ВВЕДЕНИЕ
Среди элементов рыночной экономики
особое место занимает недвижимость,
которая выступает в качестве
средств производства и предмета или объекта
потребления. Недвижимость выступает
основой личного существования для граждан
и служит базой для хозяйственной деятельности
и развития предприятий и организаций
всех форм собственности. В России происходит
активное формирование и развитие рынка
недвижимости и все большее число граждан,
предприятий и организаций участвует
в операциях с недвижимостью.
Недвижимость является главным
предметом обсуждения при приватизации
государственной и муниципальной
собственности, при аренде нежилых
помещений, при покупке и продаже
жилых помещений. Поэтому процесс
оценки объекта недвижимости
требует высокой квалификации
и профессиональной подготовки
оценщика и является сложной
трудоемкой и творческой работой,
состоящей из определенных этапов.
ПРОЦЕСС
ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Оценка недвижимости — один
из наиболее часто встречающихся
видов оценки. Зачастую, стоимость
недвижимости является очевидной
для ее владельцев или предполагаемых
покупателей, все же в результате
профессионального изучения оценщиком
всех факторов, касающихся данного
объекта, его стоимость может
быть существенно скорректирована
относительно первоначального представления.
Обычно оценке подлежат следующие
объекты недвижимости:
-
земельные участки;
-
объекты жилой недвижимости (квартиры,
индивидуальные дома);
-
объекты коммерческой недвижимости
(офисные помещения, гостиницы,
торговые и складские площади);
Оценка недвижимости
объекты промышленной недвижимости;
сооружения;
инженерные коммуникации;
объекты, незавершенного строительства;
воздушные, морские и речные
суда.
Оценка недвижимости является
самым распространенным видом
оценочной деятельности и включает
в себя определение стоимости
объекта или отдельных прав
в отношении оцениваемого объекта,
например, права аренды, права пользования
и т.д. Для получения наиболее
точных результатов при проведении
оценки недвижимости, эксперты обязательно
используют все три оценочных
подхода — затратный, доходный
и сравнительный. Эти подходы
взаимно дополняют друг друга,
каждый из них основан на
использовании определенных свойств
объекта и оценочных принципов.
Процесс оценки недвижимости
требует от оценщика проведения
анализа большого числа факторов,
которые в конечном счете и определяют
величину расчетной стоимости.
Квалифицированное и обоснованное
заключение о стоимостных характеристиках
объекта оценки возможно только на
основе систематизированных и подтвержденных
тем или иным образом исходных данных,
которые также могут быть проверены любым
заинтересованным лицом, включая органы
власти.
Процесс оценки недвижимости
начинается с его освидетельствования,
проведения переговоров с руководителями
и собственниками. При посещении
объекта оценки оценщик произведет
его осмотр. Перед началом осмотра
оценщик ознакомится с имеющейся
технической документацией по
объекту, а так же побеседует
с представителями технических
служб, ответственными за его
эксплуатацию. При ознакомлении
с технической документацией
оценщик установит, какие основные
изменения были внесены в проект,
проводилась ли реконструкция,
даты текущего и капитального
ремонтов.
2.
ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
НЕДВИЖИМОСТИ
Процесс оценки недвижимости
включает следующие этапы:
1й
этап. Постановка задания на оценку.
1.1.
Цель оценки.
1
2 . Вид определяемой стоимости.
1.3.
Установление оцениваемых имущественных
прав.
1.4.
Дата проведения оценки.
2й
этап. Составление плана и договора
на проведение оценки.
2.1.
График работ по оценке.
2.2.
Источники информации.
2.3.
Выбор методов оценки.
2.4.
Затраты на проведение оценки.
2.5.
Денежное вознаграждение за проведение
оценки.
2.6.
Составление договора на оценку.
3й
этап. Сбор и анализ информации.
3.1. Осмотр объекта и прилегающей
территории.
3.2.
Юридическое описание объекта
недвижимости.
3.3.
Физические характеристики и
местоположение.
3.4.
Экономическая информация.
3.5.
Проверка достоверности собранной
информации.
3.6.
Анализ и обработка информации.
4й
этап. Анализ лучшего и наиболее
эффективного использования.
4.1.
Анализ земельного участка как
условно свободного.
4.2.
Анализ земельного участка с
улучшениями.
5й
этап. Расчет оценочной стоимости
объекта недвижимости на основе
трех подходов.
5.1.
Оценка стоимости на основе
доходного подхода.
5.2.
Оценка стоимости на основе
сравнительного подхода.
5.3.
Оценка стоимости на основе
затратного подхода.
6й
этап. Согласование полученных результатов
и выведение ито говой величины стоимости
объекта недвижимости.
6.1.
Проверка полученных данных о
величине стоимости.
6.2.
Допущения и ограничивающие условия,
обусловленные полнотой и достоверностью
использованной информации.
6.3.
Выведение итоговой величины
стоимости.
7й
этап. Составление отчета об оценке.
Постановка
задания на оценку.
Постановка задания на оценку
является начальным этапом, на
ко тором определяются и формулируются
базовые параметры оценочного задания.
Четкая постановка задачи необходима
для полной и недвусмысленной трактовки
характера задания на оценку, выбора методов
оценки и толкования результатов, отраженных
в отчете. Наиболее важные компоненты
задания на оценку включают:
• идентификацию объекта
недвижимости;
• идентификацию подлежащих
оценке имущественных прав;
• назначение (сфера
применения) результатов оценки;
• выбор и определение
вида стоимости;
• уточнение даты
проведения оценки;
• описание объема
оценки;
• уточнение иных
ограничений.
Идентификация
объекта недвижимости включает описание
таких характеристик, как адрес,
полное юридическое описание, точное
местонахождение и границы недвижимости.
Идентификация объекта недвижимости
представляет его точное юридическое
описание, которое целесообразно
составлять на основе предоставленной
заказчиком информации. Необходимая
информация может быть получена
из государственного реестра
данных обследования земельных
участков в соответствии с
местным и государственным законодательством.
Правильное юридическое описание
должно учитывать конкретную
региональную систему обследования
и описания земельных участков,
которое состоит из описания
их границ, государственной системы
обследования, а также процедуры
описания и составления карты
участков и кварталов.
Идентификация
подлежащих оценке имущественных прав.
Особенностью оценки недвижимости
является комплексный подход, который
одновременно рассматривает недвижимость
и как реально существующий
физический объект и как набор
прав частных либо юридических
лиц, которые они могут иметь
или предъявлять на собственность,
а также использование земельных
участков и строений.
Объектом оценки может выступать
недвижимость с полными или
частичными имущественными правами,
обусловленными отделением или
разделением прав собственности.
В процессе определения рыночной
стоимости недвижимости оценщик
учитывает такие ограничения
прав собственности, как договор
аренды, сервитуты, ограничения,
вызванные залоговым удержанием
объекта недвижимости, притязания
на права собственности, а также
права распоряжения воздушным
пространством или наземной территорией.
Сфера
применения или назначение результатов
оценки – это экономическая процедура,
осуществляемая впоследствии заказчиком
на основе полученного оценщиком
результата стоимости.
Оценка стоимости недвижимости
проводится в целях определения:
• цены купли-продажи;
• суммы залога
при кредитовании;
• базы налогообложения;
• условий арендного
договора;
• стоимости зданий
и сооружений бухгалтерской отчетности;
• базы справедливой
компенсации при отчуждении имущественных
прав;
• базы договора
страхования.
Выяснение способа последующего
использования полученного результата
стоимостной оценки необходимо
для выбора оптимальной процедуры
оценки – от сбора и анализа
необходимой информации до применения
наиболее результативных методов
оценки и принципов согласования
результатов. Если заказчик не
предоставляет сведения о сфере
использования результатов отчета
об оценке, оценщик по собственной
инициативе должен обсудить с
ним данный вопрос и убедиться, что
клиент адекватно понимает проблему. Данная
процедура избавит оценщика от возможных
недоразумений и необходимости переделывать
работу.
Выбор
и определение вида стоимости.
Целью оценки является определение
стоимости недвижимости, которая
в соответствии с действующими
международными и российскими
стандартами оценки проявляется
в различных видах. Вид стоимости
объекта оценки диктуется рядом
факторов, к которым относятся
связанные с ним оцениваемые
имущественные права, сфера применения
или назначение результатов оценки,
объем оценочного задания.
В соответствии с действующими
российскими стандартами оценки
можно использовать следующие
виды стоимости:
• рыночная стоимость;
• стоимость объекта
оценки с ограниченным рынком;
• стоимость замещения;
• стоимость воспроизводства;
• стоимость при
существующем использовании;
• стоимость для
целей налогообложения;
• инвестиционная
стоимость;
• ликвидационная
стоимость;
• утилизационная
стоимость.
Специальная стоимость, включающая страховую,
залоговую и другие виды стоимости, не
входящие в данные стандарты, но оговоренная
нормативными правовыми актами.
Выбранный оценщиком по согласованию
с заказчиком и третьими лицами,
пользователями отчета, вид стоимости
должен быть указан в задании
на оценку. Кроме того, необходимо
в письменном виде в отчете
об оценке дать определение
(формулировку) указанной стоимости,
которая не должна противоречить
принятым в оценке стандартам.
Используемый в процессе оценки
конкретного объекта оценки вид
стоимости оказывает влияние
на содержание отдельных этапов
в рамках универсальной модели
оценки. Вид стоимости определяет
состав, сбор, подготовку и анализ
информации для целей оценки.
Выбор подходов и методов оценки
недвижимости является производной
от вида определяемой стоимости;
так, например, при определении
страховой стоимости нецелесообразно
применять методы доходного подхода.
Вид стоимости определяет логику
и обоснованность согласования
итоговых результатов оценки.
Уточнение
даты проведения оценки.
Уточнение даты, на которую будет
проведена оценка и, следовательно,
будет действовать результат
оценки, необходимо по целому
ряду причин. Любой вид определяемой
стоимости по своей сути является
рыночным, так как даже стоимости
воспроизводства и замещения
рассчитываются в ценах на
строи тельную продукцию, действующих
на определенный момент, поскольку
они постоянно меняются под воздействием
инфляции, конкуренции, изменения предпочтений
потребителей и т. д.
В процессе оценки необходимо
учитывать многочисленные ценообразующие
факторы, состав, приоритетность и степень
влияния которых нестабильны. Рыночная
стоимость отражает представление участников
рынка о состоянии его конъюнктуры. В связи
с тем, что рыночная ситуация постоянно
меняется, рыночная стоимость основывается
на анализе информации, собранной на определенную
дату, рыночных данных в конкретное время.
Изменение расстановки рыночных сил оказывает
существенное влияние на результат оценки
и получаемую величину стоимости.
Дата проведения оценки, используемая
в оценочной практике, представлена
тремя видами: