоимости вводят корректировки  (поправки) в цены сопоставимых  объектов – аналогов.

Таким образом рыночная стоимость оцениваемого объекта  равна ????????

 

 

 

Затратный подход, определения  рыночной стоимости

объекта недвижимости

       Определить  стоимость объекта по следующим  данным:

Площадь здания равна 10 000 кв. м. + № варианта, высота 10 метров. Стоимость 1 кв. м. = 300 $, земельный участок имеет размеры 50 * 50 кв. м. Рыночная стоимость = 4 $/кв. м. коэффициент капитализации для земли R = 25%; для здания R = 35% .

Хронологический возраст  здания Т_хр = 10 лет.

- короткоживущие элементы  составляют  31% варианта  от восстановительной  стоимости здания;

- долгоживущие элементы  69% от восстановительной стоимости  здания. 

Условия эксплуатации элементов:

- для короткоживущих  элементов Т_эф = 5 лет; Т_н = 30 лет.

Для долгоживущих - Т_эф = 25 лет; Т_н = 100 лет.

Следует провести следующие  виды работ: - реставрация ворот – 9000 $; ремонт осветительной системы  – 2 500$; установить противопожарную сигнализацию – 15 000$ + № варианта. 

Затраты на строительство  нового подобного здания составят – 50 $ за кв. м.  + № варианта.

Возможная прибыль инвестора  – 40 %. Средняя рыночная арендная ставка – 5 $ за 1 кв. м.

        Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости по затратному подходу будет равна ???

 

Доходный подход для определения  рыночной стоимости 

объекта недвижимости

 

        Оценить  рыночную стоимость объекта недвижимости, если валовой доход составит 45 000$ + № варианта. Операционные расходы = 12 000 $ + № варианта.  Информационная база данных о сделках купли – продажи подобных объектов:

Объект – аналог	Чистый операционный доход	Рыночная цена
Аналог № 1	21 000	110 000
Аналог № 2	24 000	120 000
Аналог № 3	30 000	150 000

 

   Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости равна   ?????? После того, как Вы определить рыночную стоимость объекта недвижимости по трем методам, необходимо будет провести согласование результатов оценки.

Согласование  результатов расчетов

            Согласование результатов оценки - получение итоговой оценки имущества  на основании результатов, полученных  с помощью различных методов  оценки.

Оценщик должен оценить:

• количество, качество, достаточность, степень достоверности, адекватность собранной рыночной информации;
• корректность расчетов; чувствительность расчетов к входным параметрам (что особенно важно для метода остатка);
• причины несовпадения показателей стоимости, рассчитанных разными подходами, особенно если разница результатов значительна;
• количество аналогов, количество, характер и денежный эквивалент корректировок.

        При  этом объективно большое количество  корректировок снижает ценность  аналога, даже если общая сумма  этих корректировок невелика. 

        В  данном разделе Вы должны провести  согласование результатов на  основе проведенных ранее расчетах,  всем полученным, по каждому методу  сумма присвоить удельные веса (в сумме должно быть 100%) и обосновать  почему, как и зачем присвоен  тот или иной удельный вес  именно данному методу. Расчеты  представить в табличной форме. 

 

Методы оценки объекта  недвижимости	Значение сумм оценки, тыс. руб.	Удельные веса
Затратный метод	Будет найдена выше	Определить самостоятельно
Доходный метод	Будет найдена выше	Определить самостоятельно
Сравнительный метод	Будет найдена выше	Определить самостоятельно
Итого		100% (1)

 

       Итоговая  рыночная стоимость объекта недвижимости  равна  сумме произведений  значений найденных сумм по  каждому методу и соответствующих  им удельных весов. 

 

В конце необходимо составить  отчет  о проведенной оценке недвижимости.

 

 

 

 

 

 

Расчетная часть

Метод сопоставимых продаж

(сравнительный подход)

      

Требуется определить наиболее вероятную цену продажи объекта  здания, S = 10 026 м², расположенного на южной стороне «Прекрасной улицы». Известна следующая информация о продажах земельных участков: Расположение угловое.

 

Наименование	Стоимость	S	Дата продажи	Цена за 1кв. м.	Примечание
1.  Объект «А» Прекрасная  улица расположение угловое	20 000$	10 000 м²	2 месяца назад	2 $	Предыдущая продажа 12 месяцев  назад за 19 026$
2. Объект «Б» ул. «Лучшая», расположение угловое	22 500$	10 000 м²	2 месяца назад	2,25$
3. Объект «В» ул. «Лучшая», расположение внутреннее	21 000$	10 000 м²	2 месяца назад	2,10$

 

Продажа объекта, здания S=10026м2, расположенного на южной стороне улицы «Прекрасной», расположение угловое. Сравнительный объект «А» был продан 12 месяцев назад за 19026$. А затем через 10 месяцев был перепродан за 20000$. Исходя из этих данных, можно рассчитать цену за 1 м2.

(20000-19026)\10=97,4- размер увеличения  стоимости объекта за  месяц;

20000+(97,4*2)= 20194,8=20195 $- стоимость объекта «А» 20194,8/10000=2,02$- цена за 1м2 объекта «А»

Введем корректировки в цены сопоставимых объектов – аналогов.

 

Факторы	Объекты
	Оцениваемый	«А»	«Б»	«В»
Стоимость		20000	22500	21000
Корректировка		+195	+195	+195
Местоположение	ул. Прекр-ая	ул. Прекр-ая	ул. Лучшая	ул. Лучшая
Корректировка			-2500	-2500
Расположение	угловое	угловое	угловое	внутреннее
Корректировка				+1500
Цена продажи, $	20195	20000	22500	21000
Суммарная корректировка		+195	-2305	-805
Скорректированная цена		20195	20195	20195

 

Из произведенных расчетов сравнительным подходом цена объекта  продажи составила 20195$

 

Затратный подход, определения  рыночной стоимости

объекта недвижимости

 

Определить стоимость  объекта по следующим данным:

Площадь здания равна 10 026 кв. м., высота 10 метров. Стоимость 1 кв. м. = 300 $, земельный участок имеет размеры 50 * 50 кв. м. Рыночная стоимость = 4 $/кв. м. коэффициент капитализации для земли R = 25%; для здания R = 35% .

Хронологический возраст  здания Т_хр = 10 лет.

• короткоживущие элементы составляют  31% варианта  от восстановительной стоимости здания;
• долгоживущие элементы  69% от восстановительной стоимости здания. 

Условия эксплуатации элементов:

• для короткоживущих элементов Т_эф = 5 лет; Т_н = 30 лет.
• для долгоживущих - Т_эф = 25 лет; Т_н = 100 лет.

Следует провести следующие  виды работ: - реставрация ворот – 9000 $; ремонт осветительной системы  – 2 500$; установить противопожарную сигнализацию – 15 026$. 

Затраты на строительство  нового подобного здания составят –  76 $ за кв. м.

Возможная прибыль инвестора  – 40 %. Средняя рыночная арендная ставка – 5 $ за 1 кв. м.

Решение:

Стоимость объекта = 10026 х 300= 3007800 $

Восстановительная стоимость = 3007800 *40%= 1203120 $

Процент износа короткоживущих элементов = Тэф/Тн = 5/30 = 0,167 = 16,7%

Процент износа долгоживущих элементов = Тэф/Тн = 25/100 = 0,25 = 25%

Износ короткоживущих элементов = 3007800 х 0,31 х 0,167 = 155713,81 $

Износ долгоживущих элементов = 3007800 х 0,69 х 0,25 = 518845,50 $

Неустранимый износ = 155713,81 + 518845,50 = 674559,31 $

Устранимый износ = (9000 + 2500) х 0,4 = 4600 $

Итого устранимый и неустранимый износ = 6744559,31 + 4600 = 679159,31 $

Функциональное устаревание = 15026 х 0,4 = 6010,4 $

Общая сумма износа = 679159,31 + 6010,4 = 685169,71 $

Арендная плата = 5 х 12 х 10026/ (35)х 100% = 1718742,86 $

Совокупное обесценивание = 685169,71 + 1718842,86 = 2403912,57 $

Земля = 50 х 50 х 4 = 10000 $

Рыночная стоимость земли = 10000/ 0,25 = 40000 $

Рыночная стоимость объекта = 3007800 + 40000 – 2403912,57 = 643887,43 $

Таким образом, рыночная стоимость  объекта недвижимости по затратному подходу будет равна 643887,43 $

 

 

Доходный подход для определения  рыночной стоимости 

объекта недвижимости

 

Оценить рыночную стоимость  объекта недвижимости, если валовой  доход составит 45 026$. Операционные расходы = 12 026$.  Информационная база данных о сделках купли – продажи подобных объектов:

 

Объект – аналог	Чистый операционный доход	Рыночная цена
Аналог № 1	21 000	110 000
Аналог № 2	24 000	120 000
Аналог № 3	30 000	150 000

 

Определяем чистый операционный доход оцениваемого объекта.