Налогообложение недвижимости в РФ: основная направленность

Министерство образования  Российской Федерации

Вятский государственный университет

Социально-экономический факультет

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

ПО  ДИСЦИПЛИНЕ «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

 

Выполнила: студентка Распутина Ольга Германовна 02 ЭКУу-2253 / Распутина О.Г./

Регистрационный номер: ___________________________________________

 

Проверил: ________________________________________/   /

 

 

 

 

 

Киров-2004

 

Теоретическая часть

Налогообложение недвижимости в РФ: основная направленность

В Российской Федерации на данный момент действуют несколько законов, регулирующих налогообложение имущества, находящегося в собственности физических и юридических лиц: Закон «О налоге на имущество предприятий», Закон «О налогах на имущество физических лиц», Закон «О плате за землю».

Налог на имущество предприятий, взимаемый с предприятий, учреждений, филиалов, имеющих обособленный баланс и собственный текущий счет, а также с иностранных компаний, достаточно сильно отличается от существующих мировых аналогов. Поскольку его объектом, в отличие от доминирующего в мире положения, является все имущество налогоплательщиков, включая основные средства, нематериальные активы, запасы и затраты, находящиеся на балансе. Для целей налогообложения имущество учитывается по остаточной стоимости.

Состав  необлагаемого имущества предприятий достаточно широкий и включает в себя, в частности, имущество бюджетных учреждений, сельскохозяйственных предприятий, образовательных, медицинских, религиозных, научно-исследовательских учреждений, а также, жилищно-садоводческих кооперативов, имущество детских оздоровительных комплексов, пенитенциарных учреждений, имущество РФФИ и его региональных отделений, пожарной службы, аварийно-спасательных служб, а также имущество, используемое для осуществления деятельности, предусмотренной соглашением о разделе продукции.

Для целей  налогообложения стоимость имущества  уменьшается на балансовую стоимость объектов соцкультбыта и ЖКХ, объектов охраны природы, мобилизационного резерва, имущества, используемого для производства и переработки сельскохозяйственной продукции.

Предельная  ставка для налога на имущество предприятий  установлена в размере 2% от стоимости налогооблагаемого имущества, причем конкретная ставка устанавливается законодательными органами субъектов Федерации.

Налог на имущество физических лиц устанавливает, что плательщиками данного налога являются физические лица, имеющие в собственности объекты обложения, которыми являются: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и другие строения, транспортные средства, за исключением автомобилей, мотоциклов и других самоходных машин, а также механизмов на пневмоходу. Для целей налогообложения используется инвентаризационная стоимость строений и помещений (представляемая органами коммунального хозяйства), в случае ее отсутствия – стоимость, определяемая для обязательного страхования, или же размер минимальной оплаты труда – для транспортных средств. Ставка для обложения строений и помещений установлена в размере не более 0,1% от инвентаризационной или страховой стоимости, для транспортных средств – дифференцированно в зависимости от мощности двигателя в процентах от минимальной оплаты труда.

Льготы  по налогу имеют инвалиды, ветераны войны, герои СССР и РФ, военнослужащие, члены семей военнослужащих, потерявшие кормильца, подвергшиеся радиации вследствие катастрофы в Чернобыле, принимавшие участие в отрядах особого риска при испытаниях ядерного оружия. Отдельно выделяется категория граждан, имеющих льготы только по налогу на имущество физических лиц в части обложения строения и помещений. К ним относятся военные и гражданские пенсионеры, родители и супруги военнослужащих и госслужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Имеются льготы по налогу на помещения, принадлежащие деятелям искусств и используемые в качестве мастерских.

Третьей составной частью налогообложения имущества является плата за землю. В соответствие с Законом «О плате за землю» формами платы за землю являются: земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли. Земельный налог взимается с собственников земли, землевладельцев и землепользователей кроме арендаторов, арендная плата – с арендаторов земельных участков и нормативная цена земли – для покупки и выкупа земли.

Ставка  земельного налога устанавливается  в виде фиксированной величины с  единицы земельной площади в расчете на год. В случае нецелевого использования земли ставка налога увеличивается вдвое.

Для сельскохозяйственных земель законом устанавливается  средняя ставка за единицу площади  по регионам, при этом региональным властям дается право самостоятельно на основе средней ставки устанавливать размеры налога. При исчислении размера налога делаются коррективы в зависимости от местоположения земли, причем размер увеличенной таким образом ставки не должен превышать двукратный размер средней ставки для региона.

Для земель несельскохозяйственного назначения установлено, что городские земли подлежат налогообложению по средним ставкам, указанным в Законе. Средние ставки дифференцируются в зависимости от местоположения и зон различной градостроительной ценности. При этом для земель занятых жилищным фондом вводится пониженная ставка – 3% от средней, установленной для городских земель, но не менее 10 рублей за квадратный метр. Для земель, используемых в промышленных целях и расположенных вне территории населенных пунктов, ставка налога установлена в размере 20% от среднего налога для городских земель.

Перечень  предприятий, освобожденных от уплаты земельного налога, весьма обширен  и включает, в частности, государственные  предприятия связи, санаторно-курортные  учреждения, находящиеся в государственной собственности, образовательные, медицинские, научные организации, финансируемые за счет государства. Не подлежат налогообложению земли, предоставленные для обеспечения деятельности органов государственной власти и управления, а также Министерства Обороны. Освобождены от уплаты налога на землю инвалиды, участники ВОВ, военнослужащие, Герои СССР и РФ.

В июне-июле Государсвенная Дума приняла в первом чтении ряд поправок в Налоговый кодекс, касающийся налогообложения недвижимости. В результате в нем должна появиться новая статья о местном налоге на недвижимость. В первом чтении уже приняты поправки в ст. 220 и 224 второй части Налогового кодекса, которые касаются имущественных налоговых вычетов и ставок подоходного налога.

Сегодня на налоговый вычет в размере 13% при продаже недвижимости могут рассчитывать только те собственники жилья, чья квартира стоит не дороже 1 млн. рублей, и они владели ею не более 5 лет. В скором будущем при продаже приватизированного жилья эти детали не будут иметь значения: налоговые вычеты будут возвращаться в любом случае. Кроме того, законопроект предусматривает предоставление налогового вычета при приобретении и продаже жилого дома или квартиры еще до истечения налогового периода. К тому же имущественный налоговый вычет будет распространяться и на погашение процентов на все виды ипотечных кредитов. На период формирования рынка ипотечных ценных бумаг (до 1 января 2007 года) доходы физических лиц, полученные по ипотечным ценным бумагам, будут облагаться по льготной ставке 6%.

Другим  законопроектом вносятся изменения  в статью о налоге на добавленную стоимость (НДС, статья 146 Налогового кодекса). Так, предлагается отменить взимание НДС при реализации жилья и земельных участков.

На сегодняшний  день застройщики и риелторские компании стараются использовать механизмы, снижающие налоговые обязательства по НДС. Но при этом используют высокорискованные для потребителей схемы: договор о привлечении финансовых средств на строительство, договор инвестирования, продажа жилья на вторичном рынке через физических лиц, сотрудников агентств недвижимости. Отмена взимания НДС при покупке жилья и земельных участков позволит уйти от данных схем.

Кроме того, законопроект будет стимулировать  строительные организации, привлекать в качестве источника финансирования жилищного строительства банки, что позволит уменьшить сроки строительства жилья, а также значительно сократить риски населения, которые неизбежны при использовании их средств в долевых схемах инвестирования.

Однако  кроме перечисленных послаблений в Налоговый кодекс внесены поправки, осложняющие налогоплательщикам жизнь. Речь идет о введении так называемого «местного налога».

Местный налог вводится для юридических  и физических лиц, являющихся собственниками объектов недвижимости жилого назначения (квартир, жилых домов, дач), гаражей, находящихся в собственности физических лиц, гаражных и гаражно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников жилья, а также земельных участков, на которых расположены указанные объекты недвижимости или которые предоставлены для их строительства. Местный налог на недвижимость заменит налоги на имущество физических лиц, имущество организаций и земельный налог в части налогообложения установленных объектов.

Законопроектом предусмотрено, что  представительными органами местного самоуправления устанавливается единая (на данной территории для физических и юридических лиц) ставка налога в пределах от 0, 1 до 1%. При этом оценка недвижимого имущества будет проводиться с применением методов массовой оценки на основе анализа рыночных цен. Данные два пункта являются самыми спорными на сегодняшний день.

Как отметил президент Международной  академии ипотеки Иван Грачев, главное препятствие для введения законопроекта по налогу на недвижимость – это отсутствие объективных данных по стоимости объектов недвижимости. Исчисление налога по методике, которую предлагает правительство, сделает назначенную сумму налога неоспоримой. Если владелец будет не согласен с оценкой, он не сможет даже в суде защитить свою позицию. Кроме того, установленная в законопроекте «вилка» налогообложения – от 0,1 до 1% стоимости недвижимости, когда окончательное решение о ставке налога остается за субъектами Федерации, может способствовать росту злоупотреблений со стороны местной власти.

Очевидно, что любой муниципалитет  будет заинтересован в максимальной ставке, поскольку это позволит пополнить  местный бюджет. Представители профессиональных сообществ оценщиков также резко критикуют данный законопроект. Председатель правления Российской коллегии оценщиков Дмитрий Кувалдин и вице-президент Российского общества оценщиков Евгений Нейман высказались против предложенной в законопроекте методики оценки, поскольку она не отвечает мировым стандартам.

Депутат Госдумы Александр Коган признал, что методика оценки спорная, но защитил идею о введении так называемой «вилки» взимания налога, поскольку это позволяет учитывать различие жилищных условий в регионах. Руководитель налогового комитета общественной организации бизнесменов «ОПОРА России» Александр Паперно, напротив, заявил, что подобные «вилки» – новый стимул для взяточничества чиновников.

Также в законопроекте предлагается установить социальный вычет для малообеспеченных семей, чтобы вывести из-под налогообложения и сделать для них небольшой налог. При этом на дорогое жилье, напротив, документ предлагает увеличить налоговую плату. Предлагается также сделать одинаковую налоговую ставку на жилье для физических и юридических лиц.

В 1997 году был начат, а 28 июля текущего года продлен эксперимент по налогообложению недвижимости в Твери и Великом Новгороде. Его участники вместо двух налогов – на имущество физических лиц и на землю – платят единый. Со временем в концепции развития налоговой реформы планируется расширить число участников эксперимента, а с 2007 года распространить его на всю территорию России.

Таким образом, можно выделить три основные тенденции в налогооболожении недвижимости: 1) объединение трех налогов в один, 2) большая диверсификация ставок в зависимости от места, доходности недвижимости и других сходных обстоятельств, 3) увеличение числа налоговых вычетов.

Страхование недвижимости в России и за рубежом (сравнение принципов)

В развитых странах страхование  традиционно является стратегическим сектором экономики и основой жизни общества. Впечатляющие объемы резервных фондов, которые длительное время накапливаются у страховых компаний, превращают их в мощнейшие финансовые и кредитные институты. Средства, аккумулированные страховыми компаниями, составляют основную часть инвестиционных проектов во всем мире.

Крупнейшие страховые компании мира, и прежде всего Соединенных  Штатов, представляют собой финансовые конгломераты: через дочерние компании они могут помимо страхования заниматься предоставлением кредитов и займов, организовывать чековое обслуживание клиентов, эмитировать расчетные кредитные карточки, проводить операции с недвижимостью, с ценными бумагами, управлять имуществом и капиталом по поручению клиентов. Идет дальнейшая интернационализация страхового дела, после жесткой конкуренции в 70-х годах обозначился явный перелом в пользу США. Страховая индустрия в США является единственной, которая не подпадает под антимонопольное законодательство.

Деятельность страховщиков тщательно  анализируется страховыми компаниями. При этом основными факторами, по которым производится анализ, являются: финансовое положение, выплаты по искам и уровень сервиса, безопасность и предотвращение потерь, гибковть в работе компании, стоимость услуг (минимальные тарифные ставки).

Страхование в зарубежных странах  является важным сектором национальных экономик, обеспечивая перераспределение 8-12% валового национального продукта. Аккумулируемые через страхование денежные средства служат источником крупных инвестиций. Финансовые потоки страховых компаний в значительной мере ориентированы на обслуживание государственного внутреннего долга. государственное регулирование страховой деятельности за рубежом в основном направлено на контроль за финансовой стороной работы страховых компаний.

Сегодня зарубежные компании предлагают своим клиентам широчайший перечень услуг. При страховании домовладения пострадавшим оплачиваются медицинские расходы, ущерб, нанесенный деревьям и кустарникам, няня для детей младше 18 лет в случае госпитализации одного из родителей, присмотр за домашними животными, расходы на временное жилье (чаще всего это гостиница).

Но, например, в США, страхование  от наводнений никогда не включают в пакеты домовладельцев. Этот вид страхования предлагается федеральным правительством через сеть страховых агентов. Федеральная администрация страхования Департамента жилищного строительства и городского развития управляет специальной программой, нацеленной на снижение затрат на страхование от наводнений в особо опасных районах. Чтобы претендовать на такой вид страхования, домовладение должно располагаться на территориях, владельцы которых сообща планируют и проводят мероприятия по уменьшению убытков от наводнений. С середины 80-х годов прошлого века Федеральная администрация страхования разрешила частным компаниям осуществлять страхование от наводнений. В рамках собственных программ частные страховщики продают полисы от своего имени и регулирую претензии, а правительство США потом возмещает им расходы.