Рынок жилой загородной недвижимости

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» (ННГАСУ)

 

 

Кафедра недвижимости, инвестиций, консалтинга и анализа

 

 

 

 

Реферат на тему:

«Рынок жилой загородной недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил студент гр.ЭУН-11                                                            Горшенкова О.Н.

Принял:                                                                                                                            Жулькова Ю.Н.

 

 

 

Нижний Новгород – 2013

 

Содержание

Введение………………………………………………………………………………...3

1. История развития загородной недвижимости…………………………………4
2. Загородное жилье………………………………………………………………..5
3. Классификация загородного жилья…………………………………………….6
4. Анализ рынка загородной недвижимости……………………………………...8
1. Анализ спроса на рынке загородной недвижимости…………………………8
2. Анализ предложения на рынке загородной недвижимости………………...10
3. Общая характеристика рынка коттеджных поселков……………………….13
4. Перспективы развития рынка………………………………………………....14
5. Рынок загородной недвижимости в Нижегородской области………………16
6. Заключение……………………………………………………………………...18
7. Литература……………………………………………………………………...19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Загородная недвижимость - это один из основных и активно развивающихся сегментов рынка. С каждым днем загородная недвижимость становится более востребованной и популярной. Покупка загородного дома рассматривается не только как оптимальное решение жилищного вопроса, но и как выгодное вложение средств: загородная недвижимость дорожает с каждым годом. Загородная недвижимость сегодня – это наиболее обширная ниша на рынке недвижимости, так как жизнь на лоне природы приобретает все большую популярность.

Загородная недвижимость — один из самых популярных и перспективных сегментов рынка недвижимости в России. С началом «перестройки» в России начался настоящий дачный бум. Тысячи горожан получили участки и стали возводить на них разнообразные строения: и крошечные однокомнатные домики, и дворцы, не уступающие царским резиденциям. В новом тысячелетии продажа загородной недвижимости приобрела совершенно другой облик: жители стали приобретать не просто одиночные загородные дома, а дома в коттеджных поселках. Наиболее сильно рынок загородной недвижимости развит в Подмосковье, Ленинградской области, Екатеринбурге, Сочи. Основные типы жилья — загородные дома и коттеджные поселки (более 75% всех предложений на рынке), таунхаусы, многоквартирные и малоэтажные комплексы. Появляются новые вид загородных поселений — усадьбы, ранчо, лейнхаусы. Более 20% всех операций на загородном рынке занимают сделки с земельными участками.

Активное развитие рынка загородной недвижимости и бурное строительство новых коттеджных поселков вызвано такими объективными факторами как перенаселенность городов, плохая экология, отсутствие комфорта проживания и стремлением большинства горожан иметь свой отдельный загородный дом или коттедж с участком на природе.

 

 

 

 

 

 

1. История развития рынка загородной недвижимости

Начальным этапом активного строительства коттеджной недвижимости, в частности индивидуальных коттеджных строений, является период 1995-1997 гг. В это время коттеджи премиум– и бизнес–класса строятся частными лицами «под себя» и неорганизованно совместно с другими застройщиками и владельцами домов. Понятие коттеджа на этот период ассоциируется с дорогой элитной недвижимостью. При этом современных новых коттеджных строений эконом–класса не существовало по определению. При этом уже к 1996-1997 гг. на вторичный рынок выходят и реализуются коттеджи, по материалам, архитектуре вышедшие из моды, по стоимости ниже домов на первичном рынке, которые формируют рынок индивидуальных коттеджей эконом–класса. В период 1996-2001 гг. происходит активное строительство и рост спроса на индивидуальные коттеджи премиум– и бизнес–класса. 2001-2004 гг. характеризуются высокими темпами строительства и ростом спроса на коттеджи в организованных коттеджных поселках премиум– и бизнес–класса за счет увеличения числа потребителей с высоким уровнем дохода, изменением потребительских предпочтений. 2004-2006 гг. замедляется объем продаж коттеджей в организованных коттеджных поселках премиум– и бизнес–класса и в тоже время увеличивается объем продаж и растет спрос на жилье эконом–класса.

 В это же время  начинают формироваться небольшие  единичные проекты по строительству  коттеджных поселков эконом–класса на недорогих направлениях, по характеристиками уступающим бизнес– и премиум–классу.

Основной причиной неравномерного развития сегментов рынка загородной недвижимости и отставания предложения жилья эконом–класса была не только проблемная общеэкономическая ситуация в России, но и большой разрыв между категориями потребителей, имеющих возможность приобрести загородное жилье премиального класса, и потребителями, не имеющими возможность приобрести какое-либо загородное жилье. Существенное влияние на замедленное развитие сегмента жилья эконом–класса оказывало отсутствие на тот период экономичных материалов и технологий строительства такого жилья, к примеру из каркасно-модульных конструкций, а также предубеждения и отрицательные установки потребителей к материалам, отличным, от традиционных.

Далее наблюдались активные продажи домовладений в коттеджных поселках эконом–класса. Это обоснованно ростом спроса на такое жилье со стороны потребителей, не имеющих возможность приобрести дорогое жилье в городе, увеличением числа потребителей, предпочитающих постоянное или временное проживание загородом, а также окончательным формированием и доступностью услуг в системе рынка ипотечного кредитования.

2. Загородное жилье

Всё загородное жилье стоит разделить на три больших класса – это многоквартирные и многоэтажные дома, таунхаусы и частные дома (дачи, коттеджи, дома).

• Многоэтажные дома

Этот тип недвижимости знаком всем горожанам – это обычные квартиры, правда, расположенные за пределами Москвы. Обычно об этом типе загородной недвижимости иногда просто забывают. Однако, она пользуется довольно стабильным спросом. Прежде всего – из-за гуманной стоимости квадратных метров.

• Таунхаусы

Таунхаусы появились вокруг Москвы, и, даже в самой столице, весьма недавно – в советские времена такой тип недвижимости не встречался. Под таунхаусом подразумевают многоквартирный дом, каждая квартира в котором занимает одну секцию многоэтажного дома. Это означает, что жилье для одной семьи расположено на всех этажах и имеет отдельный вход. Другая семья занимает уже секцию рядом. В связи с этим, каждая такая «квартира» имеет обычно свой внутренний дворик, где можно играть с детьми или жарить шашлыки. Это особенно удобно, когда вы привыкли к городскому комфорту и стилю жизни, но хотите жить достаточно уединенно и просторно. Обычно поселки таунхаусов расположены недалеко от МКАДа, и хорошо охраняются.

• Частные дома

Частные дома - наиболее распространенный вид загородной недвижимости. Это может быть небольшой домик-дача на участке, может быть дом в коттеджном поселке, а может быть полноценный дом для круглогодичного проживания. Все эти варианты существенно различаются по цене. И если дачу обычно приобретают или строят достаточно далеко от Москвы, то дом для постоянного проживания обычно стараются построить в разумной удаленности от столицы, причем берут во внимание загруженность трассы, по которой придется добираться до Москвы. Соответственно, и стоимость частых домов начинается от нескольких десятков тысяч долларов до двух миллиардов.

 

 

 

3. Классификация загородного жилья

 

Разработка классификации загородного жилья сложна, поскольку объекты недвижимости являются индивидуализированными, обладают большим количеством характеристик. Последние могут быть критерием стандартизации, в то время как их разделение должно быть простым и удобным в практическом применении всеми заинтересованными участниками рынка. С учетом этого предлагается использовать подход, при котором класс объекта определяется характеристиками его составных частей:

• района размещения поселения — совокупности земельной территории, населенных пунктов, инфраструктуры и окружающей среды, обособленных географическими, историческими, качественными, природными факторами и образующих единую, отчасти замкнутую систему;

• поселка, в котором расположен земельный участок, — как единого централизованно застроенного (эксплуатируемого) комплекса зданий, сооружений и прочих улучшений, или места — территории, образующей обособленную совокупность объектов застройки;

• земельного участка, на котором находится (или будет построен) дом, и самого дома.

Отметим, что каждая из перечисленных составляющих обладает собственными признаками, которые могут не зависеть от параметров остальных трех. Вследствие этого классификация загородной недвижимости предполагает наличие не одного указателя (А, В, С и т.д.), а четырех — по числу оцениваемых элементов, например — ВВСВ, где первый характеризует район, второй — поселок, третий — участок, четвертый — дом.

Для класса А и В, например, окружение предполагает нахождение поселков только аналогичного класса и отсутствие источников загрязнения экологии. Качество инфраструктуры определяется развитостью социально-бытовой сферы как в самом районе, так и в непосредственной близости в радиусе 5-7 км.

При классификации поселков (места) учитываются их уровень безопасности, квалификация сотрудников ЧОП, степень технической оснащенности и т.д. Также дополнительно детализируются различия в обустроенности и комфортности проживания — наличие продовольственных магазинов, мини-маркетов, школы, прачечной и т.д., которые рассматриваются применительно к непосредственно прилегающей к поселку территории в радиусе 1—2 км. Отметим, что для оценки класса поселка целесообразно использовать показатели плотности застройки: отношение площадей домов к общей площади земельных участков и средней этажности (высоты) возведенных жилых объектов. Поселениям более высокого класса присуща, как правило, относительно низкая плотность, поэтому удельная стоимость коттеджей в них выше, чем, например, в плотно застроенных таун-хаусах.

Для высококачественного загородного поселения характерно соответствие единой архитектурной концепции, когда в общую картину вписываются все объекты — от жилых и подсобных помещений до здания контрольно-пропускного пункта на окраине. Участие известного архитектора и качественный авторский надзор в строительстве существенно влияют на соотношение «архитектурный дизайн — качество», которое из-за необходимости дополнительных затрат полностью отсутствует или редко встречается в недорогом жилье.

Классификация участка загородного объекта жилой недвижимости основана на структуризации параметров площади, ландшафта и назначения. Высококлассные участки, например в Центральной части России, должны быть большой площади, с нормальной влажностью почвы. Кроме того, для классов А и В функциональное назначение должно предусматривать возможность строительства дома, что облегчает перевод земельного участка в другую категорию и процедуру получения необходимых разрешений и согласований.

Кроме перечисленных признаков, можно выделить такие факторы, как: расположение внутри поселка, конфигурация, примыкание к лесу или наличие непосредственного выхода к водоему. Если участок расположен у въезда/выезда из поселения, что является причиной повышенного шума или прочих неудобств, то его класс будет ниже, чем в среднем по большинству участков поселка. Неблагоприятно на классе участка отражается также его неудачная конфигурация, а положительно — примыкание к озеру или лесному (парковому) массиву.

Что касается характеристик домов в классификации загородной недвижимости, то они в своей основе идентичны основным критериям оценки городского жилья: качество архитектурно-планировочных и инженерных решений, отделки и коммуникаций, наличие гаража и удобств и т.д. В современных условиях главная особенность объектов загородной недвижимости — это значимость параметров ее структуризации, что в первую очередь определяется заинтересованностью клиентов в комфортности проживания, транспортной доступности, эстетичности жилья, экологии.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Анализ рынка загородной недвижимости

 

4.1 Анализ спроса на рынке загородной недвижимости

 

 

В текущем году был проведен анализ спроса и предложения земельных участков и готового загородного жилья в России. Надо отметить, что целью работы было не только проведение мониторинга текущего состояния рынка, но и изучались тенденции прошлых лет.  Ниже предлагается краткая выдержка из исследования.