Основные характеристики рынка недвижимости

 

 

Введение

В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка. В настоящее время тема рыночной экономики жилищной сферы весьма актуальна, так как рынок недвижимости претерпевает серьезные изменения, а знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

Цель контрольной работы состоит в изучении теоретических вопросов рынка недвижимости и в определении стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.

Контрольная работа состоит из теоретической и практической частей.

Задачи данной работы:

• дать основные характеристики рынка недвижимости, раскрыть его функции, участников;
• дать определение спросу и предложению на рынке недвижимости;
• рассмотреть основные сегменты рынка недвижимости;
• указать особенности предприятий, действующих в сфере недвижимости;
• определить стоимость объекта недвижимости методом сравнительного подхода.

В данной работе используется метод оценки недвижимости сравнительным (или рыночным) подходом, который основан на принципе замещения и является наиболее надежным при оценке жилой недвижимости.

 

 

 

1. Теоретическая часть
1. Основные характеристики рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

С абстрактной точки зрения рынок недвижимости можно представить как фактический поток сделок с недвижимостью, с интересами и правами на недвижимость, а также поток информации, касающихся таких сделок.

Действия на рынке недвижимости представляют собой движение капитала, приносящее доход. Участники операций вступают между собой в финансовые отношения, что обуславливает тесную взаимосвязь рынков недвижимости и финансов. Более того, капитал, овеществленный в недвижимости, приносит доход, если он используется для производства товаров или услуг, сдается в аренду, перепродается и т.п. В этом случае он взаимодействует также с рынками товаров, труда. Поэтому рынки недвижимости, труда, товаров и услуг, финансов тесно связаны между собой.

Реальная экономика может быть в полной мере рыночной лишь при наличии рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными потребительскими свойствами: степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, материалом изготовления, отделкой, сроком службы и т.д. Даже при совпадении внешних эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением, его инфраструктурой и экологическими особенностями.

Для жилой недвижимости важен вид из окна, близость к центру, метро, месту работы, этаж на котором находится квартира и т.д.

Рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как она в силу перечисленных потребительских свойств имеет высокую цену. Указанные обстоятельства приводят к формированию практически индивидуальных цен на каждый объект недвижимости.

Информация о рынке недвижимости является не такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д.

Рынок недвижимости более локализован, чем другие рынки, его объекты не могут быть перемещены и подвержены воздействию физической среды. Объекты недвижимости более дифференцированы по своим характеристикам (каждый участок земли имеет свои уникальные свойства; один и тот же тип жилья, расположенный в разных местах, будет иметь разную ценность) /3/.

Рынок недвижимости обеспечивает передачу прав на недвижимость от одного лица другому, установление цен на объекты недвижимости в регионах и местностях, связь между собственниками и покупателями, распределение пространства между конкурирующими субъектами рынка.

Особенность рынка недвижимости заключается в том, что среднестатистический покупатель, как правило, не обладает ни опытом приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, ни информацией о реальных ценах сделок.

Сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номиналах сделок, неодновременность, неоднотипность и даже неповторимость объектов недвижимости как товара позволяют сделать вывод, что на рынке недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения.

В силу длительности строительства объектов предложение на рынке недвижимости не может формироваться исходя лишь из тенденций изменения спроса, в связи, с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения на рынке недвижимости. Отсюда следует, что достоверное (точное) определение рыночной цены объектов недвижимости принципиально невозможно. Возможны только разного рода приближения, основанные на статистических распределениях вероятностей. Следовательно, неопределенность в цене будет гораздо больше, чем на других рынках.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости, последний имеет свои достоинства и недостатки представленные в таблице 1.

Таблица 1

 

Достоинства	Недостатки
Получение большей прибыли, чем на других рынках, за период эксплуатации	Информация не столь открыта, как на других рынках
Достаточная устойчивость потребительского спроса	Отсутствие законодательной базы по публикациях о сделках
Меньшая подверженность колебаниям экономического спроса	Жесткая зависимости от внешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностей инвестиционно-строительного комплекса региона
Наличие защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры	Значительные трансакционные издержки

 

Рынок недвижимости подвержен влиянию как микроэкономических, так и макроэкономических факторов, его развитие зависит не только от ситуации на локальном рынке региона, но и от экономической, политической, социальной, демографической ситуации в стране, на этом уровне определяющим фактором является позиция правительства, налоговые и другие законодательства, создающие условия для увеличения притока капитала, защиту инвестиций и другие меры по стимулированию рынка недвижимости /1/.

 

 

2. Спрос и предложение на рынке недвижимости

Развитие рынка недвижимости зависит от большого числа факторов, среди которых на первом месте стоят спрос и предложение.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. Спрос характеризует уровень платежеспособности покупателей.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов:

• экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.
• социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.
• природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.
• административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).
• окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.
• национальные и культурные условия, традиции населения.
• политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

• ценой земли относительно цены на другие факторы производства;
• продуктивностью земли;
• ценой конечного продукта.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

В регионах предложение определяется наличием готовых объектов на вторичном рынке, площадей и земельных участков под застройкой, мощностей строительных организаций, наличием материально – технических, энергетических и трудовых ресурсов, ценами на строительные материалы; наличием современных технологий производства и управления и т.д. Закон предложения определяет взаимосвязь между количеством предлагаемого товара и ценной: с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, а при снижении сокращается.

Изменение предложения на рынке недвижимости зависит от уровня нового строительства; налогов и дотаций; числа продавцов; ожидания изменений цен производителей, продавцов и т.д. В краткосрочном периоде все эти факторы обуславливают низкую эластичность предложения объектов недвижимости. Это значит, что если даже спрос возрастет и цены пойдут вверх, очень трудно будет быстро увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке /4/.

 

 

3. Сегментация рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

1. По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие:

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.