Анализ элитной недвижимость Санкт-Петербурга

В связи с дефицитом земли и стабильно высокой доходностью элитной недвижимости происходит смещение географических акцентов. Как сообщает Агентство развития и исследования недвижимости (АРИН), на 2008 год прогнозируется ввод порядка 140 тыс. кв. м элитного жилья (примерно 1200 квартир) с учетом переноса сроков, прочно вошедшего в практику строительных компаний. Предполагаемый рост ввода связан с тенденцией перемещения строительства жилых объектов из центральных районов в удаленные, где возможны масштабные проекты.

Этому способствует разработка новых масштабных проектов московскими инвесторами с большими финансовыми возможностями.  Вложив крупные суммы, они пытаются получить максимальный экономический эффект, в том числе за счет позиционирования нового жилья в высоком классе. Такие «элитные» комплексы возникли в Приморском, Выборгском, Красногвардейском районах. Их элитарность в большей степени выражается в грамотной маркетинговой проработке и яркой рекламной кампании. Это жилье класса «комфорт».

Альтернатива смещению элитного жилья Петербурга в спальные районы - освоение бывших промышленных территорий. Но здесь у застройщиков появляются специфические сложности. Как правило, у целого ряда участков неблагоприятное окружение, что существенно влияет на уровень проекта. К тому же спрос на элитное жилье по природе своей ограничен, и ожидать, что на все подобные проекты найдется покупатель из состоятельной аудитории, нелогично. Выходом из такой ситуации может стать ориентация на людей рангом ниже и, соответственно, понижение класса проекта. Ведь доступное жилье и недорогое жилье Санкт-Петербурга всегда пользуется спросом.

«Дефицит территорий для возведения элитного жилья в Санкт-Петербурге просто колоссален. Поэтому актуален вывод из центра промышленных предприятий, комплексное освоение таких территорий, как Выборгская набережная, - утверждает Илья Андреев, директор по маркетингу и продажам строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга». - Это выход из непростой ситуации, связанной со сложившейся плотной застройкой центра Петербурга. Если процесс активизируется, в исторической части города появятся большие участки, которые могут быть облагорожены. На их месте будет построена недвижимость самого разного назначения, но именно та, которой и подобает находиться в центре одного из самых красивых городов мира».

Проекты по освоению Green field и Brown field, включая реконструкцию жилых кварталов, масштабны, и потому их реализация растянута во времени. Первые проекты на бывших промышленных территориях в центре Петербурга завершатся лет через пять.

Например, Setl City готовится возводить элитный жилой комплекс премиум-класса Stockholm в Приморском районе на землях завода «Редан». Территорию Института прикладной химии «ВТБ-Капитал» собирается превратить в многофункциональный комплекс «Набережная Европы». На Ушаковской набережной компания «Кловер Групп» реконструирует бывшую территорию НИИ Технологии, здесь будет жилой комплекс Clover Plaza. Вывод промышленных предприятий, активно идет в западной части Петроградского района, на Петровском острове, где раньше было много производств.

Сейчас бывшие площадки завода «Вулкан» и Механического завода застраивает Корпорация ЛЭК - проекты «Премьер Палас» и «У Крестовского моста». Но перспективы этой территории не исчерпаны - дополнительные возможности связаны с предстоящим расширением набережной Адмирала Лазарева и строительством Западного скоростного диаметра. По мнению Яковлевой, «Петроградская сторона по элитности вскоре может обогнать тот же Петровский остров».

Как считают специалисты, жилье Петербурга формируется в социально однородные анклавы, чему способствует «низкая плотность существующей застройки, отсутствие промышленных предприятий, хорошие видовые характеристики и большая площадь озеленения». Один из ярких примеров - Крестовский остров. По количеству возводимого в городе элитного жилья Петроградский район сегодня лидирует - 70-80% всего объема жилья этого сегмента, выставленного на продажу. Именно Крестовский остров дает 50% элитного предложения в городе.

Элитные зоны могут появиться на набережной Мойки (проект «Театральный» компании Ruric, квартальная реконструкция), на Приморском проспекте, где девелопментом заняты сразу несколько компаний («Лентек», Setl Group, «Строймонтаж» и «АТ-Альянс»), на набережной Робеспьера, Синопской набережной и других набережных Невы, Большой и Малой Невки и т.д. Также элитной зоной может стать территория Адмиралтейских верфей, несмотря на то что исторически это была пролетарская окраина и сегодня здесь еще работают предприятия. Близость к порту и общий имидж территории до сих пор не позволяли рассматривать ее в качестве элитной зоны. Однако в перспективе, после завершения проектов в более престижных зонах исторического центра, она, без сомнения, заинтересует девелоперов.

Цены на элитное жилье Петербурга растут всегда, независимо от  того как ие цены на данный момент на недорогое жилье или доступное жилье Санкт-Петербурга. Катализатором процесса выступает диспропорция между ограниченным предложением и возрастающим спросом.

За 2012 год цены в элитном сегменте выросли на 46,5% в долларах (37% - в рублях). В конце года средняя цена предложения составляла чуть более 8 тыс. долларов за 1 кв. м (в среднем около 6 тыс. долларов за 1 кв. м на объектах низшей ценовой категории и в среднем 10,5 тыс. долларов за 1 кв. м на объектах высокой ценовой категории). Средняя цена увеличивается благодаря новым проектам, которые выводятся на рынок: они более качественные и, следовательно, более дорогие. Обычной ценой для действительно эксклюзивных проектов становится 630 тыс. рублей за 1 кв. м.

Однако немало объектов предлагается по цене почти в два раза ниже. Это обусловлено индивидуальными качествами элитного жилья. Как считают аналитики АРИН, одна из причин роста цен - географическая. Почти половина предложения сосредоточена на Крестовском острове. Причем у большинства этих объектов близок срок сдачи. Как правило, застройщики резко увеличивают цены на заключительном этапе строительства.

На цену элитного жилья также заметно влияет площадь жилого комплекса и количество квартир: чем больше эти параметры, тем ниже класс объекта. «Так, стоимость 1 кв. м в комплексе «Олимпийская деревня» на Крестовском острове на 200 квартир - 7 - 8 тыс. долларов, а в Stella Maris на 15 квартир, который расположен там же, - 15 тыс. долларов», - поясняет Лернер. По словам Полины Яковлевой, в первом квартале 2008 года рост цен продолжился. По предварительным оценкам, он составил 15 - 20%, а на ряде объектов - до 50%.

По мнению специалистов, одной из важнейших тенденций первичного рынка элитного жилья в 2012 году будет рост объемов продаж. В нынешнем году ожидается вывод на рынок комплексов «Таврический» (RBI), «Смольный квартал», второй очереди «Парадного квартала», проекта «Каменноостровская коллекция» (СК «Возрождение»), объектов на Малом проспекте Петроградской стороны («Стройинжиниринг»), «Дом начала века» в Петроградском районе (Промышленно-строительный альянс), «Колумб» на Морском проспекте («АТ-Альянс»), дома на улице Эсперова («Строймонтаж») и другие. Планируется начать строительство объектов «Морские башни» («АТ-Альянс»), SkyTowers («Строймонтаж»), домов на Большой Посадской, Пискаревском проспекте, Новгородской улице (RBI), на Стремянной улице («СоюзГенСтрой») и других.

Но адекватный спросу объем предложения, по мнению аналитиков, появится на петербургском рынке лишь в 2013/14 годах.  Это касается и рынка  доступного жилья Петербурга.

По данным аналитиков, ожидаемая тенденция  - продажа квартир на завершающих этапах строительства. С одной стороны, это позволит застройщикам продавать жилье дороже. С другой стороны, объем предложения на рынке будет подвержен серьезным колебаниям - то густо, то пусто. Возможно, что уже в ближайшее время появятся элитные проекты на городской периферии. Возможно, по качеству эти объекты не уступят самым элитным комплексам в центре, однако менее престижное местоположение заставит застройщиков предлагать их по более низкой цене.

Эксперты осторожны в ценовых прогнозах элитного жилья Санкт-Петербурга. Поскольку при расчетах необходимо учитывать множество факторов, оценки специалистов разнятся. Нижняя планка роста цен - 15%, верхняя - 40%. Первый квартал 2012 года уже продемонстрировал тягу жилой недвижимости вообще и элитных объектов в частности к подорожанию. Препятствий для дальнейшего роста цен нет, поводов для снижения, пока предложение заметно отстает от спроса, - тоже.

Россия заняла третье место в Глобальном рейтинге цен на элитное жилье

Увеличение темпов роста цен на недвижимость по всему миру особенно сильно сказалось на рынке недвижимости России. За 2011 год цены на жилую элитную недвижимость выросли приблизительно на 92% в Москве и на 70% в Петербурге. Тем не менее, стоимость объектов верхнего ценового сегмента в 2012 году продолжала увеличиваться. По темпам роста цен на элитное жилье нашей стране уступают такие динамичные рынки недвижимости, как рынки Черногории, Польши и Гонконга, где в 2011 году стоимость квадратного метра элитной жилья верхних ценовых категорий увеличилась на 26%, 22,4% и 22,3% соответственно. По итогам 2012  года, средние темпы роста цен на недвижимость в Великобритании составили 5,2%, в Испании - 4,8%, во Франции - 2,5%.

Эксперты консалтинговой компании Knight Frank сообщили о том, что Россия заняла третье место в Глобальном рейтинге цен на элитное жилье по итогам 2011 года. За 12 месяцев прошлого года цены на элитную жилую недвижимость в России выросли на 30%, уступив первенство только ценам на элитное жилье в Болгарии и Сингапуре, где элитная недвижимость за год подорожала на 33,7% и 31,3% соответственно.  Элитное жилье Санкт-Петербурга как и недорогое и доступное жилье Санкт-Петербурга вы можете найти на страницах портала METRKV.RU. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Анализ элитной  недвижимость Санкт-Петербурга.

2012 году в Петербурге  поступило в продажу примерно  на треть больше жилья, чем в 2011.  По данным НДВ СПб, за период с января по декабрь эта цифра составляет порядка 2,9 млн. кв. м, по сравнению с 1,9 млн. кв. м, появившимися в аналогичный период предыдущего года.

Большинство специалистов сходятся во мнении, что в 2012 году цены на новостройки не выйдут за рамки инфляции – их рост, по предварительным прогнозам, составит от 2 до 10%.

Глобального обвала цен, как полагают эксперты, в году Черного Дракона не произойдет – кризис, развивающийся в Европе, скорее всего, не затронет российского рынка недвижимости. Эксперты отмечают, что даже в случае существенного понижения спроса, вызванного мрачными настроениями покупателей, большая часть строительных компаний справиться и доведет свои проекты до конца, благодаря внутренним резервам.

Застройщики Санкт-Петербурга, не сбавляя темпов, все также пополняют свои земельные банки, а аукционы Фонда имущества, продающие право аренды территорий под жилищное строительство, по-прежнему пользуются популярностью.

На стоимость жилья будет влиять и востребованность  района, так, по прогнозам аналитиков, быстрее других цены подскочат в Приморском районе. В настоящее время именно он занимает лидирующее место по количеству возводимой жилплощади – на территории Приморского района располагается примерно 25% от общего объема новостроек, его социальная и транспортная инфраструктура развиваются, делая Приморским все более привлекательным для потенциальных покупателей недвижимости.

Земли Приморского района стремительно дорожают, что подтверждают результаты недавнего аукциона, на котором участок расположенной на улице

Оптиков был продан по цене в пять раз превышающей стартовую. Лот ушел за 629 000 000 рублей. На следующих торгах, состоявшихся  в середине декабря 2011 года,  стоимость участка, расположенного по соседству, составила 725 400 000 рублей, что  в 6,3 раза превысило начальную цену. В качестве логического продолжения дорожает и «квадрат» жилплощади, возводимой на, прибавивших в цене, участках и застройщикам, реализующим проекты на территории Приморского района, приходится вносить коррективы в свою ценовую политику.

Среди лидеров покупательского спроса стабильное положение занимает Выборгский район, активно застраивается Калининский, в районе проспекта Маршала Блюхера, Красносельский район Петербурга, по прогнозам экспертов, также может стать местом активной застройки в 2012 году, а вот Кировский и Фрунзенский районы, скорее всего, представят наименьший  объем предложения.

Не предвидится изменений и в  структуре покупательского спроса – петербуржцы все также будут отдавать предпочтение новостройкам классов эконом и комфорт, на которых держится около 80% от всех сделок на рынке.

Рынок элитного жилья пополнился очередным проектом от корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» - лидера этого сегмента рынка. «Дом на Радищева, 39» расположен поблизости от возводимого ими же «Парадного квартала», что, по мысли застройщика, должно создать «единую статусную среду». Сдать дом планируется в 3 квартале 2015 года. Сейчас цены на объекте колеблются от 150 до 350 тыс. р. за кв. м, причем максимум уже выше, чем во введенной в эксплуатацию второй очереди «Парадного квартала».

«Балтийскую жемчужину» отшлифовали

В уходящем году наконец окончательно определилась судьба знаменитого «китайского» квартала. В уходящем году был сдан в эксплуатацию комплекс «Жемчужная симфония», ставший вторым, после «Жемчужной премьеры», построенным девелопером «Балтийская жемчужина» - дочерней структурой Шанхайской Заграничной Объединенной Инвестиционной Компании (ШЗОИК).

В 2012 году к проекту подключились еще два застройщика - КВС и  Setl City. Обе компании будут строить на этой территории высотные кирпично-монолитные дома. В отличие от большинства застройщиков, осваивающих окраины Петербурга, ШЗОИК не строит в «эконом» сегменте, а настаивает на более высоком уровне комфорта квартир. Несмотря на то что стоимость жилья в «комфорт»-классе выше, чем в соседних «эконом»-кварталах, что значительно тормозит продажи, китайцы не планируют снижать планку.