Рынок недвижимости в Российской Федерации

 

 

 

Содержание 

 

     Введение.Что такое недвижимость?

1. Сегменты рынка.

2. Земельный рынок.

3. Размеры земельного участка  и другой недвижимости.

4. Нормы владения землей и  предоставления земельных участков  гражданам.

5. Целевое назначение и зонирование.

6. Земля под приватизированным  предрпиятием.

7. Рынок жилья.

8. Рынок ценных бумаг на недвижимость.

9. Оценка недвижимости.

10. Ипотека.

     Заключение. Факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их устранения.

                     

 

Что такое недвижимость?

 

         Термин  “недвижимость” появился в российском  законодательстве со времен Петра  I. Однако, в ныне действующих законодательных  актах еще не проведено четкое  разграничение между движимым  и недвижимым имуществом.

         Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутркннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

         В соответствии с частью первой  Гражданского кодекса РФ предприятие  рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

         Предприятие в целом или его  часть может быть объектом  купли-продажи, залога, аренды и  других сделок, связанных с установлением,  изменением и прекращением вещных  прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

         В состав предприятия как имущественного  комплекса входят все виды  имущества, предназначенные для  его деятельности, включая земельные  участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

         Ст. 131 ГК РФ в императивной  форме установлен открытый, публичный  характер акта государственной  регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий  государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.  

        

 

Сегменты рынка.

 

         Рынок недвижимости в России  только складывается. В классическом  его понимании он представлен  обычно в трех основных сегментах:  рынок жилых помещений, рынок  земельных участков, рынок ценных  бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, модное ныне у нас котеджное строительство и т.д.

         Различные формы собственности:  частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.

         В целом рынок жилых помещений  развит значительно больше, чем  другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная  законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д.

         Рынок нежилых помещений представлен  в основном когда-то выкупленными  или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

         После введения права частной  собственности на недвижимое  имущество и проведения приватизации  в Российской Федерации государство  перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

         С 1992 года в рыночный оборот  недвижимости стали вовлекаться  земельные участки. Право частной  собственности на землю было закреплено Конституцией Российской Федерации. Предстоит уточнить и разграничит виды собственности на землю: федеральную, местную, (краев, областей), муниципальную, частную и смешанные, в т. ч. коллективную. Все эти собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры как использования, так и купли-продажи и иного распоряжения землей.

         Широкие перспективы открываются  и для рынка ценных бумаг  на недвижимость. Так, указом Президента  РФ о регулировании рынка ценных бумаг в качестве таковой признан жилищный сертификат.

Земельный рынок.

 

         При огромном земельном потенциале  России широкомасштабная платная  приватизация земли сдерживается  низкой платежеспособностью российских  граждан и предприятий. Попытки решить эту проблему через бесплатную передачу или через выпуск земельных приватизационных чеков тоже чреваты серьезными отрицательными последствиями. Массовых спекуляций землей и земельными чеками при этом не избежать. Имущественные права на землю, таким образом, через некоторое время будут сосредоточены в руках крупных банков и иностранных юридических лиц.

         На первом этапе как в аграрном, так и промышленном секторе,  в качестве основной формы  землепользования может быть  сохранена аренда земли с правом ее последующего выкупа, с контролем государственных органов за ее использованием и правом изъятии в случае нарушения установленных правил для продажи другим землевладельцам или землепользователям.

         Одновременно должны целенаправленно изыскиваться земельные резервы для решения ключевых задач, таких как жилищное и дачное строительство, пригородное садоводство,  фермерство, промышленное и иное строительство. Для создания таких резервов должны быть разработаны и в кратчайший срок  узаконены процедуры изъятия земель у убыточных колхозов и совхозов с объявлением их банкротами, изъятия земель у тех предприятий и организаций, которые не обеспечивают нормативных сроков освоения предоставленных им ранее для строительства или иных целей площадок. Именно эти земли должны стать тем источником открытой аукционной и конкурсной продажи, которая будет реально наполнять федеральный и местный бюджет не символическими суммами или приватизационными чеками, а полновесными деньгами.        

     

 

 

Размеры земельного участка и другой

недвижимости.

 

        Попытки законодательно ограничить  размеры земельных участков и  другой недвижимости, находящейся  в собственности одного лица, по мнению многих специалистов  порождены стремлением административного  решения важнейших проблем социального равенства. Вместе с тем борьба с латифундизмом в мировой практике ведется преимущественно с помощью налогового механизма. Само право частной собственности предполагает, что владелец капитала может приобрести столько недвижимости, сколько пожелает. Он обязан уплачивать все установленные налоги в виде процента от ее стоимости. Поэтому в общем случае это делает невыгодным приобретением в собственность больших наделов земли, если они используются неэффективно.

         Чем выше стоимость объекта недвижимости, тем больше сумма налога на него. Именно из этого налога, поступающего в местный бюджет, оплачивается строительство дорог, создание инфраструктур и многое другое, что позволяет местному сообществу гармонично развивается, а каждому отдельному собственнику создает благоприятную среду для проживания или производственной деятельности без помех окружающим.

         Если собственник не в состоянии  эффективно использовать свою  недвижимость, т.е. она не приносит  прибыли, то налог оказывается чрезмерно велик, и недвижимость приходится продавать. Старый владелец получает за нее рыночную стоимость, кто-то другой будет готов к уплате высокого налога, обеспечив более эффективное использование. Так земельный участок, или объект недвижимости, “выбирает” себе собственника.

         Вместе с тем, Ассоциация крестьянских  и фермерских хозяйств России, активно выступающая за становление  рынка земли, все же предлагает  учесть своеобразие переходного  периода и ограничить предел  передаваемой в собственность земли 50 гектарами. При этом площади под арендой не ограничиваются - каждый ее может взять столько, сколько сможет обработать. При обсуждении проектов Земельного кодекса эксперты высказывают мнения о нецелесообразности установления максимальных срока аренды и величины арендной платы.

 

 

 

Нормы владения землей и предоставления

земельных участков гражданам.

 

         В соответствии с Земельным кодексом РСФСР (статья 36) предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства устанавливаются соответствующими органами местной администрации (сельской, поселковой, городской). Каждому владельцу земельного участка выдается Свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной)  книге. Свидетельство служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды и других операций по владению и распоряжению участком. Определена специальная форма Свидетельства.

         При первичном предоставлении  земельного участка Свидетельство выдается комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-подаже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю, Свидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или иных подтверждающих документов. К купчей прилагается план участка. Купчая без него не подлежит регистрации.

         Свидетельства о предоставлении  земельных участков в собственность,  выданные до 27 октября 1993г., являются документами постоянного действия, удостоверяющими права собственности, и имеют равную законную силу с вновь выдаваемыми Свидетельствами.

         Документы, подтверждающие права  собственности, выданные после  вступления в силу Указа Президента РФ от 271093г. № 1767 органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации в районном (городском) Комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются недействительными.

         Граждане со Свидетельствами  о бессрочном или пожизненном владении имеют право на перерегистрацию и получение своих участков в полную собственность в соответствии с нормами, установленными местными органами власти. Разброс норм для бесплатной приватизации может быть значительным, от 6 соток и выше. Выкуп сверхнормативной земли осуществляется по договорной цене, эта земля может также пока быть оставлена в пожизненном наследуемом владении.

         В процедуре оформления прав  собственности нет ничего сложного: соответствующее заявление в  органы местной администрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи; решение (выписка из решения) органа местной администрации подлежит выдаче в 7-дневный срок с момента принятия решения; выдача комитетами по земельным ресурсам и землеустройству Свидетельства производится на основании решения органов местной администрации в 10-дневный срок с момента принятия решения или регистрации договора купли-продажи.

         При отсутствии чертежа границ  земельного участка соответствующий  Комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после выдачи Свидетельства производит установление и оформление границ земельного участка и выдает собственнику копию чертежа его границ.

         При купле-продаже право собственности  на участок переходит от продавца  к покупателю с момента регистрации районным (городским) Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.

Право собственности  покупателя на землю регистрируется местной администрацией. При этом документ, удостоверяющий право собственности продавца на участок, утрачивает силу и в него вносятся необходимые изменения, а покупателю участка выдается документ, удостоверяющий право собственности.

 

 

 

Целевое назначение и зонирование.

 

         Земля как непременный фактор  производства имеет ряд существенных особенностей, которые нельзя не учитывать при всех формах хозяйствования. Это ограниченность земельных участков, зависимость эффективности их использования от местоположения, природных свойств, рельефа местности и т.п. Есть свои особенности и в правовом режиме использования земель, включая их назначение, обременения и ограничения в их использовании.