Анализ элитной недвижимость Санкт-Петербурга

        Стр.

1.Введение             3

2. Характеристика рынка элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга. 6

3. Анализ элитной недвижимость Санкт-Петербурга.             18

4.Заключение            24

5. Список использованной  литературы        26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Введение

 

Актуальность темы. Структурная перестройка российской экономики, начавшаяся в 1990-е годы, создала предпосылки для формирования рыночных отношений во всех сферах хозяйственной деятельности: последовательная реализация Правительством РФ политики приватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности на объекты жилищного назначения.  Законодательно обеспеченный процесс приватизации собственности на объекты жилой недвижимости стал основой для появления нового, уникального для России конца XX века товара - недвижимости - и возникновению рынка жилья.

Недвижимость составляет основу национального богатства России. Анализ, оценка и прогноз развития рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга будут в существенной степени определять экономическое позиционирование региона в ряду других и обеспечивать условия для стабильного развития мегаполиса.

Формирование и функционирование рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге происходит в условиях практического отсутствия единой и адаптированной к российским условиям системы методологических подходов к анализу, оценке и прогнозу эффективности работы этого рынка и строительного комплекса региона. Эта ситуация блокирует динамику развития строительной отрасли экономики Санкт-Петербурга, способствует нарушению интересов государства и жителей города при распоряжении имуществом, оставляет открытым вопрос обеспечения населения доступным жильем в ближайшей перспективе, препятствует успеху реализации масштабных государственных проектов в сфере реализации государственной и региональной жилищной политики, формированию благоприятного инвестиционного климата.

Проблема жилищного строительства является наиболее острой в социально-экономической сфере любого региона. В Санкт-Петербурге решение жилищных проблем относится к приоритетным направлениям региональной и государственной политики.

Важность анализа и оценки состояния рынка недвижимости для успешного социально-экономического развития Санкт-Петербурга, практическое отсутствие методики оценки и прогноза ситуации на рынке жилья в период активной смены экономической формации в России, а также необходимость повышения эффективности функционирования жилищной системы региона на основе комплекса организационно-экономических и нормативно-правовых мер обусловили актуальность выбранной темы, цель, задачи, структуру и содержание курсовой работы.

Целью курсовой работы является развитие научно-методических принципов анализа рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга на основе выделения ее ключевых сегментов, выявление тенденций и сценариев развития рынка.Для достижения указанной цели решены следующие задачи:

• проведен анализ состояния рынка элитного жилья в Санкт-Петербурге 2012 года;
• выявлены тенденции и проблемы развития рынка элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга;

Объектом исследования является рынок элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга.

Предметом исследования являются отношения, возникающие при управлении рынком жилой недвижимости Санкт-Петербурга.

Теоретической и методической основой исследования являются диалектический метод, метод системного программно-целевого подхода, структурно-функциональный и технико-экономический анализ, решение экономических задач посредством экономико-математических методов, а также труды, посвященные исследованию проблем рынка элитной жилой недвижимости мегаполиса и основных тенденций его развития, материалы научных конференций.

Научная новизна курсовой работы заключается в следующем: по результатам анализа состояния рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга в целом и отдельных его сегментов выявлены основные тенденции и разработаны прогнозы его развития;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Характеристика рынка элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга.

Недорогое и доступное жилье Санкт-Петербурга, а особенно элитное жилье в Санкт-Петербурге,  так же как и в Москве, совершенно особая категория, существующая по своим ценам и законам, не сравнимым с другими городами и видами недвижимости. Стоимость элитного жилья определяют многие факторы, но главными являются:

1. Месторасположение элитного жилья в Санкт-Петербурге

Элитные дома в центре города с отличными видовыми характеристиками и техническими параметрами в Петербурге настолько редки, что ценятся порой так же дорого, как в Москве. Но отличие жилья Петербурга от Москвы в том, что количество хорошего элитного жилья в центре города в ближайшие десятилетия не увеличится из-за суровых ограничений по застройке. В Москве, по мере реконструкции центра, общая сумма квартир в центре города увеличивается, в Петербурге - нет, поскольку существуют ограничения по этажности. Новые дома, которые строятся на месте старых, имеют ту же площадь. При таких условиях рост цен на квартиры в центре будет продолжаться, даже если в других сегментах произойдет снижение. По прогнозам специалистов рост цен на жилье Санкт-Петербурга, а также  на элитное жилье Петербурга в 2008 году будет на 5-10% превышать общий рост цен на недвижимость и однозначно превысит темпы инфляции в стране (планируется 10%).

Элитное жилье Санкт-Петербурга как и доступное жилье Санкт-Петербурга можно найти в базе на портале metrkv.ru. Вы можете обратиться к нашим специалистам, которые помогут Вам  купить жилье в Санкт-Петербурге, найти различные варианты доступного жилья или улучшить жилье в Санкт-Петербурге.

2. Вид из окна элитного жилья

Некоторые участки центральных районов (например, набережные рек и каналов) считаются особенно дорогими за счет вида из окон. В зависимости от того, сколько исторических памятников и из скольких окон можно увидеть цена кв. метра может доходить от до $30 000.

В Петербурге можно найти такое элитное жилье, например в одном доме на Петроградской стороне, из окон квартиры в котором можно увидеть мечеть, Петропавловскую крепость, Троицкий мост, Спас-на-крови, Казанский и Исаакиевский соборы, Адмиралтейство, Эрмитаж, стрелка Васильевского острова, Биржу и, конечно, Неву. Причем, за каждый исторически памятник, видный из окна, можно автоматически увеличивать стоимость квадратного метра на несколько процентов. В непосредственной близости от этих исторических видов можно также найти недорогое жилье в Санкт-Петербурге.

3. Социальная однородность элитного жилья

Интересная особенность вторичного рынка элитного жилья Петербурга заключается в том, что элитная квартира может находиться и в доме, который не является элитным сам по себе. Исторически сложилось так, что рынок элитных квартир в Петербурге начался с рынка расселяемых коммуналок. В итоге, часто на одной лестничной площадке могут находиться элитные апартаменты и коммуналка. Такое элитное жилье поступают в продажу, когда их хозяева отчаиваются расселить парадную полностью и добиться необходимой социальной однородности.

Сейчас с увеличением количества ТСЖ появилась надежда на увеличение количества расселений коммуналок в полурасселенных подъездах. В ТСЖ ведущую роль будут занимать богатые владельцы отремонтированных квартир - это может привести к радикальным изменениям по всему городу и повысить статус многих домов в центре. В среде петербургских риэлторов существует понятие «элитная парадная» - полностью расселенный подъезд в обычном старом доме (возможно, в реконструированном фонде). Правильная оценка парадной на «расселяемость» - основа получения высокого дохода в будущем. Жильцы этих парадных, проживающие до сих пор в коммунальных квартирах получают возможность улучшить свое жилье в Санкт-Петербурге.

Что касается нового элитного жилья Санкт-Петербурга, то в последние два года наметилась тенденция, когда на решение купить жилье в Санкт-Петербурге влияет позиционирование и продвижение проектов. «На рынке элитного жилья все большую роль играют бренды. «Есть примеры, когда цена на жилье вырастала исключительно с помощью брендинга» - отмечает Елена Карасева, бренд-менеджер ЗАО «Строймонтаж».

4. Спрос на комфорт

Доступное жилье Санкт-Петербурга не требует наличия особых сервисов и может быть найдено на портале метркв в различных районах Петербурга.  Однако наличие собственной социальной инфраструктуры становится обязательной опцией элитного жилья и жилых комплексов. Качество жизни в элитном комплексе - это совокупность неких сервисов, которые могут быть реализованы как на уровне услуг, так и на уровне конструктивного решения дома. Задача инвестора-застройщика - найти оптимальное сочетание необходимых сервисных услуг, которые смогут удовлетворять все его нужды, но не будут обременять жильца избыточными затратами.

Мода на перечень инфраструктурных объектов все время меняется: вместо магазинов и баров теперь все чаще строятся оздоровительные и спортивные комплексы. Фитнес-центры уже не вызывают ажиотажа, на смену им приходят wellness-центры. Несмотря на моду, первый настоящий wellness-центр в Петербурге появится в лучшем случае в 2013 году как приложение к элитному коттеджному комплексу «Северный Версаль». Компания «Конкорд менеджмент и консалтинг», которая готовится сдать комплекс в эксплуатацию, собирается в 2009 году снова выйти на строительную площадку - на земли по соседству с «Северным Версалем». В состав wellness-парка войдут медико-оздоровительный, косметологический, спортивный центры, а также пансионат - гостиничные корпуса и апартаменты. По словам заведующего отделением реабилитации и восстановительной медицины Международной клиники MEDEM Владислава Баранова, пока все представленные в Петербурге SPA- и wellness-центры вряд ли можно считать таковыми.

Для риэлторов, занимающихся  элитным жльем Петербурга рынка очевидны новые потребности клиентов, поэтому застройщики готовы предлагать длинные перечни опций. С другой стороны, на конечном этапе строительства оказывается, что соблюсти все детали заявленного проекта застройщик в силу разных причин не может, поэтому клиенту придется довольствоваться тем, что есть. Это, однако, все равно дает огромную возможность покупателям улучшить жилье в Санкт-Петербурге.  Спрос высок, особенно в Центральном районе, поэтому девелоперы не всегда закладывают в перечень опций даже самые нужные. Это происходит из-за недостаточной конкуренции, порожденной все тем же дефицитом предложения.  Доступное жилье Петербурга также имеет дефицит предложения. Поэтому вариант купить недорогое жилье в Санкт-Петербурге и, затем,  улучшить жилье,  предлогает вам портал по недвижимости МетрКВ.

Спрос на элитную недвижимость растет.

По данным компании «Петрополь», в 2007 году на первичном рынке элитного жилья было продано более 850 квартир - больше, чем выведено на рынок. Спрос на строящуюся элитную недвижимость в 2007 году вырос, так же как и спрос на недорогое и доступное жилье.  Но активность наблюдалась только в третьем и четвертом кварталах. По мнению Дмитрия Карманова, это связано с ростом цен в предшествующем году: «В 2006 году цены поднялись выше точки равновесия, и рынку потребовалось время для того, чтобы доходы и психология покупателей подтянулись до новых ценовых уровней». Однако покупатели сталкиваются с ограниченным предложением. Мало того, что на рынок поступают лишь единичные объекты, застройщики стали снимать с продаж наиболее ликвидные предложения или устанавливать на них блокирующие цены.

По данным компании «Строймонтаж», спрос на элитную недвижимость Санкт-Петербурга, как и жилье Санкт-Петербурга эконом класса, по-прежнему сосредоточен в центральных районах Петербурга. Лидеры - Центральный район и  Крестовский остров. На третьем месте по популярности - Петроградская сторона. Васильевский остров менее востребован из-за водных преград и автомобильных пробок на мостах.

Перспективы изменения городской среды в районе, где находится элитное жилье

Специалистам известны планы развития города, они могут прогнозировать и выяснять перспективы развития микрорайона.

Отрицательные примеры: Город Солнца заслонила «Лента». На Морской набережной ВО. Фасадный дом на Староневском проспекте тоже заслонили новым строительством - в итоге вместо фасадного дома получился дом во дворе. Дома справа и слева от «Невского паласа» на Невском, по которым пошли трещины, были расселены, люди вложившие деньги в квартиры в этих домах сильно просчитались.

Из положительных примеров: элитное жилье на Малой Конюшенной и Малой Садовой до того, как эти улицы стали пешеходными зонами, принесло покупателям огромный выигрыш (гораздо больший, покупатели квартир в окрестностях). Другой вариант - элитное жилье, находящиеся рядом с закрывающимися трамвайнвыми парками или депрессивными предприятиями. Если эти зоны начинают активно развиваться (обычно специалисты узнают об этом первыми) то в долгосрочной перспективе вложения в недвижимость в этом районе принесут большую прибыль. Однако на время строительства цена аренды элитного жилья, скорее всего, будет снижаться из-за неудобств. Кроме того, существует риск сноса или порчи старых домов. Расширение ареалов постройки элитного жилья.

Сокращение предложения элитных объектов на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга из-за нехватки участков в традиционных элитных зонах побуждает застройщиков все чаще выходить за границы этих территорий, пытаясь сформировать новые элитные ареалы. Сокращение объемов строительства элитного жилья в Петербурге способствует росту цен, а также подталкивает застройщиков к комплексному освоению территорий и квартальной реконструкции и возможному увеличению доступного жилья Санкт-Петербурга.

По данным корпорации «Строймонтаж», сегодня элитный сегмент первичного рынка составляет 9% от общего объема строящегося жилья. В 2007 году в эксплуатацию введено десять объектов общей площадью примерно 75 тыс. кв. м. Между тем вывод на рынок крупных проектов квартальной реконструкции обеспечит рост предложения. По словам Дмитрия Карманова, начальника отдела стратегического маркетинга ЗАО «Строймонтаж», в 2007 году были открыты продажи более чем в десяти объектах: «Резиденция» на Суворовском, «Особняк» на набережной Мартынова и вторая очередь на Шпалерной, 60 (СК «Возрождение Санкт-Петербурга»), Aston Graftio («Петербургская недвижимость»), вторая очередь Mont Blanc («Строймонтаж»), «Идеальный мир» (ИСК «Торус»), «Ван Вителли» («БизнесЛинк Истейт»), «Северный Palazzo» («Петротрест») и др. Генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер сообщил, что в конце прошлого года продажи велись в 34 элитных комплексах, при этом на рынок поступило только 32,7% от общего количества квартир в этих комплексах - остальные уже были раскуплены.