Проблемы ипотечного кредитования в россии

Проблемы  ипотечного кредитования в России

Жилищная проблема в России – одна из наиболее значимых и волнующих проблем для миллионов  людей. На сегодняшний день свыше 2% населения России проживает в  ветхом или аварийном жилье. В  целом же в улучшении жилищных условий нуждаются около 80% наших граждан. Граждане, имеющие постоянный, но недостаточно большой заработок для одномоментной покупки жилплощади, обладают возможностью приобретения жилья при помощи системы ипотечного кредитования.

Термин «ипотека»  впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э., был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В России история развития ипотеки как системы получения банковского кредита через залог известна еще в середине XVIII века, данный вид кредитования получил название «заклад».  В 1754 г. были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед. С 1776 года дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам. После отмены крепостного права в России начинается массовое распространение кредитных учреждений. К 1917 году в России уже существовало 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

Ипотека в современных  условиях является относительно новым  понятием. Сегодня она представляет собой  долгосрочный банковский кредит для приобретения недвижимости. В залог по такому кредиту принимается как приобретаемая недвижимость, так и имеющаяся. Он предоставляется специализированными институтами - ипотечными банками.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо того чтобы на протяжении многих лет копить необходимую сумму на приобретение жилья, существует возможность уже сейчас купить новую квартиру или дом. При этом дом или квартира, приобретенная в ипотеку, находится в собственности заемщика, а по желанию и созаемщика. Заемщик и его семья имеет права зарегистрироваться в новом жилье. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков потери заемщиком трудоспособности, а также утраты права собственности на квартиру и ее повреждения.

Но сейчас таким  путем реализуется менее одного процента жилья. Одной из главных  причин является  «переплата», а  именно сумма платежа за пользование  кредитом, которая может достигать  свыше 100% от стоимости приобретаемого имущества. А также в процессе оформления ипотеки заемщику необходимо оплатить услуги страховой и оценочной компании, нотариуса, услуг банка за рассмотрение заявки на кредит, начисление за ведение ссудного счета и т. п. Данные расходы в совокупности могут достигать 10% от первоначального взноса приобретаемой жилплощади. Еще один недостаток ипотеки - большое количество документов, необходимых предоставить заемщиком ипотечному банку.

В современной  России только 10% населения могут  позволить себе взять ипотеку. В  составленном компанией Penny Lane Realty рейтинге стран Россия по стоимости ипотечного кредита заняла 47-е место из 60 возможных.

Ипотечное кредитование еще несколько лет назад было диковинкой для россиян, но постепенно кредиты на покупку жилья на 15-30 лет входят в обиход. В кризисный период 2008 -2009 гг спрос на кредиты по вполне понятным причинам снизился, но, уже начиная с 2010 года, население начало оправляться от кризисного шока, и стало наблюдаться поступательное восстановление спроса на ипотеку. Этому в немалой степени способствовали как восстановление денежных доходов населения, так и снижение ставок по ипотеке.

Рейтинг регионов по средневзвешенной процентной ставке по ипотеке

Источник: РИА-Аналитика  по данным ЦБ РФ

Средневзвешенные  ставки по ипотечным кредитам, приведенные  в настоящем рейтинге, отражают фактические сделки по ипотечным кредитам, взвешенные по срокам и объемам. При этом ставки предложения по ипотечным кредитам могут варьироваться в широком диапазоне, определяемом объемом кредита, соотношением кредит/залог, уровнем доходов заемщика, страховкой, сроками кредита. Поэтому ставки предложения могут отличаться от средневзвешенных.

30 РЕГИОНОВ РОССИИ  С НАИБОЛЬШИМ ОБЪЕМОМ ВЫДАЧИ, МЛН РУБ.

К настоящему времени  в России выдано более 1 млн. ипотечных  жилищных кредитов. При этом по итогам восьми месяцев 2011 года было выдано 288 тыс. ипотечных кредитов на сумму 397 млрд. руб. Безусловно, наибольший прогресс ипотечное кредитование демонстрирует в относительно экономически развитых регионах, где хорошо развит вторичный рынок жилья: это Тюменская область, Республика Татарстан, Московская область, Челябинская область. Однако не всегда самые богатые граждане нашей страны берут кредиты на покупку недвижимости, а, напротив, к кредитам во многом прибегают те, кому не хватает собственных средств для улучшения жилищных условий, но кто остро нуждается в этом улучшении (например, молодые семьи). Поэтому для тех, кто берет кредиты, как правило, крайне важны условия получения ипотеки и, в первую очередь, процентная ставка, которая, в конечном счете, определяет размер дополнительно выплаченной суммы сверх стоимости квартиры.

ДИНАМИКА СРЕДНЕВЗВЕШЕННОЙ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКИ ПО ВЫДАННЫМ ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ В 2006-2011 ГГ. 
 (ПОКВАРТАЛЬНО НАКОПЛЕННЫМ ИТОГОМ С НАЧАЛА ГОДА)

Процентная  ставка по ипотеке в последние  годы в России имела тенденцию  к снижению, однако во время кризиса  наблюдался ее временный рост, что вполне объяснимо было связано с возросшими рисками для банков. По итогам 2006 года в среднем по стране средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам была на уровне 14% годовых, в 2007 году – 12.9%,  в 2008 году – 12.6%, в 2009 – 14,5%, в 2010 году – 13.4%, а по итогам 2011 года 12.2%.  При этом самая низкая средняя процентная ставка за 8 месяцев 2011 года зафиксирована в Курганской области, она составила 9,7%, самая высокая – Республика Хакасия 13,7%.

Немаловажную  роль в распределении процентных ставок в региональном разрезе играет конкуренция между банками. Во многом именно рост конкуренции позволил сузить разброс ставок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В 2011 году разница  между минимальной и максимальной ставкой по ипотеке в различных регионах России составляет 4 процентных пункта. Так, по итогам восьми месяцев текущего года в Курганской области было выдано 1665 ипотечных кредитов в рублях, и средневзвешенная ставка (взвешивается как на объем кредитов, так и на срок, на который выдан кредит) по ним составила всего 9.7%. При этом максимальная ставка наблюдалась в Республике Хакасия, где за восемь месяцев было выдано 1265 кредитов по средневзвешенной ставке 13.7%.

Не считая нескольких регионов – лидеров и аутсайдеров, процентные ставки остальных регионов находятся в довольно узком диапазоне – 11.5-12.7% годовых. Так, например, в регионе –  лидере по объему выдаваемых кредитов –  Москве, средневзвешенная процентная ставка по рублевым кредитам составляет 12.0%. За восемь месяцев 2011 года в Москве выдано 12 тыс. кредитов на сумму 44 млрд. руб. В Москве выдается наибольший объем кредитов в денежном выражении, что объясняется более высокой стоимостью квадратного метра жилья, однако наибольшее количество ипотечных кредитов было выдано в Тюменской области (17.7 тыс. кредитов). Немного отстает от Тюменской области Республика Татарстан, где за январь-август было выдано 15.5 тыс. ипотечных кредитов.

Сейчас можно с уверенностью говорить о том, что несмотря на ожидание кризиса, рынок продолжает развиваться высокими темпами. За 3 квартала 2011г. было выдано ипотечных кредитов на сумму 28 млрд. рублей против 8,7 млрд. рублей за тот же период в 2010г. 

Что касается ипотечных учреждений, лидером по объему выдачи ипотечных кредитов остался “Сберегательный Банк”. “Сбербанк” по-прежнему занимает лидирующее положение в первую очередь за счет сохранения невысоких ставок. Специалисты считают, что огромную роль сыграли ипотечные программы “Три десятки” и “Три восьмерки”.  
Огромным плюсом банка также является его самая большая филиальная сеть в России, плюс репутация банка, как государственного, который активно выдает ипотечные кредиты. Следует отметить, что “Сбербанк” добивается серьезных результатов, несмотря на то, что по некоторым параметрам его ипотечные программы отчасти уступают коммерческим банкам. Как преимущество “Сбербанка”, также можно отметить активное сотрудничество с брокерскими агентствами и партнерами. Можно предположить, что позиция банка по итогам года сильно не изменится. Если перейти к цифрам, то доля “Сбербанка” на рынке ипотечного кредитования в конце 3 квартала 2010 составляла больше половины – т.е., взять ипотечный кредит в «Сбере» хотела – и имела возможность большая часть платежеспособного населения России . Однако на этот же период 2011 года доля снизилась до 34%. Это обусловлено не тем, что банк снизил темпы выдачи кредитов, а возросшей конкуренцией банков, входящих в первую десятку. 

Второе место  по объему выданных ипотечных кредитов по-прежнему занимает банк “ВТБ-24”. Его доля на рынке выросла до 12,3%, что на сверхконкурентном рынке является большим достижением. Более того, темпы роста объема выданных кредитов банка превышают средние показатели по рынку, и по сравнению с прошлым годом увеличил этот показатель в 3,4 раза. Среди основных преимуществ “ВТБ-24” являются возможности занижения суммы сделки, развитая филиальная сеть, конкурентными ставками по ипотечным кредитам, а так же более интенсивная работа банка с партнерами. Значительный рост можно связать также с амбициозными планами “ВТБ-24” на рынке ипотечного кредитования, объявленными руководителями банка. В течение всего года банк интенсивно снижал ставки и вводил новые интересные программы. “ВТБ-24”, как и “Сбербанк”, присутствует на рынке кредитования строящегося жилья. 

На третье место вышел “Газпромбанк”, до недавнего времени не занимавший значимой позиции в ипотечном кредитовании. Он буквально ворвался в число лидеров на рынке. Основной секрет кредитной организации заключается в сравнительно низких процентных ставках и в работе на рынке строящего жилья. 

“Балтинвесбанк” занял 6,8% рынка ипотечного кредитования и находится на 4 позиции. Высокая  позиция вполне ожидаема потому, что  “Балтинвестбанк” можно выделить как банк, максимально лояльный к  заемщикам, который предлагает хорошие  ставки, активно кредитует строящееся жилье, обладает рядом специальных преференций для ипотечных брокеров, что также позволяет увеличить поток клиентов, желающих купить квартиру в ипотеку. 

Пятое место  занимает банк “Дельтакредит”. При этом доля банка на рынке ипотечного кредитования 5,6%, по сравнению с 7,6% за аналогичный период прошлого года. Банк “Дельтакредит” всегда, даже в не самые простые времена, интенсивно выдавалипотечные кредиты. Банк весьма технологичный, как в плане одобрения ипотечных кредитов, так и в плане подготовки и проведения сделки с недвижимостью. 

Следом идет “Ханты-Мансийский Банк”, тоже не присутствующий в списках прошлого года. Банк предложил  вполне конкурентноспособные ставки по ипотеке, привлек хорошую, профессиональную команду, руководство которой работало в ведущих ипотечных банках Санкт-Петербурга. Большим подспорьем для роста объема выдачи кредитов “Ханты-Мансийского Банка” стало активное сотрудничество с жилым комплексом “Северная Долина”. 

“Абсолют Банк”  занимает 4,7% рынка ипотечного кредитования, что на 0,5% больше, чем в прошлом году. Банк всегда активно присутствовал на рынке ипотечного кредитования, постоянно совершенствовал свои ипотечные программы и создавал новые. Тот факт, что банк не увеличил долю рынка ипотечного кредитования связано в первую очередь с ростом конкуренции и следует учитывать, что “Абсолют Банк” не кредитует рынок строящегося жилья. 

В условиях замедления рынка высокие темпы роста  смогут показать банки, готовые развивать  новые каналы продаж и предлагать высокий уровень сервиса. На фоне снижения стоимости ипотеки растет требовательность клиента к процессу получения и последующего обслуживания кредита. Поэтому участникам рынка необходимо инвестировать в улучшение технологий кредитования и качества обслуживания, а также активно развивать дистанционные каналы погашения кредита (точки самообслуживания, интернет-банкинг). Значительный эффект на портфель банков может оказать увеличение объема продаж ипотеки непосредственно через агентства недвижимости.

В отдельных регионах рост ипотеки на фоне снижения объемов вводимого жилья способен стать источником нового «ценового бума» на жилищном рынке. Поэтому стимулирование спроса на жилье за счет ипотеки должно сочетаться с мерами по расширению объема предложения квартир, в том числе за счет арендного жилья. Дополнительно к мерам по прямому стимулированию жилищного строительства необходимы банковские продукты, повышающие ликвидность уже существующего рынка недвижимости, такие как «обратная» ипотека и образовательная ипотека. Эти продукты будут особенно интересны небольшим банкам, не готовым вступать в жесткую ценовую схватку с ипотечными «гигантами».