Специфика массовой оценки недвижимости и области ее применения

Содержание.

Введение

1.1. Специфика массовой  оценки недвижимости и области  ее применения

1.2. Общие принципы  построения моделей массовой  оценки и их применение к  оценке московских квартир

1.3. Факторы, влияющие  на оценку рыночной стоимости  недвижимости

1.4. Определение  набора параметров квартиры, анализ  местоположения

1.5. Работа с  моделями с использованием компьютеров  и специальных статистических  пакетов прикладных программ

1.6. Отслеживание  изменений рыночной конъюнктуры  и постоянное обновление методики  и программы оценки

1.7. Основные результаты. Программа оценки квартир как  коммерческий программный продукт

1.8. Перспективы  развития массовой оценки квартир  и других объектов недвижимости

Задача.

Тестовые задания.

Источники информации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ.

 

Проблема жилья является наиболее актуальной в современном обществе. Одним из способов ее решения может стать ипотечное жилищное кредитование.

Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть "возвратом к докризисным условиям", уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.

Интеграция рынка заметна невооруженным взглядом: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон.

Унификация в ипотеке не первый год служит предметом обсуждения, но сегодня рынок в своем быстром развитии посылает все более громкие сигналы о необходимости внедрения общих для всех стандартов. В первую очередь это касается единой формы для описания основных условий кредитования (кредитный паспорт), заявки на кредит и закладной.

Рассмотрение заявки на ипотечный кредит включает в себя обязательную оценку банком ликвидности объекта недвижимости, который предлагается в качестве залога по кредиту. При этом кредитор преследует две цели: исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, определить максимальную сумму кредита и проверить соответствие объекта недвижимости требованиям, которые установлены для залога по ипотеке. При этом банк полагается на данные отчета об оценке, подготовленного профессиональным оценщиком. Таким образом, качество обеспечения по кредиту зависит от профессионализма и добросовестности оценщика.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

В данной работе будет исследован процесс оценки квартиры.

Цель работы: изучить правовые основы ипотеки в РФ и методологическую базу оценки недвижимости, произвести расчет рыночной стоимости объекта для целей ипотечного кредитования.

Для выполнения поставленной цели определился следующий круг задач:

– выявить необходимость оценки жилой недвижимости;

– изучить основные подходы и методы оценки стоимости жилой недвижимости;

– изучить нормативно-правовые основы оценочной деятельности;

 

1.1. Специфика массовой  оценки недвижимости и области  ее применения

Как правило, при рассмотрении вопросов оценки недвижимости подразумевается, что речь идет о достаточно крупных и индивидуальных объектах типа зданий, нежилых помещений и так далее. Принятые законы об оценочной деятельности и cстандарты оценки, а также большинство публикаций, ориентируются именно на подобные объекты.

Однако на рынке недвижимости Москвы наиболее развит сектор купли-продажи квартир. В последние годы в Москве ежемесячно регистрировалось примерно по 5-10 тысяч таких сделок. Таким образом, квартиры в Москве превратились почти в «товар массового спроса». Поэтому обычный, сугубо индивидуальный подход к оценке объекта недвижимости становится избыточным и нерациональным при оценке московских квартир.

Обычный полный отчет об оценке крупного объекта недвижимости (например, здания) представляет собой целый том объемом 50-100 печатных страниц (включая приложения). Его подготовка весьма трудоемка и требует высокой квалификации разработчика. Такая работа оправдана, когда речь идет об уникальном объекте стоимостью в сотни тысяч и в миллионы долларов. Но, как правило, она не целесообразна при оценке обычной квартиры стоимостью в десятки тысяч долларов, то есть на 1-2 порядка дешевле крупного объекта.

В мире весьма популярен миф о том, что кто-либо может продать дом (в Москве — квартиру) за почти любую цену, если он захочет подождать достаточно долго покупателя, который пожелает купить именно этот самый дом (квартиру) и будет готов заплатить за него существенно больше рыночной стоимости. Однако дома (квартиры), внесенные в листинг на продажу по цене, значительно превышающей рыночную стоимость, зачастую остаются непроданными, вне зависимости от того, как долго они предлагались для продажи.

Цены индивидуальных продаж часто отличаются от рыночной нормы цен из-за мотивации участников сделки, условия их осведомленности и/или условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Когда имеется информация по достаточному количеству сопоставимых продаж и предложений на продажу для данного рынка, то легко определить ценовые тенденции, служащие лучшим индикатором рыночной стоимости недвижимости. Подход с точки зрения сопоставимых продаж в целом наиболее предпочтительный метод оценки рыночной стоимости жилой недвижимости. Оценки, базирующиеся на применении подходов по затратам и доходу, имеют большую вероятность быть подверженными значительной ошибке. В качестве альтернативы традиционным методам внесения поправок в цены аналогов существуют новые методы, использующее для сравнения большее число продаж. Они не зависят от поправок, основанных на ограниченной рыночной информации, а связаны со статистической обработкой данных по многим сопоставимым продажам.

А поскольку для этого класса объектов их достаточно много, метод поправок целесообразно заменять более новым методом, основанным на результатах регрессионного анализа больших массивов статистической информации. В результате такого анализа определяется характер математической зависимости для цены продажи квартиры на рынке от ее характеристик (параметров): общей и жилой площади, расположения, количества комнат, этажа, типа дома, наличия телефона и т.д.

Таким образом, строится модель и определяется некоторая зависимость (функция) цены от параметров квартиры, приближенно описывающая рыночную ситуацию. Будучи один раз сформулированной, эта зависимость может многократно применяться для различных квартир. Подставив в эту зависимость определенный набор значений параметров конкретной квартиры и выполнив соответствующие вычисления, на выходе мы получаем конкретное значение оценки этой квартиры. Определение формы этой зависимости требует высокой квалификации разработчиков и весьма трудоемко, но ее использование для оценки конкретной квартиры очень просто, доступно практически каждому и занимает очень мало времени, особенно если это делается на компьютере. В этом, собственно говоря, и выражается суть массовой оценки недвижимости.

Массовая оценка недвижимости—это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов(например,квартир).Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Массовая оценка имеет свои специфические области применения. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)», основанная на затратном подходе. Она выполняется государственным органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.

 Фактическая цена сделки  для конкретной квартиры –  это отдельное наблюдение случайной  величины, выражающей цены квартир  на рынке данного региона. Ее  значение зависит от параметров  квартиры, а также от условий  сделки и характеристик ее  участников. Поэтому абсолютно равноценные  квартиры при разных участниках  сделки могут быть одновременно  проданы (и реально продаются) за  разные цены. Рыночная стоимость  квартиры – это среднее значение (математическое ожидание) этой случайной  величины для данной квартиры. Соответственно, оценка рыночной  стоимости квартиры – это оценка  среднего значения (математического  ожидания) этой случайной величины  для данной квартиры на дату  проведения оценки. Поэтому добросовестная (а не подогнанная) оценка рыночной  стоимости квартиры не должна  совпадать с фактической ценой  сделки с этой квартирой с  точностью до одного рубля  или доллара. Правильные оценки  должны быть близки к фактическим  ценам сделок «в среднем», в  статистическом смысле.

В России наиболее ярким примером являются московские квартиры. Ежемесячно в Москве оформляется несколько тысяч сделок купли-продажи квартир. Такие масштабы рынка позволяют установить закономерности, определяющие зависимость рыночных цен квартир от их параметров. Это и дает возможность применять для них подход массовой оценки недвижимости.

 

1.2. Общие принципы  построения моделей массовой  оценки и их применение к  оценке московских квартир

Моделирование, вне зависимости от предметной области, является одним из основных методов научного исследования. При построении любой конкретной модели должны учитываться как общие принципы моделирования, так и особенности предметной области. Из бесконечного многообразия жизни модель выделяет наиболее существенные в данном случае черты и элементы и устанавливает теоретические (модельные) взаимосвязи между ними. Модели считаются «хорошими», если они не противоречат известным фактам и позволяют предсказывать новые. Необходимо точно определить предмет моделирования и закладываемые в модель предпосылки, а также область применения модели.

Модель является представлением того, как действует некоторая система. Модели разрабатываются для проверки теоретических положений и предсказания исхода будущих событий. Рассматриваемые нами оценочные модели служат для обоснования или прогноза рыночной стоимости объектов на базе имеющихся данных о недвижимости. Для построения модели необходимо наличие хорошей теоретической базы и эффективных аналитических и исследовательских методов. Оценщику, владеющему принципами моделирования, значительно легче обосновать результаты оценки. Лучшие образцы оценочных моделей являются точными, рациональными и объяснимыми.

Спецификация и калибровка моделей — отдельные этапы моделирования. Спецификация модели представляет собой процесс ее построения на основе экономической теории, теории оценки и рыночного анализа. Спецификация включает выбор используемых переменных спроса и предложения и определение их взаимосвязей и соотношений со стоимостью. Калибровка модели — это процесс адаптации формул массовой оценки к текущему состоянию рынка с расчетом неизвестных параметров модели, например, поправок при сравнении продаж.

Оценочная модель состоит из одной зависимой переменной и одной или нескольких независимых переменных. Зависимая переменная представляет собой то, что оценивается, например, рыночная стоимость объекта недвижимости. Независимая переменная, например жилая площадь, является величиной, используемой для прогнозирования или обоснования значения зависимой переменной. При спецификации модели оценщик должен решить, какие переменные исследовать, и каким образом они связаны между собой. При калибровке модели определяются количественные соотношения, то есть вводится коэффициент (цена или процентная поправка) для каждой независимой переменной, например, цена в долларах кв. м жилой площади.

Мы рассматриваем модель процесса ценообразования на вторичном рынке квартир в Москве. На нем продавцами выступают частные лица, а не государство. Цель моделирования — определить, как рыночная стоимость квартиры зависит от ее основных характеристик (параметров), и выявить характер (формулу) этой зависимости. Здесь следует подчеркнуть известное различие между понятиями фактической продажной цены и рыночной стоимости, которое мы рассматривали выше. Требуется также уточнить, какой тип цен и стоимости имеется в виду.

В любом случае мы рассматриваем цены до налогообложения. Но и до учета налогов при продаже квартиры на рынке наблюдается несколько различных типов цен сделки.

Во-первых, цены подразделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации.

Цена продавца — это сумма, которую он получает себе в результате совершения сделки.

Цена покупателя это общая сумма всех его затрат на покупку квартиры.

Цена реализации — это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.

Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на оформление сделки. Посредник может быть, а может и отсутствовать как у покупателя квартиры, так и у ее продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными способами распределяться между ее участниками. Эти расходы значительно различаются от сделки к сделке. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от условий сделки.

Во-вторых, на квартирном рынке существуют (как и на других рынках) различные виды цен:

цена предложения — по которой квартира выставляется на продажу;

цена спроса — определяемая в заявке на покупку квартиры;

цена сделки — по которой фактически продается квартира.

Каждая из этих видов цен может рассматриваться как минимальная, максимальная или средняя. Первые две имеют случайный характер. Наибольший интерес для анализа представляет средняя цена сделки, как отражающая наиболее существенные черты рыночной ситуации и баланс спроса и предложения.

1.3. Факторы, влияющие  на оценку рыночной стоимости  недвижимости

В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или наиболее вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.

Как и в других механизмах ценообразования, цена каждой сделки по купле-продаже недвижимости определяется множеством таких факторов.

На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы. При определенной условности такого деления оно группирует факторы, зависящие и независящие от воли отдельно взятого участника конкретной сделки.