Рынок недвижимости России

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по  дисциплине

Экономическая теория

 

На  тему:  Рынок недвижимости России

 

 

 

 

 

Преподаватель: Коноваа О.А.

Студент:  Персикова И. E.

Группа: 5ГТ65Д

 

 

 

 

г. Екатеринбург

 

Содержание:

Введение

1. Недвижимое имущество  и его виды 

1.1.Понятие и признаки  недвижимости

1.2.Общая классификация  объектов недвижимости

1.3.Особенности недвижимости  как товара

1.4. Место недвижимости  в рыночной системе

2. Основные понятия и  особенности рынка недвижимости

2.1. Понятие и система  рынка недвижимости

2.2.Функции рынка недвижимости

2.3. Субъекты рынка недвижимости

2.4. Виды и сегментация  рынка недвижимости

2.5. Особенности рынка  недвижимости

3. Анализ современного  состояния рынка недвижимости  в России

3.1.      Внешние условия функционирования рынка жилья в 2010 году

3.2. Ценовая ситуация и активность рынка.

3.3. Динамика объемов ввода жилья

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В настоящее время в  России и других странах бывшего  СССР для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется  новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в  стадии становления и изучения. В  первую очередь, это относится к  системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так  или иначе связана жизнь и  деятельность людей в любой сфере  бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено  всей системы рыночных отношений. Объекты  недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные  личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью  получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников  массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской  деятельности в различных видах  бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости  и достойного существования всех людей.

В своей работе я поставила  цель рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации.

 

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

определить понятие и  виды недвижимости, рассмотреть ее особенности как товара;

определить понятие, виды, субъекты рынка недвижимости;

рассмотреть особенности  рынка недвижимости в Российской Федерации;

проанализировать состояние  рынка недвижимости в Российской Федерации на современном этапе.

В заключении я сделала  некоторые выводы на основании проделанной  работы.

 

 

1. Недвижимое имущество  и его виды

 

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с  времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта  «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с  тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем  свидетельствует свод гражданских  законов России (т.10, ч.1, ст.383-400). Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

В начале 20-х годов прошлого века в нашей стране названное  деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам  советского общества и в связи  с отменой частной собственности  на землю было упразднено. Последнее  было узаконено ст. 21 введенного в  действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные  и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и  их подвижной состав, национализированные  суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут  быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и  муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке».

 

В современной России понятие  «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический  и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и  республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи  с установлением статуса частной  собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен  Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г.

 

1.1.Понятие и  признаки недвижимости

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость  далеко не совпадает с юридической  сущностью недвижимости, которая  во многом определяется особенностями  экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими  условиями. В соответствии с Гражданским  кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу, недвижимости) относятся  следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом  как имущественный комплекс. Кроме  того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

 

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих  случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости  от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

 

Географическая концепция  отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все  объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние  которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

 

Экономическая концепция  рассматривает недвижимость как  эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость  и цена - первично возникают из его  полезности, способности удовлетворять  различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные  бюджеты и реализуются социальные программы.

 

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных  и частных прав, устанавливаемых  государством с учетом отечественных  особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического  горизонтального и вертикального  разграничения имущества на подземные  ресурсы, поверхность земельных  участков, строения на них и воздушное  пространство. В России, как и  в других промышленно развитых странах  мира, законодательно гарантировано  частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам  и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться  своей собственностью. Однако, когда  частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными  интересами, она перестает относится  к юрисдикции частного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие  у частных лиц для государственных  или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем  выкупа или продажи с публичных  торгов. Существуют и другие формы  государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др.

 

Социальная роль недвижимого  имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что  нужно человеку для выживания  и достойной жизни, он получает в  конечном счете от земли. Владение недвижимостью  престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

 

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие  их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в  состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так  как недра принадлежат государству  полностью. Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и  воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного  частного собственника. Оно имеет  общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

 

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют  существенные (родовые) признаки, позволяющие  отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Основные признаки недвижимости

№	Признаки	Содержание (состояние)
1	Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без  ущерба функциональному назначению
2	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и  стоимостная
4	Состояние потребительской  формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется  натуральная форма в течение  всего срока эксплуатации
5	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости  в производственном процессе или  потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное значение	Пользование объектом часто  затрагивает интересы многих граждан  и других собственников, интересы которых  защищаются государством
8	Видовые (частные)	Технические и технологические  характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)

 

Определяются конкретными  частными показателями в зависимости  от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

Основные фундаментальные  свойства недвижимости - неподвижность  и материальность или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

1.2.Общая классификация  объектов недвижимости

Классификация - это распределение  множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс  изучения недвижимого имущества, позволяет  быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения  его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации  являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и  характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

 

Общая классификация  недвижимости

 

Земельные участки вне  поселений - межселенные территории:

 • под дачное и  садово-огородное использование; 

 • под жилую застройку;

 • промышленного и  иного специального назначения  промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.;

 • сельскохозяйственного  назначения;

 • природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного  назначения

 • лесного фонда,  водного фонда; 

 • участки недр;

 • земли резерва,  назначение которых не определено.

 

 Жилье - жилые здания  и помещения:

 • многоквартирные  жилые дома, квартиры в них  и другие помещения для постоянного  проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.;

 • индивидуальные, двух-, четырех - семейные малоэтажные  жилые дома старая застройка,  а также дома традиционного  типа – домовладения и дома  нового типа – коттеджи, таунхаусы.

 

 Коммерческая недвижимость:

 • офисные здания  и помещения административно-офисного  назначения;

 • гостиницы, мотели, дома отдыха;

 • магазины, торговые  центры;

 • рестораны, кафе  и другие пункты общепита;

 • пункты бытового  обслуживания, сервиса.

 

 Промышленная недвижимость:

 • заводские и фабричные  помещения, здания и сооружения  производственного назначения;

 • мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные  сооружения;

 • паркинги, гаражи;

 • склады, складские  помещения.

 

 Недвижимость социально-культурного  назначения: