Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

1. Физические, юридические и экономические особенности недвижимости.

Физические  характеристики недвижимости

Неотъемлемая связь с землей, являясь конституирующим качеством  недвижимости, определяет ряд особенностей недвижимого имущества как физического  объекта, в значительной степени  влияющих на особенности функционирования рыночных механизмов в сфере недвижимости.

В литературе по-разному определяются физические характеристики недвижимости, оказывающие наибольшее влияние  на специфику рынка недвижимости. К их числу относят материальность, полезность, неоднородность, стационарность, уникальность, неповторимость, износ  и пр.

По мнению автора настоящего пособия, важнейшее значение имеют такие  характеристики недвижимости, как ограниченность объектов, их стационарность, уникальность, долговечность (и противоположное  качество - длительность создания), а  также сложность. Все остальные  качества так или иначе либо могут  быть сведены к указанным, либо не относятся к специфическим характеристикам  недвижимости (например, материальность, износ и пр.). Именно поэтому этим характеристикам и уделяется  основное внимание.

Имея в своем составе в  качестве составных частей земельный  участок, здания, сооружения и т. д., любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками, как:

• стационарность (привязанность к определенному месту на земной поверхности);
• уникальность (отсутствие абсолютных аналогов);
• долговечность (например, в соответствии с действующими в России строительными нормами выделяются 6 типов жилых зданий со сроками службы от 15 до 150 лет) и длительность создания объектов (сроки строительства могут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет);
• сложность (сочетание в объекте природных и искусственно созданных элементов).

В отношениях по поводу недвижимости существенными  являются также такие особенности  земли, как ограниченность и невоспроизводимость. Ограниченность земли имеет своим  следствием ограниченность предложения  объектов недвижимости, обладающих необходимыми для пользователя характеристиками (например, невозможно создать неограниченное число объектов, выходящих окнами на стрелку Васильевского острова  в Петербурге или с видом на Кремль в Москве). Ограниченность предложения  потенциально может стать существенным фактором, влияющим на цены на рынке, и  в тенденции способствует росту  ценности недвижимости.

Заметим, что вопрос об ограниченности земли вовсе не так прост, как  может представиться. Об абсолютной ограниченности можно говорить только по отношению ко всей земной поверхности. Если же речь идет об ограниченности территории какого-либо поселения, Петербурга например, то здесь ограниченность уже относительна - территория Петербурга может быть увеличена за счет сокращения территории Ленинградской области, как и  наоборот.

Стационарность и уникальность недвижимого имущества внутренне  связаны между собой, поскольку  привязка к строго определенному  участку поверхности земли является важнейшим фактором, отличающим данный объект недвижимости от любого другого. (Наряду с этим могут быть и иные факторы, определяющие специфику данного  объекта недвижимости, - например, особые конструктивные особенности здания или сооружения, влияющие на возможности  его функционального использования  и срок жизни.) Факторы, отличающие конкретный объект недвижимости, имеют и самостоятельное значение, влияя на функционирование рынка недвижимости.

Так, стационарность, привязанность  к определенному месту на земле  означает, что спрос и предложение, покупатель и продавец встречаются  не на рынке недвижимости вообще, а  на конкретном, территориальном (локальном) рынке.

Рынок недвижимости прежде всего локальный  рынок. (Конечно, на него влияет, и серьезно, общая макроэкономическая, социальная, политическая ситуация.) Развитие рынка  недвижимости и его основные параметры  существенно различаются даже в  рамках единой национальной экономики, испытывая на себе прямое влияние  состояния и особенностей (экономических  в первую очередь, но не только) региона.

Национальный рынок недвижимости представляет собой мозаику из региональных рынков, существенно отличающихся друг от друга активностью рынка недвижимости, уровнем цен, доходности и рисков на рынке недвижимости.

Региональные различия в рынках недвижимости весьма наглядно видны  на примере уровня цен на рынках жилья в Москве и Петербурге. Если в начале 90-х гг. эти рынки стартовали примерно с одного уровня в $20-50 за м2, то к середине 90-х гг. цены в Москве были примерно в два раза выше, чем  в Петербурге ($800-1000 за м2 против $400-500).

В то же время следует отметить и иное обстоятельство. В Петербурге уже с 1995 г. начала формироваться  единая система государственной  регистрации прав на недвижимость (несмотря на то что вплоть до 1998 г. были две  организации, осуществлявшие такую  регистрацию, тем не менее, они функционировали  под руководством одного органа). В  Москве же таких центров регистрации (в зависимости от вида объекта  недвижимости, особенностей его правового статуса) было едва ли не 6. Это, безусловно, существенно влияло на скорость и качество регистрации (особенно при обменных операциях) и в конечном счете на уровень ликвидности и рисков при операциях с недвижимостью.

Существенно отличались Москва и Петербург  и по характеру перехода к единому  органу регистрации прав на недвижимость. Если в Петербурге этот процесс прошел относительно безболезненно, то рынок  недвижимости Москвы испытал немало сложностей в период становления  нового порядка регистрации (задержки со сроками регистрации, очереди  и пр.).

Очевидно, что и тот регион, в  котором вы проживаете, обладает определенными  особенностями рынка недвижимости. В чем эти особенности, какие  факторы их определяют в большей  степени: экономические, административные, географическое положение?

Существенным следствием стационарности является необходимость особого  способа передачи объекта от одного собственника (обладателя иных прав) к  другому - через переход прав на объект.

Уникальность, невзаимозаменяемость объектов недвижимости влечет за собой  и уникальность каждой сделки на рынке.

В отличие от других рынков, где  встречаются значительные массы  покупателей, с одной стороны, и  продавцов - с другой, на рынке недвижимости друг другу противостоят два субъекта - продавец и покупатель, каждый из которых  находится в совершенно конкретном социальном, финансовом и психологическом  состоянии. Совершение сделки является результатом столкновения их интересов, их оценки объекта, их ожиданий и даже настроения. Цена, по которой продается  объект, так же уникальна, как и  сама сделка.

Каждая сделка, как и каждая цена на рынке недвижимости, представляет собой уникальное по своим характеристикам  явление.

Из сказанного видно, что на рынке  недвижимости следует весьма осторожно  относиться к средним показателям - средняя стоимость квартиры, средняя  цена квадратного метра и пр. За ними могут скрываться весьма существенные различия в реальных ценах на конкретные объекты.

Например, вы намерены продать имеющуюся  у вас квартиру. Покупатель, с  которым вы ведете переговоры, сообщает вам, что его знакомые приобрели  такую же квартиру в нескольких кварталах  от вас за цену более низкую, чем  запрашиваете вы. Как вы отнесетесь к этой информации? Какие аргументы  вы можете привести в защиту своей  позиции?

В качестве одного из важнейших аргументов я бы привел то обстоятельство, что  ваша квартира находится в пешеходной доступности от станции метро, в  то время как проданная квартира находится на расстоянии двух остановок  на общественном транспорте от метро. Какие аргументы могут быть приведены  еще?

Здесь уместно, очевидно, сделать следующее  замечание: уникальность объектов недвижимости означает прежде всего уникальность их потребительских качеств, а следовательно, выгод и дохода, которые способен генерировать объект недвижимости. В  то же время с точки зрения затрат, требуемых для создания объекта, его уникальность не столь очевидна.

Долговечность недвижимого имущества  определяет то важное обстоятельство, что в течение своей жизни  один и тот же объект недвижимости переживает целый ряд экономических  подъемов и спадов, которые прямо  влияют на уровень спроса на недвижимость. Особенно это заметно на рынке  коммерческой недвижимости, однако экономическая  конъюнктура (а также политическая и социальная обстановка) оказывает влияние и на спрос на рынке жилой недвижимости.

При этом однажды созданное недвижимое имущество длительное время остается на рынке как составная часть  предложения. Это предложение может  носить скрытый характер, если указанная  недвижимость используется, но оно  может принять форму явного предложения, если недвижимое имущество по каким-либо причинам перестает эксплуатироваться  и начинает предлагаться на рынке, что  существенным образом может повлиять на ценовую ситуацию.

Примеры подобного рода довольно легко  найти в современной России. Свертывание  производства на крупных градообразующих  предприятиях, национальные конфликты  приводят к массовой миграции населения, что вызывает резкое обесценивание  недвижимости в отдельных регионах страны.

Это обстоятельство играет существенную роль при определении целесообразности инвестирования в создание новых  объектов недвижимости: подобному решению  должна предшествовать серьезная экспертиза ситуации на так называемом "вторичном" рынке недвижимости.

Права на недвижимость. Недвижимая собственность

Ведущая роль земли в составе  недвижимого имущества обусловливает  необходимость выделения недвижимого  имущества в категорию особого  рода вещей.

Эта необходимость вытекает из особой роли земли как экономического ресурса  в хозяйственной жизни общества: земля (недвижимость) является необходимым  условием всякой экономической и  социальной деятельности, выступает в качестве той пространственной основы, на которой разворачивается вся жизнь общества.

В то же время недвижимое имущество  является объектом собственности (или  иных вещных прав). Отсюда вывод: с одной  стороны, права собственника (обладателя иных прав) недвижимости должны быть надежно  защищены, с другой - способ использования  недвижимости ее собственником (владельцем, пользователем) не безразличен иным лицам, обществу в целом.

Так, например, собственник земельного участка может иметь намерение  запретить другим лицам возможность  прохода через его участок, что  может привести к ущербу для этих лиц. Это возможно, в частности, в  случае, если этот участок перекрывает  путь к водопою для скота, который  разводится соседями собственника этого  земельного участка. Очевидно, подобные случаи Вы можете привести и сами.

Учитывая важность способа использования  недвижимости для жизнедеятельности  иных лиц, возникает необходимость  юридического выделения недвижимости в особый род вещей с установлением  для нее особого правового  режима использования и оборота.

Выделение недвижимого имущества  в особый род вещей присутствует практически во всех современных  юридических системах, находя свое практическое выражение в ряде следствий.

Прежде всего выделение недвижимого  имущества в особый род вещей  влечет за собой обязательность государственной  регистрации прав на недвижимое имущество, позволяющая идентифицировать объект и субъект права: "Право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации" (ГК РФ, ст. 131).

Потребность в государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  вытекает из ряда обстоятельств, среди  которых - отсутствие прямой видимой  связи между объектом недвижимости и субъектом прав на него, невозможность  непосредственной идентификации пары "субъект-объект", невозможность  передачи недвижимого имущества  путем физического перемещения  вещи.

Государственная регистрация прав на недвижимость обеспечивает важнейшее  отличие недвижимого имущества  от движимого - гласность, публичность  прав на недвижимость, являющихся необходимым  условием нормального функционирования рынка недвижимости.

Из обязательности государственной  регистрации прав на недвижимость вытекает особый способ передачи недвижимого  имущества от одного лица к другому - через переход прав на недвижимость, также подлежащий государственной  регистрации: "Сделки с землей и  другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации… Несоблюдение…  требования о государственной регистрации  сделки влекут ее недействительность" (ГК РФ, ст. 164, 165).

Как видно из сказанного, система  государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом является необходимым элементом  функционирования рынка недвижимости. Обеспечивая идентификацию объекта  недвижимости и субъекта прав на него она позволяет:

• создать систему налогообложения недвижимости;
• обеспечить безопасность сделок через предоставление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав;
• зафиксировать момент перехода прав на имущество, а значит, выгод и рисков, связанных с обладанием прав на недвижимость.