Использование земель в городах (на примере г.о. Самара)

Реконструкции указанных  территорий должна происходить за счет более рационального и интенсивного использования застроенных территорий, с одной стороны, и застройки  свободных участков, с другой.

Территориальный рост города в соответствии с концепцией генерального плана предусматривается в 3-х  основных направлениях. Северном и  северо-восточном – через земли  Красноглинского и Кировского районов; южном – через земли Куйбышевского  района.

В Северном и Северо-восточном  направлениях прирост происходит, в  основном, за счет переустройства ранее  занятых территорий под дачные массивы, специальных территорий и неудобий (это площадки Ракитовка, Козелки, Радиоцентр-3, Дойки, Сорокины хутора). В Южном  – за счет намыва и инженерной подготовки подтапливаемых территорий (это площадки Самарского Заречья, Народная, Сухая  Самарка).

Наряду с доминирующим значением ядра общегородского центра, расположенного на территории исторической части города, предполагается формирование его новых узлов, к которым  можно отнести территорию завода Масленникова – овраг Подпольщиков, район от нового автовокзала до парка  имени Ю.Гагарина по Московскому  шоссе, район ипподрома и пересечения  Московского шоссе с ул.алма-атинской и Ракитовским шоссе. Предусматривается  усиление рекреационных функций, связанное  с размещением новых объектов отдыха и спорта, организацией парковых зон на территориях природного ландшафта.

Возникает новый сектор продвижения  планировочной структуры на север-северо-восток по оси: Студеный овраг - Дубовый Гай  с формированием узлов на пересечении  с Красноглинским и Московским шоссе.

При сохранении основной композиционной и планировочной оси по реке Волге  усилится роль Самарского побережья, располагающего территориальным резервом для развития жилой и общественной застройки  за счет реконструкции кварталов, благоустройства  набережных.

Исследование градостроительного развития внешней зоны показывает активность населения Самары в освоении территорий Кинельского, Красноярского и Волжского  районов, а также устойчивую связь  с Новокуйбышевском и Чапаевском. На севере границы внешней зоны соединяются  с границами г.о.Тольятти, на юге  – с.Дубовым Уметом, на востоке - г.о.Кинелем, на западе – с.Шелехметь, на северо-востоке - с.Чубовкой, на северо-западе – с.С.Бинарадкой, на юго-востоке  – с.Домашкой, на юго-западе – с.Томылово.

 

3.2 Реорганизация и развитие  территорий жилой застройки

 

Развитие территорий жилой  застройки Самары предусматривается  преимущественно за счет реконструкции  сложившихся жилых зон, в основном, существующей малоценной и ветхой застройки, и на свободных площадках, и отражает сложившиеся тенденции и принцип  застройки городских территорий.

Территориальные ресурсы, заложенные в генеральном плане под комплексное  жилищное строительство, составляют порядка 3500 га, в том числе порядка 1800 га на условно свободных территориях. Условно-свободные территории в  пределах границ городского округа расположены  в южном, северном, северо-восточном  направлениях.[17]

Использование внутренних территориальных  ресурсов для повышения качества сложившейся жилой среды:

-Выборочная реконструкция  территории ветхого жилищного  фонда исторической части города;

-Сплошная реконструкция  районов малоценной ветхой застройки  и районов малоэтажной индивидуальной  застройки с приусадебными участками  в срединной части города; Реконструкция территорий застройки периода 1960-1980-х годов при условии выполнения проектов межевания и уточнения резервных территорий;

-Переустройство районов  садово-дачных массивов под индивидуальное  малоэтажное жилье.

Освоение свободных от застройки территорий на «периферии»  города позволит получить порядка 8 млн.кв. м общей площади квартир:

-освоение непригодных  для строительства площадок с  их предварительной инженерной  подготовкой (земли сельскохозяйственного  использования, подтопляемые паводковыми  водами территории): Самарское Заречье,  Земли совхоза Кряж, Сухая Самарка,  Народная;

-за счет выноса предприятий,  занимающих значительные земельные  участки, существование которых  препятствует развитию селитебных  территорий:

радиоцентр-3, радиоцентр-5, Кряжский аэродром (по согласованию с Правительством РФ);

-преобразование территорий  существующих садово-дачных массивов: Ракитовка, Козелки, Дойки, Сорокины  Хутора, Задельное.

Развитие условно-свободных  территорий связано с решением целого ряда вопросов по их освоению. Это правовые обременения земельных участков (частная, федеральная и другие виды собственности), то есть требуются решения  по передаче земли или ее выкупу, подготовка площадок проектирования под  строительство (намыв территории на южном направлении, организация  инженерной и транспортной инфраструктур).

Территория «Самарского  Заречья» предложена под малоэтажную (безлифтовую) и многоэтажную комплексную  жилую застройку. В связи с  размещением на территории «Самарского  Заречья» памятника природы «озеро Гатное», сплошной намыв территории вдоль реки Самары является преждевременным. Развитие территории предлагается начать вдоль Южного шоссе и со стороны  Засамарской слободы.

Самарский район занимает территорию 3786 га, Ленинский 1524 га – он самый маленький из районов по площади. Однако по площади застроенной территории оба этих района самые незначительные, каждый из них занимает только около 2% застроенной территории. В Самарском районе проживает 31 тысяча человек, в Ленинском – 68. Здесь сосредоточено, соответственно, 3% и 6.5% всего жилищного фонда города. В Самарском районе преобладающей является дореволюционная 1,2,3 этажная застройка (более 50% по числу строений).Жилищный фонд района самый изношенный, на его территории расположен ветхий жилой фонд (около 24% по площади квартир и 49% по числу строений). В районе железной дороги и элеваторов часть жилой застройки попадает в санитарно-защитную зону. Полное благоустройство имеет 56,4 % жилищного.

В настоящее время идет строительство и построены новые  жилые многоэтажные здания по ул.Водников; ул.Алексея Толстого; ул.Ленинградской; ул.Чапаевской.

В Ленинском  районе малоэтажный жилищный фонд составляет пятую часть, больше половины жилищного малоэтажного фонда расположено в деревянных домах и домах из прочих материалов. На долю ветхого фонда приходится 6,5% всего жилищного фонда, но почти половина жилых зданий. Полное благоустройство имеет 82,7 % жилищного фонда. Многоэтажная застройка расположена в районе площади Куйбышева, Самарской площади, по улицам Красноармейской, Садовой, Молодогвардейской, Полевой, в районе Ленинского рынка, в Мичуринском микрорайоне.

В Железнодорожном  районе размещается 9,6% всего жилищного фонда города и проживает 105,1 тыс. человек. В черте городского ядра в Железнодорожном районе самый высокий процент индивидуального фонда (около 12%). Представлен он в основном малоэтажными деревянными домами и состоит из поселков: Шмидта, Машинистов, 127-130 км. Характер застройки хаотичный, бесплановый. Многоэтажный капитальный фонд составляет 83% от всего жилищного фонда района. Преобладающей является пятиэтажная застройка. Кварталы и микрорайоны многоэтажной застройки примыкают к Октябрьскому и Советскому районам и занимают северную часть района. 10% жилищного фонда Железнодорожного района находится в зонах санитарной вредности от завода «Мягкая кровля» и кабельного заводов. Это в основном малоэтажный фонд.

Октябрьский, Кировский, Советский и Промышленный район это самые крупные районы по объему жилищного фонда и по численности населения. Здесь сосредоточено почти 70% всего жилищного фонда. Малоэтажный фонд в каждом из районов составляет небольшой процент. В Октябрьском районе он составляет 13%, в Советском -12%, В Промышленном -9%, в Кировском – 17%. В Октябрьском, Кировском и Промышленном районах города на территориях Волжского склона появилась индивидуальная частная застройка, в пос.Масленникова в Октябрьском районе город вышел к Волге с многоэтажным строительством. Где есть возможность замены малоэтажной застройки многоэтажной происходит или начинает происходить этот процесс. Это площадки Университетская, пос.Масленникова, института связи, экономической академии.57% всего жилищного фонда в этих районах находится в частной собственности, остальной, в основном, в муниципальной собственности. Состояние жилищного фонда хорошее, преобладающим является новый фонд (от 79 до 87 % от всего жилищного фонда районов). Ветхий фонд составляет в Октябрьском районе – 45,2 тыс.м² общей площади квартир, в Советском районе – 12,8 тыс.м² общей площади квартир, в Кировском районе – 84,4тыс.м² общей площади квартир, в Промышленном районе – 41,0 тыс.м² общей площади квартир, то есть от 0,4 до 1,9% от жилищного фонда районов.550 тыс. м² общей площади квартир жилищного фонда районов находится в санитарно-защитных зонах от промышленных предприятий железной дороги.

Куйбышевский  район расположен на левом берегу реки Самары. С Городским ядром он связан двумя автомобильными мостами. Район состоит из поселков: Засамарская слобода, Сухая Самарка, городок Нефтяников (116 км), пос.Кряж, Красный Кряжок, совхоз «Волгарь», совхоз «Рубежный». В районе размещается 1188,2 тыс. м² общей площади квартир или 5,7% от всего жилищного фонда города. Самый крупный из поселков – городок Нефтяников примыкает к нефтеперерабатывающему заводу. Значительная часть жилищного фонда сосредоточена в этом поселке, а также в пос.Сухая Самарка. Поселки Кряж, Засамарская слобода и другие в основном 1-2 этажные усадебного типа с незначительным вкраплением 3-х этажной застройки. Полное благоустройство имеет 77,6% жилищного фонда Куйбышевского района.

В Красноглинский район входят три крупных поселка: Мехзавод, Управленческий городок и Красная Глинка. Расстояние между поселками 6-7 км. Весь жилищный фонд района составляет 1252,5 тыс. м² общей площади квартир или 6% от жилищного фонда города. Поселок городского типа Прибрежный находится севернее по реке Волге. В состав входят пос.Прибрежный, пос.Винтай, пос. Задельное, пос.Пискалинский взвоз. Жилищный фонд района составляет 195,1 тыс. м² общей площади квартир, население 11,6 тыс. человек.[16]

Планировочная организация  территории предлагает развитие жилых  зон с определенными характеристиками по этажности:, многоэтажная застройка, застройка средней этажности, малоэтажная  застройка блокированная и с  приусадебными участками..

 

3.2.1. Жилищное строительство

 

Планируемый объем жилищного  фонда, формируемый за счет освоения предложенных на расчетный срок площадок, составит 8700 тыс.кв.м общей площади  квартир при условии 100% -го их освоения. Из общего объема на условно-свободных площадках размещено 2660 тыс.м² общей площади квартир, то есть 30% от общего объема строительства.

Реконструируемые площадки делятся на площадки сплошной реконструкции  и выборочной.

Сплошная реконструкция  в основном предусмотрена на площадках, занятых полностью ветхим 2-3 этажным  фондом, индивидуальным усадебным жилищным фондом при условии соблюдения интересов владельцев недвижимости.

На расчетный срок предусмотрены  площадка «Университетская», поселок  завода имени Масленникова, площадки в границах улиц: Ивана Булкина, Антонова-Овсеенко, Советской Армии; Дыбенко, Революционная, Артемовская, Четвертый проезд; Скляренко, Ерошевского, Мичурина, Врубеля; Масленникова, Подшипниковая, Ерошевского, Мичурина, площадки по ул.Мориса Тореза между ул.Революционной и ул.Авроры; по ул.Советской между ул.Ставропольской и ул.Металлургов; между ул.Нагорной и ул.Ставропольской от ул.Минской до ул.Пугачевской и другие. Из условно-свободных территорий заявлены до 2015г. Самарское Заречье, Ракитовка, Береза, Задельное, Сухая Самарка и площадка Народная (с/х «Волгарь»).

Площадки под строительство  на первую очередь – 2011 год, состоят  из тех, которые уже заявлены в  отводах на проектирование и строительство. Они представляют собой мелкодисперсные  вкрапления в существующие жилые  зоны. Включение первого микрорайона  Самарского Заречья в первую очередь  строительства продиктовано областной  целевой программой «Переселение граждан  из ветхого и аварийного жилищного  фонда».

В новом жилищном строительстве  резко возрастает доля малоэтажной (безлифтовой) застройки. Это соответствует  основным тенденциям и направлениям, определенным Федеральной и городской  политикой.

Убыль жилищного фонда  на расчетный срок составит 1160 тыс.м² общей площади, в том числе под жилищное строительство более 80% от общего сноса. Ветхий фонд в общем объеме сноса составит более 30%.

В результате заложенной проектом программы жилищного строительства  жилищная обеспеченность достигнет 26 кв.м общей площади квартир  на жителя к 2016 году и 23 кв.м общей  площади квартир на жителя к 2011 году.

 

3.3. Территории промышленных и коммунально-складских

предприятий, организаций

 

Свободные территории для  развития промышленно-коммунальных зон - это территории на правом берегу реки Самары, частично затапливаемые паводковыми водами и подлежащие предварительной инженерной подготовке. Вместе с территориями, занятыми в основном ветхим индивидуальным жилищным фондом, эти территории, площадью более 191 гектара, предлагаются для строительства крупного логистического центра, учитывая возможность обеспечения его хорошими транспортными связями, как водными и железнодорожными, так и автомобильным.[13]

Территории в районе улиц Речной, Карьерной и Структурной (более 70га), занятые существующей индивидуальной застройкой, и расположенные внутри сложившейся промышленно-коммунальной зоны, предлагается перепрофилировать  в коммунальные.

Территории, предлагаемые для  размещения производственно-коммунальных зон в районе планируемой застройки 19км Московского шоссе, будущей магистрали Центральной, улицы Олимпийской  и улицы Банной (около 173га), в настоящее  время заняты участками для садоводства  и садово-дачными строениями.

Территория в районе поселка  Ясная Поляна (около 335га) расположена  в экологически неблагоприятном  районе со сложными геологическими условиями, поэтому может быть использована для размещения коммунальных предприятий, обслуживающих развивающиеся районы северо-восточного направления.

Под размещение коммунального  строительства предложены площадки: