Экономика недвижимости

Федеральное агентство по образованию Российской Федерации 

   Государственное образовательное учреждение 
высшего профессионального образования

«Южно-Уральский  государственный университет»

Факультет «Экономика и управление» 

Кафедра «Экономика и финансы»  
 
 
 

Контрольная работа

по дисциплине «Экономика недвижимости» 

Вариант 1 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                   Руководитель

                                                   К.э.н., доц.

                                                   Н.В. Субботина

                                                    «__»________2011г. 

                                                   Автор работы

                                                   Студент группы ЗЭиУ-388

                                                    «__»________2011г. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Челябинск 2011 

Вариант 1 

1. ПРИНЦИПЫ  ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Задача 1.1 

     Отберите  вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется  следующая информация (табл.1.1). 

Таблица 1.1 Альтернативные варианты застройки земельного участка

 

Решение: 

Расчёт производится по следующим формулам: 

Действительный  валовой доход:

ДВД = Годовой  валовой доход – Поправка на недоиспользование  и потери при сборе + Прочий доход. 

Чистый операционный доход:

ЧОД = ДВД –  Операционные расходы – Резерв на замещение. 

Доход, относимый  к зданиям и сооружения:

ДЗС = Стоимость  застройки х Коэффициент капитализации  для зданий, сооружений. 

Чистый остаточный доход от земли:

ЧДЗ = ЧОД –  ДЗС. 

Расчёт стоимости  земли:

СЗ = ЧДЗ / Коэффициент капитализации для земли. 
 
 
 

 

Ответ: Вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка является проект по застройке жильем. 

2. ФИНАНСОВАЯ МАТЕМАТИКА 

Задача 2.1 

Инвестор  имеет временно свободную сумму  в $20 000 на 5 лет. Возможны два варианта вложений:

1) положить  на счет в банке под 15% годовых;

2) приобрести  квартиру и сдать ее в аренду  с чистой арендной платой $1400 в  год, а через 5 лет продать  за $25 000. Какой вариант предпочтительнее. 

Решение: 

1. Будущая стоимость  инвестиций FV=PV*(1+r)n=20000*(1+0,15)5=40 227,14

 

2. Доход от продажи квартиры FV=$ 25000.

 

Будущая стоимость  аннуитентных платежей:

FV2=PV* =1400* =$ 9439,33 

Совокупный доход инвестора через 5 лет равен 25000+9439,33=$ 34439,33 

Ответ: вложение денег на счет в банке является более предпочтительным, так как показывает большую доходность. 

Задача 2.2 

В здании настелено новое ковровое покрытие стоимостью $9500 с ожидаемым сроком службы 10 лет, после чего оно будет  заменено. Рассчитать ежегодные взносы на эту замену при ставке 17%. 

Решение:

Формула текущей стоимости обычного аннуитета ,

где PMT – равномерные  периодические платежи. 

 

Ответ: Ежегодные взносы на замену коврового покрытия в здании будут равны $2039,27. 

3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ  МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ  ДОХОДА 

Задача 3.1 

Какова  общая ставка капитализации объекта  недвижимости, если для его покупки  взят кредит в размере 60% от стоимости  под 9% годовых с ежемесячным погашением в течение 10 лет. Ставка капитализации  для собственных средств инвестора  составляет 14%. 

Решение: 

Общий коэффициент  капитализации определяется как  средневзвешенное значение:  

, 

где М – коэффициент  ипотечной задолженности,

Re - коэффициент капитализации для собственного капитала, равный 14%. 

Доля собственных  средств в совокупном капитале E=0,4.

Доля заемных  средств в совокупном капитале M=0,6.

Коэффициент капитализации  для собственного капитала:

RE=0,14 

Ипотечная постоянная:

RM=12*F6(9%,10 лет,  мес)= =12*0,01267=0,15204 

Общий коэффициент  капитализации:

R0=0,4*0,14+0,6*0,15204=0,056+0,091224=0,147224 

Ответ: Общая ставка капитализации объекта недвижимости составляет 14,72% 

Задача 3.2 

Инвестор  собирается приобрести ресторан в центре города. Земельный участок, на котором  он расположен, оценивается в $8000, остальная  часть стоимости приходится на здание. Из-за недостатка собственных средств  необходимо привлечь кредит (в размере 60% от стоимости объекта), который  планируется погасить в течение 10 лет. Банк выдает ипотечные кредиты  под 12% годовых с ежемесячным погашением и коэффициентом покрытия долга не менее 1,4. Каким должен быть минимальный годовой чистый операционный доход от ресторана, чтобы получение кредита стало возможным. Анализ схожих объектов указывает на ставки капитализации для земли и улучшений 17% и 19% соответственно. 

Решение: 

Стоимость земли VL=$8000.

Стоимость строительства VB=V-VL.

Доля заемных  средств ML=0,6V.

Срок кредита T=10 лет.

Ставка по ипотеке r=12% в год с ежемесячным начислением.

Коэффициент покрытия долга DCR=1,4.

Ставка капитализации  для земли RL=17%.

Ставка капитализации  для улучшений RB=19%.

По условиям задачи коэффициент покрытия долга 

DCR= =1,4 ,

где DS – сумма  по обслуживанию долга.

Следовательно,  чистый операционный доход  (NOI) ≥ DCR*DS=1,4*DS.

Сумма по обслуживанию долга DS=RM*ML= RM*0,6V

Коэффициент капитализации  для заемного капитала 0,00833

RM=12*F6(12%,10лет,  мес)=12* =0,1722

Чистый операционный доход можно выразить следующим  образом:

а) NOI=1,4*DS=1,4* RM*0,6*V=1,4*0,1722*0,6*V=0,144648*V 

б)NOI=IL+IB=RL*VL+RB*VB=8000*0,17+0,19*(V-8000)=1360+0,19*V-1520=

=0,19*V-160 

Следовательно, 0,144648*V=0,19*V-160

0,045352*V=160

V=3527,96,

Минимальный годовой чистый операционный доход равен NOI=$510,3124  

Ответ: минимальный годовой чистый операционный доход должен быть равен NOI=$510,3124. 

Задача 3.3 

Недвижимое имущество  сдано в аренду на 6 лет. Начальная  ежегодная арендная плата составляет $7 000, а со второго года растет на $500 каждый год в течение всего  срока аренды (платежи производятся в конце года) Рыночная ставка для  данного вида недвижимости 19%. Стоимость  реверсии к концу срока аренды составит $160 000. Какова стоимость прав арендодателя. 

Решение: 

Текущая стоимость  арендных платежей равна: 

PV= FV/(1+r)n= =

= 5882,35+5296,24+4747,33+4238,68+3771,44+3345,35=27 281,39 

Текущая стоимость  реверсии равна: 

PV= FV/(1+r)n =  

Сумма полученных текущих стоимостей = 27 281,39 + 56 342,77 = $83 624,16. 

Ответ: стоимость прав  арендодателя равна $83 624,16. 
 

Задача 3.4 

Определить стоимость  недвижимости при следующих условиях:

чистый операционный доход (постоянный) – $50 000;

проектируемый период – 10 лет;

условия кредита:

     –  норма процента – 10% годовых,

     –  срок амортизации кредита (месячные  платежи)  – 25 лет;

доля заемных  средств – 70%;

изменение стоимости  недвижимости – 20% потери;

норма отдачи собственного капитала – 16%.

Решить задачу двумя способами:

-используя общую модель ипотечно-инвестиционного анализа;

-используя модель Эллвуда. 

Решение:

1. Расчет стоимости недвижимости с использованием общей модели ипотечно-инвестиционного анализа.

 

Общая формула  для оценки стоимости собственности  выглядит следующим образом: